Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости
События
Форум
Поиск по сайту
Контакты | Реклама
Работа
  Поиск
Вакансии
Резюме
Добавить резюме
Добавить вакансию
Оценка
  Методики
Отчеты об оценке
Обзоры, аналитика
Справочники и нормативы
Словарь оценщика
Курсы оценщиков
СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
ФСО 2022
  ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
Проекты Отдела оценки Росимущества
Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:


Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Оценка земли - это просто! Формулы и советы.

© Мисовец В.Г., 2005

Данные формулы и советы составлены на основе моего прочтения известных Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России №568-р от 07.03.02 г. Эти формулы и советы ни в коем случае не заменяют сами рекомендации, но для начинающих оценщиков могут служить упрощенной моделью и простой схемой для усвоения материала методик. Итак, приступим...

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

- метод сравнения продаж (Любые участки)

РСзу = Суммаi=1..N(РСазуi)/Nазу

Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РСазу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов: РСзу = Суммаi=1..n(Весi*РСазуi)/Суммаi=1..n(Весi)

- метод выделения (Застроенные),

РСзу = РСо – ОСу
РСзу = Цао – ОСау

Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.

- метод распределения (Застроенные)

РСзу = РСо*Долязу1

Найти РС всего объекта и рассчитать РС участка как известную долю в стоимости объекта, приходящуюся на землю.

В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:

РСзу = (NOIо*Долязу2)/Rзу

Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:

Долязу1/ Долязу2 = Rо / Rзу

Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.

- метод капитализации земельной ренты (Любые участки)

РСзу = NOIзу/Rзу

Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.

- метод остатка  (Любые участки)

РСзу = (NOIо – ОСу* Rу)/Rзу

Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОСу по ставке Rу. Капитализировать.

- метод предполагаемого использования (Любые участки)

РСзу = NOIзу/Rзу

Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.


Обозначения величин:

РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;
N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;
NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;
Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;
ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;
R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.

Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):

ЗУ – Земельному участку;
О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);
АЗУ – Аналогам земельного участка.
У – Улучшениям земельного участка.
АУ – Аналогам улучшений земельного участка.


Главная цель данной странички - простота и краткость. Разумеется, для оценки земли нужно знать рынок, а для этого рынок земли должен существовать. Но методические рекомендации об этом умалчивают, соответственно и на этой страничке о рынке ничего не сказано, приведены лишь формулы.
Приветствуются замечания, по мере поступления откликов и вопросов раздел будет дорабатываться.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

15885


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО XI Оценка ИС и НМА
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 28/03с 29/03
USD ЦБ92,5919 92,26280
EURO ЦБ100,2704 99,7057-1
Индекс стоимости жилья
2741 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 47349-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 45484-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 44016-ИФ/09
Индексы ПИР IV кв.2020
Индексы СМР (VI)
Индексы СМР III кв.2020 (V)
Индексы СМР III кв.2020 (IV)
Индексы СМР III кв.2020 (III)
Индексы СМР III кв.2020 (II)
Индексы СМР III кв.2020 (I)
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании EMAX требуется Оценщик недвижимости в штат
Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно