Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
к.т.н., доцент,
Санкт-Петербургский государственный
технический университет (СПбГТУ)

Озеров Евгений Семёнович
д.т.н., профессор,
заведующий кафедрой
Экономика и менеджмент недвижимости,
Санкт-Петербургский государственный
технический университет (СПбГТУ)

Одной из интересных и трудных проблем затратного метода оценки недвижимости является определение величины прибыли предпринимателя. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика)¹⁾, от других факторов.

В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи у_a. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу:

инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Согласно подходу с точки зрения затрат рыночная стоимость С_затр определяется как сумма стоимости участка земли С_з и стоимости нового строительства С_нс с учётом накопленного износа И_нак [1]:

С_затр = С_з + С_нс - И_нак. (1)

Стоимость нового строительства вычисляется как сумма прямых издержек С_п, косвенных издержек С_к и прибыли предпринимателя ПП:

С_нс = С_п + С_к + ПП. (2)

Отметим, что в (2) величина С_к включает в себя расходы на типичную для местного рынка предпродажную подготовку объекта в период между датой завершения строительства и датой продажи (ввода в эксплуатацию), а С_п включает в себя прибыль подрядчика, или так называемые плановые накопления.

Обозначим сумму всех издержек на строительство как С_пк = С_п + С_к, а сумму издержек и стоимость земельного участка за вычетом накопленного износа как С = С_з + С_пк - И_нак. Тогда

С_затр = С_з + С_п + С_к - И_нак + ПП = С + ПП. (3)

Если представить сумму С*_пк = С_п + С_к - И_нак как стоимость строительства объекта, меньшего по объему в сравнении с исследуемым объектом, стоимость строительства которого С_пк > С*_пк, то станет ясно, что без ущерба для общности задачи можем далее рассматривать вариант, в котором величина износа пренебрежимо мала. Все формулы и соотношения, полученные для этого варианта, могут использоваться и для случая с учетом износа путем замены величины С_пк на С*_пк и С на С* = С_з +С*_пк. Отметим связанное с этим заключением и важное для практики оценки очевидное положение о том, что прибыль предпринимателя, фигурирующая в затратном методе оценки, будет уменьшаться по мере старения объекта и снижения его ценности.

Выделим часть издержек С_ав, которые вносятся авансом вместе с платежом за землю. Тогда

С + ПП = (С_з + С_ав) + (С_пк - С_ав) + ПП = С_о + С - С_о + ПП. (4)

Относительную величину прибыли предпринимателя можно определить как отношение этой прибыли к сумме издержек на строительство или к сумме указанных издержек и стоимости земли:

Выбор варианта зависит от предпочтений местного рынка, но некоторым преимуществом обладает второй вариант. Действительно, инвестор вправе ожидать большей отдачи от строительства объекта в более престижном месте, т.е. с большей стоимостью земли, учитывая, что даже после утилизации строения собственник объекта вправе надеяться на получение части прибыли, относящейся к земле. В связи с изложенным рассмотрим здесь именно второй вариант.

В рамках затратного метода предполагается, что затраты на приобретение участка и издержки, связанные со строительством и предпродажной подготовкой, осуществляются единовременно в момент окончания проекта. В действительности прямые и косвенные издержки инвестора покрываются эпизодическими платежами С_пк,i в течение всего времени строительства и реализации проекта в целом. Кроме того, нужно учесть, что право собственности (или право долгосрочной аренды) земли приобретается до начала строительства, т.е. инвестор расходует указанную сумму С_з в начальный момент реализации проекта. При этом, конечно, инвестор надеется по завершении проекта обеспечить себе возврат капитала и прибыль, достаточную для компенсации утраченных выгод, связанных с “замораживанием" средств С_пк,i и С_з до завершения проекта.

Полагаем, что при альтернативном использовании капитала денежные суммы С_з, С_ав, С_пк,i формируют будущую стоимость продукта проекта С_альт, которая может быть определена как расчетная сумма будущей стоимости потока расходов связанных с приобретением участка, строительством здания и продажей объекта (вводом его в доходную эксплуатацию):

(5)

где кроме указанных выше использованы также следующие обозначения:

n - продолжительность инвестиционного цикла (число периодов до завершения строительства и продажи объекта);

i - номер периода (i = 1, 2, ..., n);

С_пк,i - поток издержек за период i, (денежные единицы);

у - ставка дисконтирования, равная норме отдачи у_а для периода;

П - знак вычисления произведения.

Схема учтенных здесь денежных потоков изображена на рисунке.

Сравнивая (3), (4) и (5), получаем относительную величину прибыли предпринимателя:

(6)

В общем случае расчёт по (6) требует громоздких вычислений, но в оценочной практике можно пользоваться приближенными аналитическими выражениями. Рассмотрим возможности расчёта прибыли предпринимателя с использованием приближений.

Примем, что проект осуществляется в течение n лет и завершается вместе с окончанием строительства. Количество расчётных периодов в течение года равно m. Издержки вносятся в виде авансового платежа С_о и равных платежей (С - С_о) / (m х n) в конце каждого “короткого" периода. Будем считать, что норма дисконтирования по альтернативному проекту, равная годовой норме отдачи на капитал, остается постоянной в течение всего срока осуществления проекта и равна у_а. Для этого случая имеем:

(7)

Учитывая, что произведение m х n >> 1 и частное у_а / m << 1, можем степенную функцию разложить в ряд, ограничившись тремя членами разложения:

Ошибка вычисления прибыли предпринимателя при таких допущениях не превосходит 1%, если n < 08 и m = 4. В случае ежемесячных платежей ошибка существенно меньше 1% при любых значениях n. Обозначим и упростим выражение (7):

(8)

Из (8) следует важный вывод о том, что величина прибыли, которую типичный инвестор надеется получить, вкладывая средства в строительство, должна быть тем больше, чем продолжительнее срок строительства (крупнее или сложнее объект) и чем больше размер начального платежа. Это означает прежде всего то, что оценщик, определяя величины ожидаемой прибыли предпринимателя на основе анализа рыночной информации, должен ориентироваться на ожидания “внешних" инвесторов или результаты реализации проектов - аналогов, для которых сроки строительства объекта, размеры начальных платежей и уровень риска примерно такие же, как и для оцениваемого объекта.

Проиллюстрируем полученное соотношение примерами для некоторых частных случаев, имея в виду, что в текущей практике ближайшим альтернативным проектом для строительства является проект вложения средств в существующую недвижимость (полагаем у_а = 0,3), начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, типичные сроки строительства на рынке для объектов разных размеров и сложности не превышают трех лет (для расчётов сроков строительства можно пользоваться рекомендациями [2]). Результаты расчётов прибыли предпринимателя приведены в табл.1.

Таблица 1

Нетрудно заметить, что упоминавшийся выше диапазон значений величины прибыли предпринимателя при близкой к действительности величине С_о / С = 0,2 формируется ожиданиями инвесторов для проектов со сроками строительства до 1,5 лет. Вместе с тем ясно, что для крупных объектов со сроками строительства выше 1,5 лет оценщик (вслед за типичным инвестором) должен принимать более высокие значения прибыли, чем это делается в текущей практике. Очевидно, что при расчете прибыли предпринимателя на основе анализа рыночных данных удлиненные сроки строительства для объекта - аналога в сравнении с типичными (рыночно обоснованными) сроками должны корректироваться.

В более общих случаях необходимо дополнительно анализировать влияние таких факторов, как изменение нормы отдачи по альтернативному проекту в течение времени строительства, специфические для разных типов объектов условия по неравномерности распределения издержек во времени. Такие расчёты легко выполняются с помощью электронных таблиц по (6) с учетом (5). Приведем пример такого анализа.

Пусть строительство осуществляется в течение 24 месяцев. Общая сумма издержек С_и = 1000, распределение её по месяцам имитирует календарный график строительства. Стоимость участка земли С_з = 100, авансовый платеж С_ав = 200. Норма отдачи в момент начала строительства составляет у_а,0 = 24% и снижается на 0,25% в месяц. Решение задачи приводится в табл.2-4. Расчётный период - месяц, количество периодов n х m = 24.

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Из таблиц видно, что при “симметричном" распределении платежей во времени строительства (см. рисунок) степень неоднородности этого распределения слабо сказывается на искомой величине, в то время как изменение во времени нормы прибыли приводит к существенному изменению расчётной величины прибыли предпринимателя.

В приведённых примерах не учитывается, что получение дохода от реализации проекта может происходить в течение некоторого времени после окончания строительства. Обозначим через n* время, необходимое для реализации недвижимости (продажи или сдачи в аренду). Очевидно, что увеличение n* будет приводить к тому, что величина прибыли, на которую может претендовать предприниматель, будет возрастать. Введем коэффициент k, учитывающий увеличение С_альт, тогда формула (8) преобразуется к виду

(9)

В табл.5 и 6 приведены значения коэффициента k при разных значениях n* и у_а для двух вариантов реализации недвижимости:

1)реализация происходит в течение n* лет (табл.5):

2)реализация происходит в конце периода продолжительностью n* лет (табл.6):

Таблица 5

Таблица 6

Рассмотрим пример использования коэффициента k. Если в примере, рассмотренном выше, принять k = 1,140 (реализация объекта в течение 12 месяцев равными долями), относительная прибыль предпринимателя возрастает с 30% до 48%.

Выводы:

1. Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта.
2. При использовании предлагаемой модели прибыль предпринимателя оказывается чувствительна, в первую очередь, к таким параметрам, как продолжительность строительства, норма отдачи по альтернативному проекту и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.
3. Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства (см. табл.2). В то же время, неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли (см. табл.3).
4. При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы [2] или учитывать практику строительства аналогичных объектов.
5. Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.

1) В современной практике строительные компании нередко совмещают функции инвестора и подрядчика, соглашаясь на существенно меньшие (в сравнении с "внешними" инвесторами) нормы дохода на вложенные средства из-за необходимости решения актуальной проблемы обеспечения своей выживаемости в современной экономической ситуации.

Литература

1.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. С.-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

2.СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. М.: Стройиздат, 1986.

Опубликовано в журнале Вопросы оценки, №2 1998

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

130