| Термин | Синоним термина/английское обозначение |
Определение |
Комментарий/формула |
| Аддитивная модель внесения относительных корректировок |
|
Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок. |
 где  - совокупная относительная (процентная) корректировка,  - вносимая относительная (процентная) корректировка. |
| Аддитивная модель расчета совокупного износа |
|
Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний. Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент. |
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., где Ксов. - коэффициент совокупного износа, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. - коэффициент функционального устаревания, Кэк. - коэффициент экономического устаревания. |
| Объект-аналог |
Аналог |
Согласно ФСО № 1 |
|
| Арендопригодная площадь |
|
Площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. |
|
| Безрисковая ставка |
Ставка безрисковой доходности |
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств. |
|
| Валовый рентный множитель |
Валовый рентный мультипликатор |
Показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости. |
|
| Внешнее устаревание |
Экономическое устаревание |
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п. |
|
| Действительный валовый доход |
ДВД |
Потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов |
|
| Денежная корректировка |
Абсолютная корректировка |
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения. |
|
| Дисконтирование на конец периода |
|
|
 , где disc - ставка дисконтирования, n - номер периода. |
| Дисконтирование на начало периода |
|
|
 , где disc - ставка дисконтирования, n - номер периода. |
| Дисконтирование на середину периода |
|
|
 , где disc - ставка дисконтирования, n - номер периода. |
| Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии |
|
Рассчитывается по формуле |
 , где
TV - терминальная стоимость,
disc - ставка дисконтирования,
N - количество периода прогнозирования. |
| Дисконтный множитель |
Фактор (коэффициент) дисконтирования |
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость. |
См. также Дисконтирование на конец/начало/середину периода |
| Доля заемных средств |
|
Доля средств в совокупных инвестициях в объект недвижимости, формируемая за счет заемного финансирования. |
|
| Единый объект недвижимости |
|
Земельный участок и улучшения, расположенные на нем. |
|
| Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) |
Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства |
Затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки). |
|
| Затраты на замещение (без учета износа и устареваний |
Полная стоимость замещения, стоимость замещения |
Затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). |
|
| Индекс изменения цен |
|
Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода. |
|
| Ипотечная постоянная |
|
Отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита |
|
| Коэффициент арендопригодной площади здания |
|
Отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания |
|
| Коэффициент капитализации для земельного участка |
Ставка капитализации для земельного участка |
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости. |
|
| Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости |
Ставка капитализации для единого объекта недвижимости |
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости. |
|
| Коэффициент капитализации для улучшений |
ставка капитализации для улучшений |
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на улучшения, к их рыночной стоимости. |
|
| Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей |
|
Отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу. Обычно выражается в процентах от ПВД. |
|
| Коэффициент торможения |
|
Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта |
 , где
b – коэффициент торможения;
S1 и S2- стоимости первого и второго объектов-аналогов;
X1 и X2 – ценообразующие параметры соответствующих аналогов. |
| Метод дисконтированных денежных потоков |
|
Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость. |
Стоимость в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:  , где
Value - определяемая стоимость,
N - количество периодов прогнозирования,
ki- фактор дисконтирования периода i,
CFi - денежный поток периода I,
PV(S) - текущая стоимость денежного потока от продажи объекта недвижимости. |
| Метод Инвуда |
|
Метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал. |
Норма возврата капитала = SFF(n,Y) =  , где
Y- требуемая норма доходности инвестиций,
n - оставшийся срок экономической жизни. |
| Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования |
|
Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент. |
|
| Метод разбивки на компоненты |
|
Метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. |
|
| Метод Ринга |
|
Метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами. |
Норма возврата капитала = 1/n, где
n - оставшийся срок экономической жизни. |
| Метод рыночной экстракции |
|
Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию. |
|
| Метод сравнения продаж |
|
Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом. Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов. |
|
| Метод сравнительной единицы |
|
Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем). |
|
| Метод Хоскольда |
|
Метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. |
Норма возврата капитала = SFF(n,Y) =  , где
Yrf- безрисковая ставка дохода на инвестиции,
n - оставшийся срок экономической жизни. |
| Метод эффективного возраста расчета износа |
Метод экономического возраста |
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического. |
|
| Мультипликативная модель внесения корректировок |
|
|
где
совокупная относительная (процентная) корректировка,
вносимая относительная (процентная) корректировка. |
| Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний |
|
Модель расчета совокупного износа и устареваний. |
Ксов = 1 - (1 - Кфиз.)(1 - Кфун.)(1 - Кэк.), где
Ксов. - коэффициент совокупного износа и устареваний,
Кфиз.- коэффициент физического износа,
Кфун. - коэффициент функционального устаревания,
Кэк. - коэффициент экономического устаревания. |
| Неоперационные активы |
|
Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности. |
|
| Неспециализированный актив |
|
Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является. |
|
| Неустранимый износ (устаревание) |
|
Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат. |
|
| Норма возврата капитала |
Норма возврата |
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. |
|
| Операционные активы |
|
Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности. |
|
| Операционные расходы |
|
Расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр. |
|
| Остаточная балансовая стоимость |
Остаточная стоимость |
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции. |
|
| Первоначальная балансовая стоимость |
Первоначальная стоимость |
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации. |
|
| Постоянная недозагрузка |
|
Доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование. |
|
| Постпрогнозный период |
|
Период времени, наступающий после прогнозного периода. |
|
| Потенциальный валовый доход |
ПВД |
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме. |
|
| Премия за инвестиционный менеджмент |
|
Премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом. |
|
| Премия за низкую ликвидность |
|
Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. |
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле
 ,
disc - ставка дисконтирования (годовая),
N - срок экспозиции объекта на рынке (в месяцах). |
| Премия за риск инвестиций в объект недвижимости |
|
Премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). |
|
| Прибыль предпринимателя |
Прибыль девелопера |
Вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. |
|
| Прогнозный период |
|
Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов. |
|
| Процентная корректировка |
Относительная корректировка |
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. |
|
| Резерв на замещение |
|
Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта). |
|
| Сверх улучшения |
|
Элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание. |
|
| Скидка на торг |
|
Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки. |
|
| Совокупный износ |
Общий износ |
Уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки. |
|
| Специализированный актив |
|
Актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива. |
|
| Средневзвешенная величина |
|
|
Рассчитывается по формуле 
WA - средневзвешенная величина,
wi - весовые коэффициенты (сумма всех весовых коэффициентов равна 1),
N - количество значений,
Ai - взвешиваемые значения. |
| Среднее арифметическое |
|
Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество. |
|
| Срок жизни |
Срок физической жизни, полный срок жизни |
Полный срок существования объекта недвижимости. |
|
| Хронологический возраст |
Фактический возраст |
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки). |
|
| Срок физической жизни остаточный |
Срок физической жизни оставшийся |
Разница между полным и фактическим сроками жизни. |
|
| Срок службы |
Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни |
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.
Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него. |
|
| Остаточный срок службы |
Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы |
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным. |
|
| Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке |
Срок экспозиции |
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. |
|
| Ставка дисконтирования |
Требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал |
Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты. |
|
| Терминальная стоимость |
Стоимость реверсии |
Стоимость объекта недвижимости на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости. |
|
| Текущее использование объекта недвижимости |
Фактическое использование объекта недвижимости |
Фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки. |
|
| Темп роста |
Темп изменения |
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах. |
|
| Улучшения земельного участка |
|
Все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования. |
|
| Устранимый износ (устаревание) |
|
Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам. |
|
| Факторы стоимости |
Элементы сравнения |
Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки. |
|
| Физический износ |
|
Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов. |
|
| Функциональное устаревание |
|
Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек. |
|
| Чистый операционный доход |
ЧОД |
Действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение. |
|
| Эффективный возраст |
|
Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.
Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. |
|
