Добавить в избранное Сделать стартовой |
Рекомендуем оценочную компанию: | Оставить комментарий | Читать комментарии Оценка земли - это просто! Формулы и советы.© Мисовец В.Г., 2005 Данные формулы и советы составлены на основе моего прочтения известных Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России №568-р от 07.03.02 г. Эти формулы и советы ни в коем случае не заменяют сами рекомендации, но для начинающих оценщиков могут служить упрощенной моделью и простой схемой для усвоения материала методик. Итак, приступим... Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются: - метод сравнения продаж (Любые участки) РСзу = Суммаi=1..N(РСазуi)/Nазу Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РСазу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов: РСзу = Суммаi=1..n(Весi*РСазуi)/Суммаi=1..n(Весi) - метод выделения (Застроенные), РСзу = РСо – ОСу Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя. - метод распределения (Застроенные) РСзу = РСо*Долязу1 Найти РС всего объекта и рассчитать РС участка как известную долю в стоимости объекта, приходящуюся на землю. В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь: РСзу = (NOIо*Долязу2)/Rзу Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что: Долязу1/ Долязу2 = Rо / Rзу Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей. - метод капитализации земельной ренты (Любые участки) РСзу = NOIзу/Rзу Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать. - метод остатка (Любые участки) РСзу = (NOIо – ОСу* Rу)/Rзу Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОСу по ставке Rу. Капитализировать. - метод предполагаемого использования (Любые участки) РСзу = NOIзу/Rзу Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать. Обозначения величин: РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом; Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к): ЗУ – Земельному участку; Главная цель данной странички - простота и краткость. Разумеется, для оценки земли нужно знать рынок, а для этого рынок земли должен существовать. Но методические рекомендации об этом умалчивают, соответственно и на этой страничке о рынке ничего не сказано, приведены лишь формулы. Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 15885 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|