Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Интерактив / Комментарии


Оставить комментарий | Читать комментарии

Л.Д. Ревуцкий
к.т.н., с.н.с.
Внештатный эксперт
информационного агентства «ИВИС»
г. Москва

РЕПЛИКА
по поводу второй статьи проф. Смоляка С.А. «Вопросы оценки 2. Стоимость и подходы к её оценке», опубликованной в журнале «Вопросы оценки», № 1 (83), 2016. С. 40 - 46

Что простительно поэту, непростительно учёному!
Философ

Публикационная активность Сергея Абрамовича Смоляка по оценочной тематике не даёт покоя скромному независимому оценковеду, вынужденному обращать внимание читателей на некоторые несуразности и ошибки, встречающиеся в рассматриваемых статьях этого автора.

По неизвестным и не понятным для меня причинам серьёзные недостатки, отмеченные в реплике по его первой статье [ 1 ], настойчиво повторяются и во второй публикации (оценщик якобы выдаёт «на гора» суждение [кстати, юридически ничтожное] о результате оценки, а не сам легитимный [юридически значимый] результат оценки стоимости объекта оценки, отождествление понятий выгоды и экономического эффекта; произвольная, с научной точки зрения необъяснимая, неуместная подмена понятия общей экономической ценности предмета оценки понятием его стоимости [яркий пример оценочного подлога], фетишизация рыночной стоимости объектов оценки со всеми вытекающими отсюда некорректными выводами и последствиями, и т.д.).

По существующему законодательству за любое суждение о результате оценки оценщик ответственности не несёт, а за недостоверную оценку отвечает собственным имуществом и в отдельных случаях (такие прецеденты есть) подвергается уголовному преследованию. Так и хочется спросить, знает ли Сергей Абрамович об этом или находится в полном неведении о существующем положении?

Поражает неправомерностью, научной необоснованностью, противоречивостью здравому смыслу, ложностью утверждение автора о том, что три общеизвестных подхода к оценке стоимости объектов оценки (доходный, затратный и сравнительный) «основываются на первоочередном принципе оценки - принципе дисконтирования». Попытки привести в статье к общему знаменателю (к этому принципу) методы всех трёх упомянутых подходов, и вывод о том, что для оценки стоимости оцениваемых объектов достаточно использовать только один доходный подход - вызывают недоумение своей бездоказательностью и нелепостью.

Сергей Абрамович применяемый в настоящее время метод дисконтирования денежных потоков (метод ДДП [DCF]) доходного подхода к оценке интегрального экономического эффекта инвестиционных проектов, со всеми известными его недостатками [ 2 ], без всяких оснований и сомнений переносит на оценку стоимости уже спроектированных и действующих в народном хозяйстве страны генерирующих денежные доходы объектов оценки, что с любых точек зрения неправильно и недопустимо.

Отсюда и многократные повторения ложной мысли: оценщик при проведении оценочной работы готовит суждение о величине определяемой стоимости объекта оценки, а не рассчитывает эту величину научно обоснованными методами по соответствующим расчётным формулам или по специально разработанным алгоритмам.

Крупному учёному страны, математику и экономисту, не пристало транслировать и использовать в научном обиходе и на практике убогую мысль заурядного средневекового, малоизвестного английского поэта, согласно которой стоимость оцениваемого предмета равна сумме (пусть и дисконтированных) экономических выгод, приносимых владельцу этого предмета, и развивать на этой базе свои претендующие на новизну построения.

По каким-то соображениям, говоря о затратном подходе к оценке, автор рассуждает только о методе замещения, не упоминая общеизвестный, широко применяемый оценщиками метод восстановительной стоимости (метод чистых активов) этого подхода.

В статье не уделяется внимания вопросу точности и достоверности результатов определения стоимости объектов оценки - ключевой проблеме теории и практики оценки.

Государство безответственно не инициирует систематическое проведение анализа расхождений между «суждениями» и фактическими величинами стоимостей реализации и экономической эффективности крупных и крупнейших инвестиционных проектов в стране, а жаль, что такие анализы периодически не проводятся: открылась бы удивительная картина весьма и весьма существенных, зачастую многократных различий в этих величинах, если вспомнить хотя бы проведение Олимпийских игр в Сочи, строительство космодрома «Восточный», Керченского моста в Крым, университетского кампуса на острове «Русский», стадиона «Зенит» и т.д.

Получается так, что гласность в этом вопросе кому-то из наших могущественных сограждан не нужна, но общественности государства и самому государству такая информация необходима, чтобы в будущем таких просчётов было как можно меньше. «Героев» допущенных просчётов обязательно нужно знать в лицо, а может быть и морально наказывать, например, за выбор и использование недостаточно корректных концепций и методов расчёта рассматриваемых показателей.

На затрагиваемые профессором темы оценочной деятельности в стране и в мире имеются тысячи публикаций: эти вопросы рассматриваются в соответствующих монографиях, учебниках и учебных пособиях, в действующих стандартах оценки, в многочисленных журнальных статьях и электронных ресурсах интернета.

Отсутствие в рассмотренных нами статьях хотя бы самого краткого обзора состояния вопроса, библиографических ссылок на наиболее значимые материалы по раскрываемым темам свидетельствует о недостаточной проработанности этих статей, что не может не оказывать влияния на их доброкачественность.

При чтении первой и второй статей С.А. Смоляка, о которых идёт речь в репликах, меня не покидала мысль о мудрости драматурга А.Н. Островского, призывавшего людей «не в свои сани не садиться».

Закончу эту реплику изложением годами выстраданного твёрдого убеждения: если бы у нас не было повсеместной практики заказной (договорной), мошеннической оценки, все без исключения результаты определения стоимости доходоприносящих активов методом ДДП могли бы быть (были бы) успешно оспорены как недостоверные (ошибочные) в арбитражных судах или в других инстанциях, уполномоченных государством рассматривать и решать подобные споры. При этом оценщики стоимости таких активов, выполнившие забракованную оценочную работу, и эксперты, одобрившие её оспоренные результаты, понесли бы соответствующее заслуженное наказание.

Не должны быть забыты остепенённые и не остепенённые «учителя» по вопросам определения стоимости предприятий, мотивированно наделившие рядовых преподавателей учебных и научных оценочных дисциплин, разработчиков образовательных стандартов по этим дисциплинам и действующих стандартов оценки, практикующих оценщиков и экспертов отчётов об оценке, ложными знаниями по вопросам теории (прежде всего методологии) и практики оценочной деятельности.

Библиографические ссылки

  1. Ревуцкий Л.Д. Реплика по поводу статьи проф. С.А. Смоляка «Вопросы оценки. 1. Объекты оценки», опубликованной в журнале «Вопросы оценки», № 4, 2015. С. 41 - 45.
  2. Ревуцкий Л.Д. Еще раз о неприменимости метода дисконтирования денежных потоков для определения стоимости доходоприносящих товаров

Леопольд Давидович
Июнь 2016 г.
E-mail: rev_ld@mail.ru

Л.Д. Ревуцкий

Приложение для любознательного читателя
ТЕКСТ СТАТЬИ, О КОТОРОЙ ИДЁТ РЕЧЬ В РЕПЛИКЕ
ЕСТЬ МНЕНИЕ
УДК 330.133.7
С.А. Смоляк, старший научный сотрудник ЦЭМИ РАН, г. Москва

ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ 2. СТОИМОСТЬ И ПОДХОДЫ К ЕЕ ОЦЕНКЕ

Аннотация

В предложенной статье — второй статье из серии трех связанных статей, представленных автором, — рассматриваются концептуальные основополагающие вопросы применяемых баз оценки / видов стоимости и вопросы взаимосвязи между имеющимися тремя подходами к оценке — доходным, сравнительным и затратным — с учетом рационального представления о применяемых в оценке принципах. Представленная аналитическая позиция, соответствующая представлениям о полезности в неоклассической экономике, состоит в том, что все три подхода к оценке основываются на первоочередном принципе оценки — принципе дисконтирования, заключающемся в том, что стоимость объекта определяется дисконтированной стоимостью приносимых объектом выгод за определенный период и дисконтированной стоимостью объекта в конце такого периода, Например, доходный подход напрямую учитывает выгоды за весь остаточный срок службы объекта оценки или за определенный прогнозный период, а сравнительный и затратный подходы учитывают стоимость выгод со ссылкой на заданную стоимость выгод, приносимых принятым объектом аналогом (в сравнительном подходе) или новым эталонным объектом сравнения (в затратном подходе). При применении обоих указанных подходов далее необходимо делать корректировки на различия между характеристиками, влияющими на генерируемые объектом оценки и объектом сравнения выгоды (т. е. вводить поправки на элементы сравнения или на комплексный износ). Таким образом, каждый из подходов позволяет охарактеризовать стоимость выгод, приносимых объектом оценки, с разных сторон — что уподобляется взгляду на объект с различных позиций, или, образно говоря, «из различных окон». Такой взгляд на все три подхода оценки, помимо прочего, является оригинальным обоснованием классической доктрины о необходимости координации всех трех подходов к оценке при их применении, которая в последнее время подвергается ревизионизму. Предложенный анализ может быть полезным при интерпретации категорий, включенных в настоящее время в понятия «баз оценки» и «принципов оценки», а также подходов к оценке и ее методов — как в отечественном оценочном нормативном пространстве, так и в свете вновь начавшегося процесса по пересмотру концептуальных основ Международных стандартов оценки (МСО 2017).

В этой статье, которую можно рассматривать как продолжение статьи «Вопросы оценки 1. Объекты оценки», опубликованной в журнале «Вопросы оценки» № 4 за 2015 год, мы рассмотрим вопрос о том, что такое стоимость объекта и как ее оценивать. При этом, как и в первой статье, будем разграничивать объекты стоимостной оценки вообще и разрешенные государством такие объекты. Первые, собственно говоря, лишь теоретически допускают стоимостную оценку — будем называть их объектами теоретической оценки. А стоимостной оценкой вторых оценщики занимаются все время — будем называть их объектами профессиональной оценки. Ранее мы показали, что отличительной особенностью объектов оценки является их способность приносить выгоды, а их стоимость отражает размер соответствующих выгод в стоимостном выражении. Тем самым стоимость объекта является результатом некоторого эко номического измерения. В чем же особенности такого измерения? Для ответа на этот вопрос приведем пару примеров. Представьте себе куб со стороной 1 км, заполненный водой из Мертвого моря. Допустим, что вам надо измерить массу этой воды. Ясно, что никому не придет в голову изготовить подобный куб, залить его водой из Мертвого моря и потом взвесить эту воду. Скорее всего, для ответа на вопрос оценщик обратится к справочным данным о плотности воды в Мертвом море и воспользуется известными формулами из соответствующих разделов геометрии и физики. Но это будет означать, что, по сути, оценщик не измерял массу объекта оценки непосредственно, а высказал свое суждение о ней, обосновав его ссылками на авторитетные источники. Другой пример. Проектировщики жилого дома, где вы живете, сделали чертежи всех квартир в нем, включая вашу. По этим чертежам они рассчитали площади квартир. То, что они рассчитали, кстати, отражено в документах, хранящихся в БТИ, и в соответствии с эти ми документами вы платите за квартиру. А теперь попробуйте сами, вооружившись точными приборами (скажем, лазерным дальномером или микрометром), измерить площадь квартиры. Уверяю вас, результат будет другим, даже если квартира не подвергалась перестройке. К тому же вполне может оказаться, что площадь ее пола не равна площади потолка. Поэтому рассчитанная проектировщиками площадь — тоже некоторое суждение об «истинной» площади квартиры, обоснованное «должным образом». Те же рассуждения справедливы в отношении не только площади квартиры, но и мощности двигателя вашего автомобиля (в зависимости от которой вы платите транспортный налог). Здесь, кстати, становится заметным, что характеристика объекта со временем изменяется, так что суждение о ней необходимо «привязывать» к определенной дате оценки, что оценщики обычно и делают. Таким образом, многие характеристики объектов, обычно считающиеся «фактическими», на самом деле являются всего лишь чьими -то «обоснованными должным образом» суждениями об этих характеристиках. Не является исключением и стоимость объекта. Это тоже суждение об одной из характеристик объекта, о чем прямо сказано в Международных стандартах оценки (МСО), но не упоминается в Федеральном законе № 135 ФЗ. Что же это за характеристика? На самом деле такой вопрос поставлен нечетко. Дело в том, что стоимостей много, и каждая из них характеризует объект по-своему. Обратимся поэтому к «самой главной» стоимости — рыночной, и попробуем разобраться, какое свойство объекта она характеризует. Понятие рыночной стоимости определяется в разных источниках поразному. Попробовав выделить общее для всех определений, получим, что рыночная стоимость объекта — это цена, которая будет уплачена за объект в сделке, совершенной на дату оценки при определенных условиях. Сами эти «определенные условия» состоят в вы полнении некоторых требований к сторонам сделки и условиям, в которых она совершается. Набор таких требований в «старых» и «новых» МСО, Федеральном законе № 135 ФЗ, Федеральных стандартах оценки и других документах различается. Не исключено, что завтра появятся документы, где этот набор будет иным, однако для наших целей это не столь важно, поэтому будем называть сделку «стандартной», если ее условия закреплены в стандарте, которым руководствуются оценщики. Участников такой сделки — продавца и покупателя — при этом удобно именовать «типичными». Тогда рыноч ную стоимость можно определить короче — как цену, которая будет уплачена за объект при его продаже в стандартной сделке. Такое определение, кстати, еще раз подтверждает понимание рыночной стоимости как суждения, ибо непосредственное измерение указанной цены требует организации проведения стандартной сделки в определенный момент времени. Нетрудно убедиться, что стоимость какого-либо иного вида тоже может определяться как цена, которая будет уплачена за объект в какой-то иной, нестандартной сделке, осуществляемой при каких-то других условиях. Скажем, ликвидационная стоимость объекта будет отвечать сделке, осуществляемой в условиях недостаточного времени на экспозицию объекта. Разумеется, предыдущее рассмотрение относилось только к тем стоимостям, которые характеризуют объект с точки зрения участников рынка.

В отличие от них, есть и такие «стоимости», которые характеризуют объект с позиций других экономических субъектов. Их можно разделить на три категории. Памятная вещь, доставшаяся вам от предков, имеет для вас определенную полезность, а значит, и стоимость. Вы даже смогли бы оценить ее, если бы вас начали спрашивать, будет ли утрата этой вещи для вас более тяжелой, чем потеря 100 рублей, 10 000 рублей, автомобиля, квартиры и т. п. Такого рода стоимости обычно имеют в виду при оценке так называемого морального ущерба. Однако они не составляют какого-то особого вида стоимости — это инвестиционная стоимость вещи для ее владельца. Другое дело, что при оценке стоимости этой вещи приходится принимать во внимание не только 1. Заметьте, что такие стоимости, как утилизационная, ликвидационная, реверсионная и другие, объявляемые в стандартах оценки нерыночными, тоже отражают характеристики объекта оценки с позиций участников рынка «чисто экономические» выгоды (скажем, выгоду от возможной ее продажи), но и, скажем, роль этой вещи в воспитании детей или в созда нии определенного имиджа владельца. Некоторые действия наносят ущерб не какому-то конкретному человеку, а большой группе людей. Так, применение определенных технологий приводит к вредным выбросам в атмосферу, влияющим на жизнь и здоровье людей в окружающей местности. Такие ущербы тоже имеют стоимость, только оценивать ее нужно с позиций общества, населения. Экономическая наука занимается проблемами подобных измерений, только оценки соответствующих «общественных стоимостей» к оценочной деятельности не относятся. В оценке общественной стоимости нуждается и национальное богатство, включая, например, месторождения полезных ископаемых. Дело в том, что обществу требуется знать, может ли оно получить какие-то выгоды от раци онального использования своих богатств, и если да, то какие. А тогда может оказаться, что месторождение, разработка которого приносит недропользователю только убытки, имеет для общества положительную стоимость. И тогда должны быть приняты определенные меры либо для того, чтобы административно заставить недрополь зователя разрабатывать месторождение, либо для того, чтобы сделать его разработку выгодной для коммерческих недропользователей (например, путем предоставления им определенных льгот и/или дотаций). В третью категорию можно включить такие «стоимости», которые административно установлены в качестве измерителей стоимостных характеристик объектов. Иными словами, это «стоимости», назначенные государством. Прежде чем говорить о них, вспомним, что государство нередко выступает в роли измерителя каких-либо характеристик объектов. Так появляются и «назначенные государством» в фискальных целях площадь вашей квартиры и мощность двигателя вашего автомобиля (их фактические значения, кстати, ни вы, ни государство не измеряете). Ту же роль играют и «административные стоимости» объектов оценки. К ним относятся, скажем, таможенная стоимость или стоимость, определенная судом. Сюда же относится и сметная стоимость объектов капитального строительства. Разумеется, все эти стоимости принимаются во внимание участниками рынка, однако они не отражают их по- зиций в отношении полезности соответствующих объектов (вещей, работ, услуг или ущербов). Коль скоро законодатели наделили государственные органы правом устанавливать «административные стоимости», то эти стоимости могут как угодно отличаться от «рыночных» и «общественных». Разумеется, вы могли бы и сами оценить стоимость вещи, однако во взаимоотношениях с другими субъектами (скажем, в судебных процессах) вашу оценку надо как-то обосновать, и суждение независимого профессионального оценщика здесь было бы полезно. К сожалению, теория стоимостной оценки на оценки подобных «инвестиционных стоимостей» пока не рассчитана. Упрекнуть государство здесь можно только в том, что для их обозначения оно использует термин «стоимость» не в том смысле, как это принято в экономической науке. Но кто смотрит на науку, если что-то нужно для государственных интересов? Поэтому, скажем, к недвижимому имуществу государство относит такие «очень даже движущиеся» объекты, как спутники или морские суда. А вот стоимости двух первых категорий, в принципе, могут быть оценены единообразно, исходя из тех выгод, которые могут приносить оцениваемые объекты. Различие будет лишь в том, каким именно способом следует измерять выгоды, приносимые объектом участникам рынка или обществу в целом. Поэтому и подходы к стоимостной оценке здесь должны быть одинаковы. В нынешней теории стоимостной оценки считается, что таких подходов три: сравнительный, затратный и доходный. Но почему три, а не пять и не два? От наших законодателей можно ожидать всего, так что на всякий случай посмотрим, можно ли как-то изменить их количество. Раз уж мы заговорили о выгодах, да еще в стоимостном выражении, то очевидно, что для оценки объектов можно было бы использовать доходный подход. Суть его, как уже говорилось, состоит в том, что стоимость имущества определяется потоком выгод, который способен принести объект. При этом в оценочной деятельности учитываются лишь экономические выгоды участников рынка, обычно именуемые разного рода доходами (в общей теории стоимостной оценки в стоимости объекта учитываются все виды выгод). Как сказано и в МСО 2007, «экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки». Только вот КАК КОНКРЕТНО определяется стоимость и какие КОНКРЕТНО выгоды должны приниматься в расчет при оценке «выгодоспособности» объекта? Ответы на это, по нашему мнению, должны выражаться каким-то принципом оценки, однако среди многочисленных принципов оценки, изложенных как в МСО, так и в оценочной литературе, такого принципа нет. Ну что же, попробуем его просто и со вкусом назвать и сформулировать, для начала — в детерминированной ситуации, т. е. в условиях полной определенности. Принцип дисконтирования. Стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных к дате оценки выгод (в стоимостном выражении) от его наиболее эффективного использования в некотором периоде и стоимости этого же объекта в конце периода. Довольно часто в качестве «некоторого периода» берется весь срок службы объекта, и тогда стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных к дате оценки выгод (в стоимостном выражении) от его наиболее эффективного использования на протяжении всего срока службы и утилизационной стоимости этого же объекта в конце срока службы. Разумеется, на практике объекты оценивают в условиях неопределенности, и здесь принцип дисконтирования должен быть модифицирован, но это мы оставим до следующей статьи. Вспоминается разговор в больнице: «Сестра, а может, укольчик или капельницу? — Молчите, больной! Доктор сказал “в морг”, значит, в морг!» Принцип дисконтирования, примерно в изложенном виде, применяется оценщиками и сейчас, в основном при оценке недвижимости. В том же виде он используется и для оценки эффективности инвестиционных проектов, только окончательный результат называется не стоимостью проекта, а его (интегральным) эффектом или чистым дисконтированным доходом. Однако показатель эффекта проекта здесь с самого начала определяется именно так, тогда как в теории оценки стоимости имущества дается иное определение («цена, которая ...»), а принцип дисконтирования рассматривается всего лишь как один из методов оценки этой стоимости. Другой подход к оценке стоимости объектов — сравнительный. Он, как отмечается в МСО 2007 (раздел ОППО), основан на принципе замещения, в соответствии с которым «расчетливое лицо не будет платить за товар или услугу больше, чем затраты на приобретение столь же удовлетворительного заменителя этого товара или услуги — при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств. Наименьшие затраты по наилучшему альтернативному варианту, будь то заменитель или оригинал, так или иначе свидетельствуют о рыночной стоимости». В случае, когда «столь же удовлетворительные», а лучше сказать — эквивалентные по полезности заменители оцениваемого объекта (в МСО 2011 — идентичные объекты) на рынке обращаются, оценка стоимости объекта проводится на основе их цен. В противном случае, что бывает довольно часто, приходится оценивать объект на основе рыночных цен его аналогов (в МСО 2011 — аналогичных объектов), характеристики которых могут быть иными. Тогда для оценки объекта в цены анало гов необходимо вносить соответствующие кор ректировки, «приводя» их к характеристикам оцениваемого объекта. Таким образом, по сути, при сравнительном подходе принцип замещения используется в иной форме: стоимость объекта определяется на основе рыночных цен его аналогов, скорректированных с учетом разли чий в отдельных характеристиках между ними и оцениваемым объектом. Казалось бы, сравнительный подход не имеет ничего общего с доходным. Однако не будем делать поспешных выводов и посмотрим на то, как на практике отбираются аналоги и как корректируются их цены. На практике аналогом считается объект, удовлетворяющий примерно те же потребности участника рынка, что и оцениваемый объект. Но тогда он будет генерировать примерно те же по составу и величине потоки выгод4 . Если представить себе, что поток выгод от аналога ровно в два раза больше, чем поток выгод от оцениваемого объекта, то тогда, чтобы привести стои мость аналога к характеристикам объекта оценки, ее нужно было бы разделить на два. К сожалению, прямой пропорциональности между потоками выгод от разных объектов обычно не наблюдается, поэтому для «переводных коэффициентов» приходится вводить специальные формулы или таблицы, о качестве которых мы еще поговорим. Однако суть дела не меняется: все эти коэффициенты отражают различия между потоками выгод от оцениваемого объекта и от его аналога. Например, наблюдаемые и достаточно устойчивые зависимости стоимости объектов от их мощности отражают влияние мощности объекта на размеры генерируемых объектами выгод и распределение их во времени (в частности, и на срок службы объектов). Мы видим, таким образом, что сравнительный подход никак не противоречит доходному. Он основан на том же принципе дисконтирования, только реализуется в виде иной системы расчетов: вместо того чтобы прямо подсчитывать выгоды от использования объекта, А затем дисконтировать и суммировать их, подобную сумму для объектааналога сначала приравнивают к его рыночной цене, а затем корректируют с учетом различий в потоках доходов. Наконец, есть и третий подход к оценке — затратный. Он также основан на принципе замещения, только на этот раз «затраты на приобретение столь же удовлетворительного заменителя» понимаются буквально — как затраты на создание объекта, идентичного оцениваемому. Как правило, затратный подход применяют при оценке зданий и сооружений, при этом затраты на создание объекта понимают как сметные затраты на его строительство. Попробуем в этом разобраться. Действительно, расчетливое лицо не будет платить за товар больше, чем могло бы израсходовать на создание такого же товара собственными силами. При этом, кстати, вовсе не обязательно, чтобы техническое исполнение аналога было примерно таким же. Так, в учебнике А.П. Ковалева и др. «Оценка стоимости машин, оборудования и транс- портных средств» (М.: Интерреклама, 2006) приведен пример оценки индукционного электронагревателя заготовок по данным о стоимости его функционального аналога — полуметодической газовой печи, выполняющей ту же операцию. Только вот участники современного рынка (неважно, физические или юридические лица) что-то не проявляют особого желания создавать какие-то товары собственными силами. Так, покупатели коттеджей обычно их не строят, а покупатели телевизоров обычно не пытаются изготовить их самостоятельно. Неслучайно мы часто слышим рекламный слоган: «Купить у нас забор дешевле, чем сделать его самому». Разделение труда в нашем мире зашло достаточно далеко, и каждому выгоднее и эф- фективнее заниматься своим делом, чем пытаться сделать что-то лучше, чем соответствующие специалисты. Но допустим все-таки, что нашелся покупатель, который решил оценить свои затраты на создание такого же или близкого по полезности объекта. Процесс создания современных товаров (выполнения работ, оказания услуг) достаточно сложен и состоит из последовательности отдельных скоординированных операций. Каждую из них в отдельности, в принципе, можно было бы выполнить и собственными силами, хотя обычно разные операции производятся в разное время и разными специалистами. К тому же результаты отдельных таких промежуточных операций (работ) можно и приобрести. И тогда понадобится узнать, что лучше: выполнять отдельную работу (комплекс работ) своими силами или приобрести ее результат? Скажем, оценивая затраты на строительство коттеджа, можно предусмотреть, что электромонтажные работы будут выполняться либо собственными силами, либо специализированной фирмой. Если попытаться ответить на подобные вопросы применительно к современным объектам капитального строительства, мы увидим, что отдельные строительно-монтажные работы все-таки дешевле будет поручать специалистам, равно как и изготовление строительных конструкций, не говоря уже о гвоздях. Но тогда и весь объект капитального строительства дешевле приобрести, заказав специализированной подрядной организации, чем «сделать его самому». Это становится совсем очевидным, если рассмотреть задачу оценки не здания, а какой-либо машины, хотя бы и пылесоса. Машина состоит из отдельных дета лей и узлов, причем затраты на их изготовление и сборку сильно зависят от серийности производства, поскольку при серийном производстве достигается экономия затрат. Изготовление одного пылесоса потребует от «изготовителя» затрат в несколько раз больших, чем от серийного производителя таких пылесосов. Даже первый самолет в серии стоит в 2–3 раза дороже последнего, то же относится и к судам. Не является исключением и капитальное строительство. И здесь строительство типовых зданий обходится существенно дешевле по сравнению со зданиями, строящимися по индивидуальному проекту. На это, кстати, ориентированы и строительные сметы, где отдельные работы оценены применительно к рациональной «серийности» их выполнения . Итак, мы получаем, что в конечном счете затратный подход к оценке сводится к тому, что стоимость объекта капитального строительства надо определять на основе затрат покупателя на его приобретение. Это значит, что стоимость машины надо определять на основе цены, по которой она продается либо заводом-изготовителем, либо дилером, а стоимость здания — на основе цены, по которой это здание вместе с (оцениваемым отдельно) земельным участком продается девелопером. Теперь концы с концами сходятся в точном соответствии с требованиями МСО. Остается только один ма- ленький нюанс. Обычно у заводов-изготовителей машин и оборудования или у девелоперов не возникает необходимости оценить объект, который они создают и продают на первичном рынке. Как правило, объектами оценки являются подержанные здания, сооружения или машины. Здесь вообще бессмысленно ставить задачу оце нить затраты на создание объекта той же «степени подержанности» (или, как говорят оценщики, износа). Поэтому в рамках затратного подхода от исходного принципа замещения приходится отступать или, вернее, формулировать его иначе: стоимость объекта определяется затратами на приобретение аналогичного объекта в новом состоянии, скорректированными с учетом технического состояния оцениваемого объекта. Именно в таком виде оценщики обычно и применяют затратный подход, используя при этом различные методы для установления размеров корректировок, вносимых для учета износа объекта. Ну что же, подход вполне разумный, практически приемлемый и теоретически обоснованный. Беда только в том, что в результате мы получили совсем не новый, затратный подход, а частный случай рассмотренного выше сравнительного подхода! И в самом деле, попробуем оценить машину или здание, используя сравнительный подход и взяв в качестве аналога машину той же марки или здание того же типа в новом состоянии. Мы получим тот же результат: стоимость объекта будет равна рыночной цене того же объекта в новом состоянии, скорректированной с учетом износа оцениваемого объекта. Мы пришли к странному результату: для оценки объектов достаточно только одного доходного подхода. Два других просто по-другому выражают основной принцип доходного подхода. И наоборот, там, где требуются какие-то совсем необычные, эксклюзивные строительные работы, возникают огромные проблемы, нет, не с их выполнением, а с тем, чтобы составить и утвердить смету на них. Как же так? Ведь, применяя разные подходы, оценщики используют разные методы оценки, да и результаты при этом получаются разные, так что потом три подхода приходится согласовывать. Оказывается, ничего странного в этом нет. В рамках одного подхода тоже возможны разные методы, только оценки, полученные разными методами в рамках одного подхода, нужно согласовывать, а после этого — согласовывать оценки, полученные разными подходами. Между тем в каждом методе оценки независимо от того, к какому подходу он относится, уделяется особое внимание каким-то определенным характеристикам оцениваемого объекта. Если прибегнуть к аналогиям, то разные подходы к оценке объекта — это «взгляды» на объект из трех разных, но «назначенных стандартами» «домов», а разные методы в рамках одного подхода — это «взгляды» на объект из разных «окон дома». Но почему, разглядывая объект из разных «окон дома», нужно вначале выбирать, из какого «окна» он «смотрится» лучше всего, а затем проделывать то же самое по отношению к двум другим «назначенным стандартами» «домам»? Почему нельзя рассматривать объект «с улицы», «с лесной опушки» или «с воздуха»? Представляется, что обоснованность суждения оценщика зависит от того, насколько хорошо и всесторонне он изучил оцениваемый объект и тот рынок, на котором он обращается или может обращаться. Поэтому чем больше методов оценки он использует, тем более обоснованным будет выносимое им суждение о стоимости объекта. В связи с этим стоит остановиться на еще одной проблеме. При экспертизе отчетов об оценке нередко отмечают, что в них приводятся сведения, по мнению эксперта, излишние. Формально эксперт прав, поскольку эти сведения не ис- пользуются в расчетных формулах. Однако он неправ по существу. Многие из приводимых сведений как раз и отражают «взгляд на объект с определенной стороны». Не отражаясь непосредственно в какой-то расчетной формуле, они формируют более полное представление об оцениваемом объекте или его экономическом окружении. В частности, они позволяют установить «веса», приписываемые оценщиком результатам применения разных методов. Скажем, если в анализируемом периоде оценщик обнаружил на рынке 5 аналогов оцениваемого объекта, он будет приписывать результатам применения сравнительного подхода меньший вес, чем в случае, когда таких аналогов обнаружилось бы 50. Из изложенного следует, что практика оценки должна быть существенно пересмотрена! В основу выносимого оценщиком суждения о величине стоимости объекта должен быть положен один подход. Как мы видели, сравнительный (его также называют и рыночным) и доходный подходы к оценке базируются, по сути, на одних и тех же принципах. Поэтому, если уж говорить о едином общем подходе к стоимостной оценке, то его можно называть и сравнительным, и доходным, и рыночным. По нашему мнению, второй вариант лучше по ряду причин: 1) он акцентирует основное отличительное свойство любых оцениваемых объектов — их способность приносить выгоды (интерпретируемые в оценочной деятельности как доходы); 2) называя подход к оценке рыночным, мы подразумеваем, что объект оценки оценивается с учетом информации о рыночной конъюнктуре. Однако это не является отличительной особенностью стоимостной оценки — не только стоимости объектов, но и любые их экономические характеристики оцениваются также на основе информации о рыночной конъюнктуре. Не опираясь на рыночные данные, нельзя оценить, скажем, инвестиционную привлекательность региона, темпы инфляции, затраты на содержание здания, ремонтопригодность машины, конкурентоспособность продукции и т. д.; 3) называя подход к оценке сравнительным, мы подразумеваем, что объект оценки оценивается с учетом информации о его аналогах. Но и это не является отличительной особенностью стоимостной оценки — не только стоимости объектов, но и многие качественные их экономические характеристики (надежность, эргономичность, сложность конструкции) оцениваются также на сравнении объекта с его аналогами; 4) иногда объект оценки «уникален», не имеет «достаточно близких» аналогов, обращающихся на рынке. Это значит, что рыночная информация относится к объектам, отличающихся от оцениваемого слишком большим числом характеристик, причем учет этих различий требует методов, которые еще не разработаны. Примерами таких объектов являются место рождения полезных ископаемых. В подобных случаях для оценки может быть использован доходный подход, тогда как сравнительный оказывается практически неприменимым. В то же время говорить о том, как называть единый общий подход к решению задачи стои- мостной оценки объектов, вообще не имеет особого смысла. Снова воспользуемся аналогиями. При проектировании ракеты она рассматривается как достаточно сложная машина, тогда как при расчете ее траектории — как материальная точка. Но никто не говорит о «машинном» подходе к проектированию ракет или «точечном» подходе к расчету их траекторий. И не говорит не потому, что таких подходов нет, а потому, что они пока — единственно возможные и практически приемлемые для удовлетворительного решения соответствующих задач. Точно так же, говоря о зависимости между затратами на строительство газопровода, его диаметром и протяженностью, мы рассматриваем эти характеристики как непрерывно меняющиеся и строим соответствующие графики. Между тем, сопоставляя затраты на строительство газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов и т. п., мы не строим зависимости этой стоимости от доли газа, нефти и нефтепродуктов в перекачиваемом веществе. Это значит, что для решения первой задачи, по сути, применяется «непрерывный» подход, тогда как для решения второй — «дискретный». Однако никто эти подходы так не называет, и не называет именно потому, что такие подходы — единственные. По той же причине представляется неуместным вообще говорить о каких-то подходах к оценке, поставив на первое место общие прин ципы стоимостной оценки и различные методы оценки, основанные на этих принципах. Это тем более актуально, что многие известные принципы оценки могут быть реализованы при разных подходах к оценке, а некоторые методы оценки трудно отнести к какому-то определенному подходу. Так, рассчитывая величину Z как произведение X и Y, мы не говорим о подходе, основанном на X, и не рассматриваем X в качестве «основного», «главного» фактора. Между тем главным в затратном подходе считается оценка затрат на сооружение здания (основанная, кстати, тоже на рыночных ценах используемых в строительстве ресурсов), а не корректировка этой стоимости с учетом разного рода обесценений (износов), осуществляемая на основе рыночных цен аналогичных зданий. Точно также и в доходном подходе, например, к оценке пред- приятия считается главным оценка приносимых им чистых доходов, хотя установление этих доходов основывается на рыночных ценах затрачиваемых предприятием ресурсов и производимой им продукции. Таким образом, установление стоимости (того или иного вида) конкретного объекта должна предусматривать получение оценок с применением различных методов и последующее выведение окончательного суждения о стоимости на основе полученных оценок. Все применяемые методы при этом должны базироваться на некоторой системе общих принципов, учитывать рыночную конъюнктуру, но каждый из них будет отражать «взгляд на объект» из определенного «окна», с определенной позиции, и чем больше применено таких методов, тем более полное представление об объекте будет отражать окончательное суждение оценщика о стоимости объекта. Разумеется, задача согласования результатов применения разных методов (выведение окончательного суждения о стоимости) при этом усложняется, зато результаты работы оценщика становятся более обоснованными. Как уже говорилось, в каждом методе оценки каким-то характеристикам объекта уделяется больше внимания, чем другим. Если оценщик применяет много таких методов, его нельзя будет упрекнуть в том, что он не учел каких-то особенностей оцениваемого объекта. Предыдущие рассуждения, естественно, относятся не только к стоимостям «разрешенных» для профессиональных оценщиков объектов. Тот же единый подход применим и к стоимостной оценке инвестиционных проектов, и к оценке месторождений полезных ископаемых, и к оцен ке разного рода законодательных актов. При этом неважно, дается ли такая оценка с позиций рынка («рыночная стоимость»), конкретного участника рынка («инвестиционная стоимость») или общества — этот подход в принципе годится для оценки любых стоимостей, хотя конкретные методы соответствующей стоимостной оценки в каждом случае могут быть разными.

Смоляк Сергей Абрамович, e-mail: smolyak1@yandex.ru

Ключевые слова: базы оценки, виды стоимости, экономические выгоды, принципы оценки, доходный подход, сравнительный подход, затратный подход, принцип дисконтирования, общественные стоимости.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу:

shogin, 15:37 20-06-16
Смоляк прав. Итоговая стоимость есть суждение оценщика. И за суждение есть ответственность - дисциплины и уголовная при определённых обстоятельствах

3407


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 18/11с 19/11
USD ЦБ63,8881 63,75420
EURO ЦБ70,4111 70,53130
Индекс стоимости жилья
2765 $/кв.м.   Данные IRN.ru
Письмо 31427-ДВ/09 об индексах на III кв.2019 (с индексами СМР, ПНР)
Индексы СМР на II кв. 2019.2
Индексы СМР на II кв. 2019.1
Письмо индексы II кв.2019.3
Письмо индексы II кв.2019.2
Письмо индексы II кв.2019.1
Об индексах СМР на III кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании Геометрия требуется Менеджер по оценке недвижимости
Поиск по сайту
Аплайн оценка
Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
Рейтинг@Mail.ru