Методические материалы
	Оценка недвижимости

Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости
Одной из интересных и трудных проблем затратного метода оценки недвижимости является определение величины прибыли предпринимателя. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи уa. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта. При использовании предлагаемой модели прибыль предпринимателя оказывается чувствительна, в первую очередь, к таким параметрам, как продолжительность строительства, норма отдачи по альтернативному проекту и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту. При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы или учитывать практику строительства аналогичных объектов. Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.
Авторы: Кузнецов Д. Д., Озеров Е. С.
2024-03-05 | популярность: 128

Открыть документ