Метод выделения

Уважаемые коллеги, столкнулся со следующей ситуацией.
Объект оценки - одноэтажное здание склада-гаража с ЗУ 1973 г.п физ. износ 41%.
Текущее использование - станция технического обслуживания (СТО)
Объект находится в Архангельской области, предложений по аренде и по продаже свободных ЗУ недостаточно. Так как необходимо проведение затратника нужна стоимость ЗУ. Так как других вариантов нет, для определения стоимости участка принял решение считать методом выделения. Тех паспорта объектов-аналогов есть.
Подскажите пожалуйста, какие стоимости использовать для рассчета земельного участка, стоимости замещения или стоимости воспроизводства объектов аналогов?
Заранее благодарен

Используй стоимость полной восстановительной стоимости за минусом накопленного износа.

Дмитрий, рекомендую статью Мисовца - http://www.ocenchik.ru/docs/51.html
Необходимая Вам остаточная стоимость улучшений определяется как полная восстановительная стоимость, уменьшенная на величину совокупного накопленного износа.
При этом, полная восстановительная стоимость может быть вычислена как на основе затрат на воспроизводство объекта (т.е. затрат, необходимых для создания точной копии объекта оценки с использованием старых, применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий), так и на основе затрат замещение объекта (необходимых для создания аналогичного объекта с использованием новых материалов и технологий, применяющихся на дату оценки).

Александр, Михаил
[/B]
Спасибо огромное за помощь. И все-таки несовсем понятно замещения или воспроизводства? Просто если применять воспроизводства нужен рассчет функционального износа, который мне будет тяжеловато рассчитать для этого здания. Замещения тоже возможно, но слышал что при возможности определения стоимости воспроизводства необходимо применять ее, замещения применять только в том случае. когда рассчет стоимости воспроизводства по тем или иным причинам не возможен. Разница между этими двумя видами стоимости понятна, непонятно лишь в каких случаях какую стоимость применять..

А я наоборот столкнулся с замечанием при экспертизе моего отчета, что рыночная стоимость зданий старой постройки была определена затратным подходом на основе якобы устаревших сборников УПВС, а не на основе сборников КО-Инвест новой серии "Справочник Оценщика", т.е., тем самым не на основе стоимости замещения, а на основе стоимости воспроизводства.

А функциональный износ просто можно вычислить методом срока жизни по формуле:
Эффективный возраст, определенный на основе анализа состояния дизайна и планировки /Типичный срок экономической жизни

Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала.
Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете.

СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков»

Дмитрий, ну если вы состоите в СМАО, то придет руководствоваться их предписаниями, иначе это грозит тем, что при проверке экспертный совет завернет ваш отчет)