Оставить комментарий | Читать комментарии С П Р А В К А
Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью,
за второй квартал 2010 г.
По сути заявленных и рассмотренных за второй квартал 2010 г. споров в арбитражных судах Российской Федерации, связанных с оценочной деятельностью, выявлены следующие характерные спорные моменты и практика их разрешения:
- В удовлетворении требования о признании недействительным отказа уполномоченного органа об определении кадастровой стоимости земельного участка отказано, поскольку рыночная стоимость земельного участка является базовой оценочной величиной, в процентах от которой устанавливается его кадастровая стоимость, эти величины не тождественны, механизм определения не установлен. (ФАС Уральского округа, постановление от 1 апреля 2010 г. N Ф09-1797/10-С6 по делу N А76-14444/2009-63-187).
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее – ТУ Роснедвижимости) об определении кадастровой стоимости земельного участка с в процентах от его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2009 г., а также об обязании ТУ Роснедвижимости определить кадастровую стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2009 г. в процентах от его рыночной стоимости и внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости данного земельного участка.
В кадастровом плане земельного участка отражены, в частности, кадастровая стоимость земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости.
Общество обратилось в ТУ Роснедвижимости с заявлением, в котором просило определить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка по состоянию на 1 января 2009 г. в процентах от его рыночной стоимости, которая определена в отчете оценочной компании.
ТУ Роснедвижимости сообщило обществу о невозможности определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в процентном отношении от его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена на основе удельного показателя, утвержденного постановлением Губернатора области, и внесена в государственный кадастр недвижимости на основании Акта определения кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, в законодательстве отсутствует механизм расчета кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса, пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, определяется кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и других целей, установленных законом, определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участках в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222.
Таким образом, порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в результате государственной кадастровой оценки земель нормативно определен и не является произвольным.
В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В случае, предусмотренном указанной нормой, рыночная стоимость земельного участка является базовой оценочной величиной, в процентах от которой устанавливается его кадастровая стоимость. При этом принцип или механизм определения соответствующего процентного соотношения для расчета кадастровой стоимости в данной статье не указан, для спорного участка такое соотношение нормативно не определено, тождество величин рыночной и кадастровой стоимости из положений указанной нормы прямо не следует.
Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и существа спора суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
- Заявление о признании незаконными действий государственного органа, связанных с установлением кадастровой стоимости земельного участка, распоряжения об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, относящихся к категории «земли поселений», в части утверждения кадастровой стоимости участка удовлетворено, так как права и законные интересы заявителя нарушены путем возложения на него дополнительных обязанностей по уплате расходов по содержанию земельного участка (ФАС Московского округа, постановление от 16 апреля 2010 г. N КА-А41/3027-10 по делу N А41-22676/09).
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по (далее – ТУ Роснедвижимости), Министерства экологии и природопользования области (далее – Министерство), связанных с установлением кадастровой стоимости земельного участка для жилищного строительства, строительства объектов социально-культурного назначения и рекреационных целей, категория земель - земли поселений, а также об обязании ТУ Роснедвижимости исключить из Государственного кадастра объектов недвижимости сведения о кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, признании недостоверной названной кадастровой стоимости земельного участка, а также о признании недействительным распоряжения Министерства, касающегося утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель, относящихся к категории «земли поселений» в части, касающейся утверждения кадастровой стоимости земель под домами многоэтажной застройки.
Сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе земельного участка управлением агентства кадастра объектов недвижимости включены в государственный кадастр недвижимости на основании удельного показателя кадастровой стоимости для земель под жилыми домами многоэтажной застройки, утвержденного распоряжением Министерства, которое принято на основании представления ТУ Роснедвижимости с приложением отчета о результатах государственной кадастровой оценки земель, выполненного ФГУП ФКЦ «Земля» (далее – отчет).
Согласно пункту 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (далее – Правила), пунктам 1.5, 1.6, 3.2 Методики государственной оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337 (далее - Методика), суд пришел к выводу о том, что в отчете изложены исключительно результирующие удельные показатели кадастровой стоимости в отсутствие первичных исходных данных. Следовательно, установленный отчетом удельный показатель кадастровой стоимости земель под домами многоэтажной застройки нельзя признать достоверным и обоснованным. Поэтому не может быть признана обоснованной и кадастровая стоимость земельного участка общества, определенная с использованием названного показателя в размере. Методика с учетом разрешенного вида использования земельного участка (для жилищного строительства, строительства объектов культурно-социального назначения и рекреационных целей) положений по определению кадастровой стоимости земельных участков с несколькими видами разрешенного использования не содержит.
Поскольку оспариваемые действия ТУ роснедвижимости, оспариваемое распоряжение Министерства не соответствуют статье 3 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктам 5, 12 Правил, а также пунктам 1.5, 1.6, 3.1 - 3.3 Методики, права и законные интересы общества нарушены путем возложения на него дополнительных обязанностей по уплате расходов по содержанию земельного участка.
- Требование о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости помещения магазина удовлетворено, поскольку применение использованных оценочных подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки недостаточно обоснованно, расчет стоимости объекта оценки выполнен с серьезными методическими неточностями (ФАС Уральского округа постановление от 21 апреля 2010 г. N Ф09-2645/10-С6 по делу N А60-17023/2009-С4).
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к оценочной компании о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости помещения магазина.
Предприниматель обратился в администрацию города с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение (приватизацию) вышеуказанного недвижимого имущества.
Для оценки указанного объекта недвижимости администрацией была привлечена оценочная компания.
Проведение оценки обусловлено требованиями Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 6 Закона об оценке результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Исходя из статьей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для проверки достоверности и подлинности отчета об оценке судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. В ходе рассмотрения дела предпринимателем заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения достоверности и подлинности отчета об оценке рыночной стоимости магазина.
Проведение экспертизы поручено экспертам-оценщикам саморегулируемой организации оценщиков.
Согласно заключению экспертов отчет об оценке рыночной стоимости магазина не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Применение использованных оценочных подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки недостаточно обоснованно. Расчет стоимости объекта оценки выполнен с серьезными методическими неточностями (т. 2, л. д. 4 - 12).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что отчет об оценке, рыночной стоимости магазина, составленный оценочной компанией является необоснованным и недостоверным (недействительным).
- В удовлетворении исковых требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном порядке, так как спорный отчет оценщика, положенный в основу договора купли-продажи, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, отказано (ФАС Дальневосточного округа, постановление от 29 апреля 2010 г. N Ф03-2069/2010 по делу N А04-3405/2009).
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика и обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования (далее – КУИМО) заключить в порядке осуществления приватизации договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В целях реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества согласно статей 3, 4 Закона N 159-ФЗ, общество обратилось в КУИМО с соответствующим заявлением. КУИМО в адрес общества направил проект договора купли-продажи нежилого помещения, указав в договоре, что стоимость определена оценщиком.
Статьей 11 Закона об оценке установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
В рамках судебного разбирательства оценочной компанией проведена экспертиза в виде оценки спорного имущества.
Суд, оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установил, что оценка, проведена оценщиком в соответствии с требованиями статей 11, 12 Закона об оценке, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. за NN 254, 255, 256.
Оценка имущества определялась оценщиком с учетом цели оценки - определение стоимости для последующего включения в договор купли-продажи объекта при его приватизации, исходя из месторасположения объекта - центральная часть города, вида использования - ресторан, кафе, с применением методологических подходов.
Суд, не принимая отчеты об оценке объекта, проведенные в ходе судебного разбирательства, указал, что представленный отчет допускает неоднозначное толкование стоимости объекта, что в силу статьи 11 Закона об оценке недопустимо.
В этой связи суд на основании установленных обстоятельств сделал вывод, что отчет оценщика, положенный в основу проекта договора купли-продажи, не содержит нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, способных отрицательно повлиять на сумму оценки стоимости имущества, и данная оценка является достоверной.
- В передаче дела по заявлению о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельного участка, проведенной уполномоченным органом, для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как, удовлетворяя заявление, суд учел, что расчет удельного показателя стоимости земельного участка произведен без учета сведений о рыночной стоимости земельных участков в данном регионе (Определение ВАС Российской Федерации от 30 апреля 2010 г. N ВАС-4711/10 по делу N А27-7128/2009).
Общество обратилось в суд о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельного участка, проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля» по заказу и под контролем Управления агентства кадастра объектов недвижимости (далее – ТУ Роснедвижимости
Оспаривая результаты государственной кадастровой оценки указанного выше земельного участка, общество ссылалось на то, что при совершении действий по определению кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости не были учтены сведения о рыночной стоимости земельных участков.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно Правилам государственная кадастровая оценка земель определяется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости в соответствии с методическими указаниями по кадастровой оценке земельных участков различных категорий. Данные Методические указания утверждены приказами Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222, 15 февраля 2007 г. N 39.
Суд пришел к выводу, что расчет удельного показателя стоимости земельного участка произведен без учета сведений о рыночной стоимости земельных участков в данном регионе. ТУ Роснедвижимости не представлено достаточных сведений об использованных данных, которые бы позволяли оценить их достоверность и объективность, а также сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой оценки, а следовательно, и государственной кадастровой стоимости указанного земельного участка.
- Отсутствие доказательств использования при определении кадастровой стоимости земельного участка информации о его рыночной стоимости является основанием для признания результатов государственной кадастровой оценки спорного участка недостоверными (ФАС Западно - Сибирского округа, постановление от 5 мая 2010 г. по делу N А27-10130/2009).
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федерального агентства кадастра недвижимости (далее – ТУ Роснедвижимости), Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный кадастровый центр «Земля» о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельного участка, проведенной ФГУП «ФКЦ «Земля» по заказу и под контролем ТУ Роснедвижимости, признании незаконными, не соответствующими статьям 65, 66 Земельного кодекса, Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, Методическим указаниям по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39, Административному регламенту Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28 июня 2007 г. N 215, действий ТУ Роснедвижимости, выразившихся в формировании в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного, а также об обязании ТУ Роснедвижимости исключить из государственного земельного кадастра недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории всей Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Согласно пункту 5 данных Правил государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
В силу пункта 11 Правил методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).
Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.
В соответствии с пунктом 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.
Согласно пункту 2.2.2 Методических указаний состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.
В пункте 2.2.5 Методических указаний установлено, что для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
Суд, установив отсутствие доказательств использования при определении кадастровой стоимости рыночной информации, пришел к выводу о не соответствии определения и внесения в государственный кадастр кадастровой стоимости требованиям действующего законодательства, о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
- Суд отказал акционерам в иске о признании недействительным отчета об оценке одной обыкновенной именной акции общества, поскольку акционеры ссылаются на выполненную по их заказу экспертизу отчета об оценке, произведенную оценочной компанией, однако последняя не является организацией, уполномоченной на проведение экспертизы отчета об оценке (ФАС Северо-Западного округа, постановление от 5 мая 2010 г. по делу N А56-15293/2009).
Акционеры обратились в арбитражный суд с иском к оценочной компании о признании недействительным отчета об оценке одной обыкновенной именной акции общества «А».
Общество «Б» став владельцем более 95% акций общества «А», произвела выкуп акций у остальных акционеров путем направления им требования о выкупе ценных бумаг.
Учитывая положения статьи 84.8 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об акционерных обществах), для определения рыночной стоимости подлежащих выкупу акций общество «Б» привлекло оценочную компанию.
По заказу акционеров оценщиком была проведена экспертиза отчета об оценке одной обыкновенной именной акции общества «А».
Данный документ суд признал недопустимым доказательством, поскольку в нарушение норм, изложенных в Законе об оценке, а также в Положении о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы, утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 29 сентября 2006 г. N 303, экспертиза отчета проведена по заказу лица, не являющегося заказчиком этого отчета. Кроме того, суд сделал вывод, что оценщик не является организацией, уполномоченной на проведение экспертизы отчета об оценке.
Судом установлено, что оценка одной обыкновенной именной акции общества «А» произведена ответчиком в соответствии с требованиями Закона об оценке и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519. Оспариваемый отчет содержит необходимые в силу указанных нормативных актов реквизиты и сведения.
- Заявление о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по принятию отчета об оценке рыночной стоимости автомобиля, а также недействительным постановления об оценке удовлетворено, так как стоимость имущества не соответствует требованиям Федерального закона «Об исполнительном производстве». Применение дополнительных условий при определении стоимости имущества нарушает права заявителя на реальную оценку его имущества и приводит к неосновательному обогащению приобретателей имущества (ФАС Северо-Кавказского округа, постановление от 11 мая 2010 г. по делу N А32-41696/2009).
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы судебных приставов с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по принятию отчета об оценке рыночной стоимости автомобиля, принадлежащего предпринимателю.
В соответствии со статьей 85 Федерального закона от 2 октября 2010 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон N 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Оценочной компанией составлен отчет об оценке рыночной стоимости автомобиля в условиях вынужденной реализации оцениваемого движимого имущества. Судебный пристав-исполнитель принял данный отчет об оценке и установленную в нем стоимость имущества.
Согласно статье 3 Закон об оценке под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
На основании статьи 11 Закона об оценке отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Системный анализ норм Закона N 229-ФЗ и Закона об оценке позволяет сделать вывод о том, что судебный пристав-исполнитель на основании полученного отчета о проведении оценки привлеченным специалистом обязан вынести постановление, в котором должен определить рыночную стоимость имущества, подлежащего реализации.
При этом, как указал суд, определенная с применением дополнительных условий, в том числе по «вынужденной реализации имущества» стоимость на основании вышеуказанных норм права не может считаться рыночной стоимостью, а следовательно приводит к неосновательному обогащению приобретателей соответствующего имущества.
- Требование о признании недействительным заключения уполномоченного органа по управлению государственным имуществом, об обязании устранить допущенные нарушения удовлетворено, поскольку выводы, содержащиеся в заключении, не мотивированы и не обоснованы, не указано в чем конкретно выразились нарушения при составлении отчета и какие нормы права при этом были нарушены (ФАС Уральского округа, постановление от 25 мая 2010 г. N Ф09-3805/10-С4 по делу N А60-45564/2009-С9).
Конкурсный управляющий предприятия обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным заключения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – ТУ) на выполненный оценочной компанией отчет об оценке рыночной стоимости предприятия, а также об обязании ТУ устранить допущенные нарушения путем выдачи заключения о соответствии отчета об оценке стандартам оценки и законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и о рекомендации отчета для целей совершения сделки купли-продажи.
Отчет об оценке имущества должника, составленный оценочной компанией, был представлен конкурсным управляющим в ТУ для получения в соответствии с пунктом 2 статьи 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) заключения по этому отчету.
ТУ выдано заключение о несоответствии отчета об оценке, выполненного оценочной компанией, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
По смыслу статьи 130 Закона о банкротстве дача органом, уполномоченным на подготовку заключений по отчетам оценщиков, отрицательного заключения, содержащего обоснование несоответствия отчета об оценке требованиям к данному отчету, влечет за собой определенные правовые последствия.
Проанализировав содержание оспариваемого заключения управления, суд сделал вывод о том, что оно является немотивированным и необоснованным, так как не содержит ссылок на конкретные нормы законодательства (в частности, Закон об оценке) и стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (федеральные стандарты оценки), которые бы свидетельствовали о нарушении оценщиком (обществом) законодательства об оценочной деятельности, а также о том, что оценщик свои выводы сделал на основании информации, которой недостаточно для таких выводов, либо сделал выводы на основании недостоверной информации.
Из текста оспариваемого заключения также не представляется возможным определить, какая именно информация в отчете об оценке, подготовленном обществом, не изложена и не подтверждена; какие содержащиеся в отчете об оценке сведения вводят в заблуждение пользователей отчета либо допускают неоднозначное толкование; какая конкретно информация, предоставленная конкурсным управляющим оценочной компании, не была подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке.
Принимая во внимание изложенное, суды правильно признали оспариваемое заключение управления недействительным, нарушающим права и законные интересы заявителя.
При таких обстоятельствах на ТУ возлагается обязанность устранить допущенные нарушения прав заявителя путем предоставления (направления) мотивированного заключения о соответствии (несоответствии) указанного отчета стандартам оценки и законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.
- Требования о признании недействительным заключения финансового контрольного органа на отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости удовлетворены, так как суд исходил из доказанности материалами дела несоответствия оспариваемого акта требованиям законодательства об оценочной деятельности и нарушения прав и законных интересов заявителя (ФАС Восточно-Сибирского округа, постановление от 31 мая 2010 г. по делу N А19-21535/09).
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным выданного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - ТУ) заключения государственного финансового контрольного органа на отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости –здания котельной.
Общество было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Оценочной компаний была выполнена оценка вышеуказанного здания котельной с целью определения его рыночной стоимости для дальнейшей реализации и составило отчет об оценке.
В порядке, установленном пунктом 2 статьи 130 Закона о банкротстве, отчет об оценке был направлен в адрес ТУ для подготовки заключения. ТУ составлено заключение на отчет об оценке.
Согласно указанному заключению, оценочной компанией нарушена методология оценки: отсутствует оценка земельной составляющей (затратный подход предполагает расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений). Земельный участок, относящийся к объекту оценки, не сформирован: не поставлен на государственный учет, не определены его границы и разрешенное использование и иные значимые характеристики в соответствии с градостроительным планом земельного участка и Земельным кодексом Российской Федерации. Государственный финансовый контрольный орган указал на необходимость оформления правоудостоверяющих документов в установленном законом порядке и определения стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости. В заключении ТУ сделан вывод о том, что отчет об оценке не соответствует стандартам оценки и действующему законодательству об оценке.
Подпунктом «е» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее – ФСО N 3), установлено, что в отчете об оценке должен содержаться раздел - описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Из материалов дела усматривается, что раздел 2 отчета об оценке содержит описание оцениваемого объекта - здания котельной, на основании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, данных технического паспорта и прилагаемых к отчету фотографий объекта, с указанием собственника оцениваемого объекта.
Оценочной компанией указано, что на дату оценки сервитут на земельный участок, необходимый для эксплуатации оцениваемого объекта, не установлен, поэтому не определены площадь земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект и объем прав на него, что не позволяет корректно определить его рыночную стоимость, в связи с чем рыночная стоимость оцениваемого объекта определена без учета стоимости земельного участка.
На основании пункта 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 (далее – ФСО N 1), итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).
Разделом 3 ФСО N1 предусмотрены три подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.
Как усматривается из отчета об оценке, при определении стоимости оцениваемого объекта обществом применены сравнительный и затратный подходы к оценке.
Проверяя законность содержащегося в оспариваемом заключении вывода о нарушении оценочной компанией методологии оценки в связи с отсутствием оценки земельной составляющей, суд первой инстанции надлежащим образом проанализировал понятие и основания применения оценщиком затратного подхода к оценке, приведенные в пунктах 15, 23 ФСО N 1, согласно которым: затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Суд указал на то, что из данных положений федеральных стандартов оценки не усматривается, что при применении затратного подхода к оценке оценщик обязан учитывать земельную составляющую в случае, если объектом оценки является недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о недоказанности несоответствия отчета об оценке нормам законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и соответственно о недоказанности законности оспариваемого заключения на отчет об оценке.
- Основания для признания незаконными действий по внесению в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют, поскольку при проведении кадастровой оценки земли учитывался анализ рыночной цены недвижимости, информация об инфраструктуре, данные земельного и других кадастров (ФАС Западно - Сибирского округа, постановление от 11 июня 2010 г. по делу N А45-22211/2009).
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее – ТУ Роснедвижимости) о признании незаконными действий, выразившихся в занесении в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, которыми определяется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и для целей земельного кадастра.
Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337 утверждена методика государственной кадастровой оценки земель поселений, которая позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.
При разрешении спора судом установлено, что при проведении кадастровой оценки земель поселений учитывался анализ рыночной цены недвижимости, информация об инфраструктуре, данные земельного и других кадастров. Состав первичных данных, необходимых для проведения оценочных работ был сформирован на основе фактических данных по местоположению, уровню инженерного обустройства, другим показателям кадастровых кварталов, предоставленных различными службами и учреждениями города, а также с учетом информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.
Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земли выполнен с использованием статистической и экспертно-аналитической составляющих Методики государственной кадастровой оценки земель поселений от 17 октября 2002 г. N П/337, с учетом коэффициентов относительной ценности каждого кадастрового квартала, базового показателя стоимости земли, функционального использования, по которому имелось достаточное количество рыночной информации и коэффициентов перехода от одного вида использования к другому, определенных с учетом экспертных оценок; все расчеты по государственной кадастровой оценке земель выполнены в автоматическом режиме с использованием специального программного обеспечения.
Суд пришел к выводу, что результаты государственной кадастровой оценки земель поселений определены с соблюдением требований действующего законодательства и в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, на основании постановления Администрации области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель области» ТУ Роснедвижимости внесены в государственный земельный кадастр сведения о кадастровой оценке земель, в том числе в отношении земельного участка, принадлежащего предпринимателю.
Судом не установлено нарушений законодательства оспариваемыми действиями ТУ Роснедвижимости.
- Об оставлении без изменения решения областного суда, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующими постановлений коллегии администрации «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» и «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам)» (Верховный Суд Российской Федерации, определение от 16 июня 2010 г. N 81-Г10-10).
Общество обратилось с жалобой на решение областного суда об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующими и не подлежащими применению постановления коллегии администрации области «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области» в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель в отношении земельного участка с и постановления коллегии администрации области «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам)» в части утверждения среднего уровня кадастровой стоимости указанного земельного участка.
В силу статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, приказом от 28 июня 2007 года N 215 - Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель».
Согласно пункту 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает, в частности, следующие административные процедуры: подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации; формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков; выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков; контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков; проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение; утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Пунктами 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента определено, что после получения отчета от ТУ Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Роснедвижимость проводит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки. В случае принятия решения о соответствии отчета методическим указаниям Роснедвижимость направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в ТУ Роснедвижимости субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки. После получения указанных сведений и акта проверки ТУ Роснедвижимости субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Руководитель ТУ Роснедвижимости субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие представленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью, после чего происходит утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Суд пришел к выводу о том, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов произведена в соответствии с требованиями федерального законодательства, регулирующего правоотношения в области государственной кадастровой оценки земель, в частности, с соблюдением административных процедур, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года N 316, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39.
Судом установлено, что отчет по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов был проверен Роснедвижимостью и признан соответствующим Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39.
Источник Минэкономразвития России
См. еще: Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за третий квартал 2010 г.
Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за первый квартал 2010 г.
Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второе полугодие 2009 г. Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 7227
| 
