Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Об оценке специализированных и квазиспециализированных основных средств


Тришин Виталий Николаевич,
канд. физ.-мат. наук,
генеральный директор компании
«Оценка крупных предприятий» (www.okp-okp.ru),
действительный член Международной академии информатизации,
действительный член РОО,
г. Москва

Обсуждаются проблемы оценки основных средств в затратном подходе при оценке бизнеса предприятия. Показывается, что главной проблемой затратного подхода является оценка не имеющих рыночной стоимости специализированных и квазиспециализированных основных средств, занимающих на крупных промышленных предприятиях не менее 80 процентов от стоимости всех основных средств. Предлагается методика их оценки. Обсуждаются другие "темные пятна" в теории и практике оценочной деятельности.

1. Вступление

При оценке рыночной стоимости бизнеса (акций) промышленного предприятия в России используются, в основном, три равноправных подхода, которые официально утверждены в Федеральных стандартах оценки:

1. Модели, основанные на предсказании будущего - доходный подход. Они соотносят ценность актива с текущей ценностью ожидаемых в будущем (прогнозируемых) денежных потоков, приходящихся на данный актив, основной моделью этого типа является - оценка дисконтированных денежных потоков в различных модификациях (метод ДДП).

2. Модели, основанные на настоящем - сравнительный подход. Эти модели определяют ценность актива, в сравнении его со сходными активами, цена которых уже известна.

3. Модели, основанные на прошлом - затратный подход (модели оценки на основе активов).

Другими словами, доходный подход отражает ожидаемые в будущем доходы, сравнительный подход отражает настоящее положение фирмы, затратный подход - затраты, понесенные компанией для достижения сегодняшних параметров работы.

Итоговая стоимость бизнеса предприятия определяется на основе полученных тремя подходами величин с помощью неформальных процедур, учитывающих цели потенциальных покупателей и особенности предприятия. Следует сказать, что у каждого подхода есть свои задачи и свои типы компаний, для которых результаты оценки высокопрофессиональным оценщиком наиболее достоверны по сравнению с другими подходами и наоборот.

Например, затратный подход имеет наибольший вес из трех подходов при оценке бизнеса, когда оцениваемая компания владеет значительными материальными активами, когда она только что образована или находится в стадии банкротства. Рекомендуется применять затратный подход в качестве главного для оценки холдинговых компаний. Это подход является наиболее приемлемым при расчете стоимости имущества, которое предназначено для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты культурные сооружения, вокзалы и т.д.; для целей залога; при оценке в целях налогообложения; для страхования и др.

Заметим, что в оценке работают, в основном, специалисты по доходному подходу, выпускники финансовых и экономических вузов, а профессиональных специалистов по сравнительному подходу и затратному подходу в России имеется не так много. Следствием этого является низкое качество как самих отчетов по оценке бизнеса предприятий, так и экспертиз отчетов касательно сравнительного и затратного подхода.

Разделы отчетов по доходному подходу при оценке бизнеса предприятий часто страдают шаблонностью, отсутствием творческого осмысления задачи. Сам доходный подход (в подавляющем большинстве случаев это метод дисконтированных денежных потоков - метод ДДП), для многих предприятий использовать фактически нельзя (особенно при высокой доле себестоимости продукции в валовой прибыли) из-за большой его чувствительности к прогнозируемым параметрам расчета (цене реализации, объему реализации, валовой прибыли, ставке дисконтирования, темпу роста при расчете терминальной стоимости и др.) и, следовательно, низкой достоверности оценки стоимости. То есть решение может оказаться неустойчивым и малое изменение прогнозируемых данных может вызвать сильное изменение решения. Оценщики, по моему мнению, в своих отчетах должны давать анализ реальной чувствительности метода ДДП, а не скрывать от читателей отчетов некоторые принципиальные трудности теории оценки, максимально открыто излагать свое мнение о стоимости предприятий.

Отмечу, что фетишизация доходного подхода на некоторых промышленных компаниях и излишнее доверие собственников этих компаний к своим специалистам по доходному подходу и привела эти компании к их сегодняшнему предбанкротному состоянию.

Оценка предприятий - это далеко не массовая специальность, поскольку она требует больших знаний, высокого интеллекта и существенного практического опыта работы оценщика [1].

Достоинства и недостатки доходного и сравнительного подходов рассмотрены в статьях [2-4], в данной статье рассматривается затратный подход.

Основным методом расчета затратного подхода является метод скорректированных чистых активов, в котором стоимость предприятия представляет собой разницу между суммой всех активов (нематериальные активы, ОС (основные средства), незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения, запасы, дебиторская задолженность, и т.д.) в современных рыночных стоимостях и суммой обязательств также в современных рыночных стоимостях (долгосрочные и краткосрочные займы и кредиты, кредиторская задолженность и т.д.).

Метод расчета на основе ликвидационной стоимости используется редко, и мы этот вариант затратного подхода в данной статье не рассматриваем.

При этом наибольшую сложность для оценщика в оценке бизнеса предприятия методом скорректированных чистых активов представляет собой рыночная оценка ОС из-за огромной трудоемкости расчетов даже для небольшого предприятия с несколькими тысячами инвентарных единиц (объектов). Для крупного предприятия с числом инвентарных единиц более 10 тыс. инвентарных единиц трудоемкость профессиональной оценки основных средств по нашему мнению как минимум в 3-5 раз больше трудоемкости расчетов по доходному и сравнительному подходу вместе взятых.

Напомним, что согласно п. 6 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" инвентарным объектом признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Под комплексом конструктивно сочлененных предметов понимается один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. Отметим также, что согласно п. 6 ПБУ 6/01 в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

В Федеральных стандартах оценки предполагается, что при расчете затратным подходом рыночных стоимостей инвентарных единиц ОС должна использоваться следующая последовательность вычислений: расчет восстановительной стоимости, расчет трех видов износов - физического, функционального и экономического.

Эта схема расчета стоимости основных средств, вместе с расчетом других составляющих метода скорректированных чистых активов, изложенная в российских учебниках, предполагает, что полученная этим методом итоговая расчетная величина для промышленных предприятий будет близка к величинам, полученным доходным и сравнительным подходами. Более того, авторы учебников, а за ними и авторы различных методичек явно навязывают оценщикам свое, ничем не подкрепленное мнение, что хороший отчет это тот, в котором оценки стоимости бизнеса предприятий по трем подходам совпадают или близки между собой. Например, в документе ФАУФИ " Основные ошибки оценщиков при оценке объектов собственности, выявленные при экспертизе отчетов об оценке" [5] написано касательно ошибок согласования результатов: "Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах".

Но в России, из-за суровых климатических условий, особенностей проектирования предприятий в советское время затратный подход оценки бизнеса промышленных предприятий (без начисления внешнего износа) может давать, и, как правило, дает существенно большую стоимость бизнеса, чем доходный подход.

Западные источники говорят, что близость результатов по трем подходам может быть только в идеале на так называемых равновесных рынках, а в реальной жизни расхождения между итогами расчетов по трем подходам могут быть очень большими.

Вот многие российские оценщики и стараются через износы подогнать результаты оценки ОС с тем, чтобы итоги метода скорректированных чистых активов и итоги доходного подхода оказались близки, тем более, что эта схема расчетов стоимости основных средств так и не была подкреплена за прошедшие 15 лет утвержденными методиками расчетов вышеуказанных износов при массовой оценке различных видов основных средств предприятий, Нет также утвержденных методик расчетов восстановительных стоимостей в условиях реального недостатка информации при оценке стоимости предприятий.

Заметим, что для целого ряда инвентарных единиц рыночная стоимость в принципе не существует, или определить ее чрезвычайно трудно.

Этот достаточно тривиальный факт был признан в Международных стандартах оценки (МСО), в которых введено понятие специализированного имущества, которого нет в российских стандартах.

Специализированное имущество ( Specialised , or Special Purpose Property )-это "имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке отдельно от продажи всего бизнеса или организации, частью которого (которой) оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, местоположением и другими свойствами" (МСО 2007, 8-е издание, РОО, 2008, стр. 381).

Обычно это уникальное имущество больших размеров и большими первоначальными тратами на его создание, производственно-технологические системы, объединенные в единые комплексы машины и оборудование.

Для машиностроительного предприятия - это сборочные конвейеры, дорогостоящие технологические линии и обрабатывающие центры и пр.; для нефтехимического и химического предприятия - это огромные производственные установки, колонные и реакционные аппараты, емкости, в металлургии - это станы, конвертеры, печи, ванны и т. д.

Специализированные средства - обычно долгоживущие, часто созданные на самом предприятии хозяйственным способом для собственных нужд.

Основанием отнесения объекта основных средств в состав специализированного является недостаточность рыночной информации для оценки актива в рамках сравнительного подхода, что позволяет говорить об отсутствии открытого рынка для данных объектов.

В количественном отношении специализированное имущество занимает обычно на крупном промышленном предприятии порядка 5-7 процентов, но в стоимостном - порядка 70-80%.

Главной проблемой метода скорректированных чистых затрат при оценке крупных предприятий как раз и является оценка специализированных объектов промышленных объектов недвижимости и специализированного оборудования (в принципе не имеющих рынка), а также квазиспециализированного оборудования и объектов недвижимости (сильно изношенного оборудования, аналоги которого продавались много лет назад, не имеющего полного описания оборудования и объектов недвижимости, а также движимого имущества, произведенного хозяйственным способом для внутренних нужд ), которые вместе занимают до 30-50% общего количества инвентарных единиц. К сожалению, такова реальность, когда, несмотря на огромные усилия и оценщиков и представителей технических служб предприятий, собрать полную, необходимую для оценки техническую информацию по многим оцениваемым объектам в приемлемые сроки не удается.

Неспециализированные машины и оборудование, - это те, которые обычно продаются на рынке (относительно новые станки, прессы, автомобили, насосы, компьютеры, предметы соцкультбыта и т.п.), в стоимостном отношении обычно занимают 10-20% машин и оборудования крупного предприятия. И только эти 10-20 % неспециализированных машин и оборудования можно оценить с помощью продающихся на рынке якобы универсальных программных средств, причем, чем крупнее предприятие, тем меньше доля неспециализированных машин и оборудования в стоимости ОС. На небольших предприятиях специализированных и квазиспециализированного машин и оборудования может быть относительно немного.

Отметим, что при рыночной оценке некоторых специфических основных средств таких, как нефтяные и газовые скважины, затратный подход обычно не употребляется, либо он имеет малый вес при выводе итоговой стоимости из результатов оценки по трем подходам, а употребляется доходный. Такие основные средства мы не относим к специализированным, а доля по стоимости специализированных и квазиспециализированных основных средств на некоторых предприятих может быть невелика, например, на нефтедобывающих предприятиях.

Само понятие "рыночная стоимость" из российского оценочного стандарта ФСО №2 для объектов движимого и недвижимого имущества специализированных активов абсурдно из-за отсутствия рынка для них.

Понятие "амортизация специализированных основных средств", определяемое как потеря стоимости в течение времени по разным причинам, также является некорректным по сути, так как нет корректных методов измерения рыночной стоимости изношенных специализированных основных средств, а, значит, и измерения потери стоимости в течение времени. Восстановительную стоимость специализированных объектов движимого имущества также часто трудно определить сравнительным подходом, доходный подход (метод остатка и выделения доходов) мы не рассматриваем из-за трудности его применения к отдельным специализированным основным средствам. Доходный подход можно применять к весьма редким, отдельным от всего бизнеса в целом специализированным средствам, либо к неспециализированным средствам, которые можно сдать в аренду, например, железнодорожные вагоны, но точность оценки все равно будет ниже, по моему мнению, полученным сравнительным и затратным подходом.

Методы оценки специализированных и квазиспециализированных объектов практически нигде не отражены - ни в существующих учебниках, ни в статьях, ни в методиках. Не рассмотрены вопросы получения восстановительной стоимости специализированных ОС, начисления их износов, отражающих уменьшение стоимости ОС.

И если нет методик, стандартов, то возникает естественный вопрос, как же оценщики оценивают такие средства, и на основании каких критериев эксперты проверяют такие отчеты на предмет их профессионализма?

Можно вполне доказательно утверждать, что, ни один отчет, где используется метод скорректированных чистых активов, не может быть признан удовлетворительным, хотя бы потому, что в принципе не удовлетворяет требованию, утвержденному в стандарте ФСО №3:

"состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости)", так как оценщики не имеют утвержденных, признанных методик по главным в стоимостном плане оцениваемым ОС - специализированным и квазиспециализированным.

Законно возникают вопросы: как же такие отчеты пропускают Экспертные советы саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО); каким образом тендерные советы по оценке Газпрома, РЖД, Росимущества, Ростехнологии, других крупных заказчиков оценивали и оценивают "эталонные", обезличенные отчеты участвующих в тендерах оценочных компаний; как сами оценщики выходят из такого положения?  

Рассмотрим фрагмент расчетной таблицы одного из "эталонных" отчетов (размещенного уже несколько лет в качестве образца для подражания на популярном сайте оценщиков [6]), который вполне иллюстрирует методы работы многих оценщиков. Отчет выполнен оценочной фирмой, о которой на ее сайте сказано следующее:

"РА «Эксперт» - «компания имеет высокий уровень делового потенциала, высокое качество оценочных услуг и опыт работы в различных отраслях и сферах экономики»;

Рейтинг оценочных компаний «Юниправэкс» - «присвоен наивысший рейтинговый индекс, компания характеризуется как финансово-устойчивая и динамично развивающаяся, обладает безупречной деловой репутацией, имеет значительный корпоративный ресурс, высокое конкурентное преимущество, привлекательный имидж, перспективные точки роста»;

Рейтинг журнала «Деньги» проводимого среди оценочных компаний России, компания входит в двадцатку лидеров - наиболее надежных и успешных оценочных фирм России. На Национальном форуме специалистов по оценочному бизнесу «Золотая Логода» компания удостоена высшей награды в двух номинациях: <Лучшая оценочная фирма по оценке бизнеса» и «Лучшая оценочная фирма по оценке недвижимости» дважды - в 2005 и 2006 годах".

Фрагмент отчета:

Наименование Кол-во, шт. Источник информации Стоимость нового аналога (с учетом затрат на доставку и монтаж), руб. за ед.
Раздаточная печь 1 www.miks.onego.ru

152 231

Фрез. станок д. отрезки прибыли 2 www.Nelidovpressmash.ru

881 280

Фрез. станок д. отрезки прибыли 3 www.Nelidovpressmash.ru

881 280

Печь ИАТ - 0,4/18 4 www.euroasia.ru

340 080

Машина для литья поршней 5 www.cmiterex.com

31 800 000

Модифиц.и эл.панели управл.

6 www.cmiterex.com

583 200

Гидравлические узлы

7 www.cmiterex.com

554 400

Основные панели управления 8 www.cmiterex.com

295 320

Индукц.-плавил.печь, ИАТ - 04/18 1

www.euroasia.ru

340 080

И так по каждой инвентарной единицы движимого имущества - название инвентарной единицы, сайт (или какой-то неизвестный документ), восстановительная стоимость.

Очевидно, что стоимость новых аналогов из последнего столбца (в столбце отчета подразумевается восстановительная стоимость) никак нельзя получить из информации на указанных сайтах, так как названия инвентарных единиц не полны, к тому же сами указанные в отчете сайты (часто и несуществующие), как правило, никакого отношения к оцениваемым объектам реально не имеют. То есть оценка затратным подходом из этого отчета является топорной по исполнению, по существу фальсификацией, обнаружить которую способен любой начинающий оценщик.

Как именно учитывались затраты на доставку и монтаж - в отчете нет ни слова. Реально же восстановительная стоимость для абсолютного большинства инвентарных единиц в отчете была получена, скорее всего, индексацией текущей балансовой стоимости (это после пяти только обязательных официальных переоценок!).

Фактический метод расчета физического износа обычно не имеет в "образцовых" отчетах ничего общего с его описанием.

В данном отчете сказано, что износ был якобы определен инженерами предприятия-заказчика, но обычно оценщики-фальсификаторы его вычисляют согласно шифру и норме Классификатора единых норм амортизации классификатора (ЕНАО) для неполностью изношенных согласно этому классификатору инвентарных единиц, и берут его 90-95 процентов - для полностью изношенных согласно ЕНАО. В "теоретической" части, переписываемой разными оценщиками из отчета в отчет, обычно пишутся более-менее разумные вещи (с точки зрения проверяющих экспертов, которые, как правило, специалистами по затратному подходу не являются).

Для затруднения проверки начисления износа дату первоначального ввода в эксплуатации обычно не дают (см., вышеупомянутый "образцовый" отчет).

И просто не верится, что члены комиссии по присуждению премии "Золотая Логода" в 2005- 2006 г.г. читали отчеты этой компании, да и других компаний-победителей.

Подчеркну, что это - типичный "проходимый", "образцовый" отчет, который "проходит" только благодаря фактически круговой поруке малоквалифицированных в затратном подходе оценщиков и проверяльщиков из тендерных комиссий крупных компаний, Экспертных советов СРОО, Росимущества. "Образцовые" отчеты по оценке бизнеса предприятий с подобным же описанием и использованием затратного подхода, либо отчеты с отсутствующим описанием затратного подхода, но с имеющейся только итоговой стоимостью по нему (что, очевидно, не случайно) помещены на популярных порталах оценщиков http://www.appraiser.ru/, http://www.ocenchik.ru, http://www.labrate.ru, а других отчетов по оценке бизнеса предприятий с правильным применением затратного подхода на всех трех порталах нет.

И именно такая "оценка" ОС в методике скорректированных чистых активов и в переоценке ОС происходила и происходит на большинстве российских предприятий уже более 15-ти лет. Практически все оценщики и заказчики это прекрасно знают, но все молчат, поскольку это всех устраивает.

Этот "образцовый" отчет является иллюстрацией бесполезности и даже вреда различных рейтингов, о которых мы с В.С. Зиминым уже писали ранее [7], а также различных журналистских "аналитических" статей, основанных на этих рейтингах.

Но вся эта абсурдная и бесстыдная пиар-рейтинговая деятельность продолжается. Вот и в опубликованном 28.05.2009 компанией «Юниправэкс» а налитическом обзоре рынка оценочных услуг в Российской Федерации по итогам 2008 года ( http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=35&Id=3028) приведен список победителей - оценочных компаний, награжденных золотыми и серебряными медалями-сертификатами, в котором только обладателей золотых сертификатов более 60. Почему бы и в отдельных видах спорта не присуждать сразу 60 золотых медалей!

А в опубликованном недавно Комитетом Ассоциации Российских Банков (АРБ) по оценочной деятельности документе " Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками" (см. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=2587&ContId=301) участие в рейтингах только приветствуется.

Сейчас общепризнанна роль международных рейтинговых агентств в создании мирового кризиса, так что уж говорить об оплаченных рейтингах оценщиков, в которых первые места нередко занимают заведомые фальсификаторы отчетов об оценке.

Реально в настоящее время в России лишь 5-7 аудиторско-оценочных компаний могут честно, логично и относительно профессионально оценивать ОС средних и крупных промышленных компаний и ни одна из них ни в каких рейтингах не участвует. Остальные же оценочные компании отчеты по затратному подходу по-просту рисуют, как и в вышеуказанном отчете. Этому способствуют и низкие цены государственных контрактов по оценке, предлагаемые Росимуществом, другими государственными организациями, которые как минимум на порядок меньше трудозатрат при настоящей, профессиональной оценке одних только ОС.

Известный специалист по оценке Е.Е.Яскевич отмечает [8], что, как правило :

- "оценщики бизнеса" не имеют практических навыков по приемам оценки недвижимости, НМА, МиО;

- "оценщики недвижимости" не имеют представления о грамотном построении ставки дисконтирования с проверкой ее методом рыночной экстракции, о хорошем построении доходного подхода на базе инвестиционного проекта;

- "оценщики НМА" не владеют всей широтой методологий и делают ошибки в части определения гудвилла, прав требований (связанных с недвижимостью) и прочее (не хватает практических навыков);

- "машинисты" боятся применять доходный подход (следует отметить, что у них наименьшее количество хороших учебных материалов и базовых статей, с одной стороны, и наибольшее количество "незакрытых пятен в практике оценки").

Замечу, что в тендерных комиссиях если и есть оценщики, - то только узкие специалисты по оценке бизнеса предприятий доходным подходом. Ни специалистов-практиков по сравнительному подходу, ни тем более по затратному подходу там нет. Аналогичная ситуация наблюдается в Экспертных советах СРОО, руководствах СРОО и НСОД.

Безусловно, понятие "справедливая стоимость" в МСО и международном стандарте финансовой отчетности IFRS IAS 16 (по-русски МСФО 16) является более адекватным, в основном, по сравнению с абсурдным определением в Федеральных стандартах ФСО №2 понятия "рыночная стоимость" для оценки специализированных основных средств предприятия, для которых рынок отсутствует в принципе.

Определение. Справедливая стоимостьесть денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами (МСО 2007, 8-е издание, РОО, 2008, стр. 78).

Определение из ФСО №2. Рыночная стоимость объекта оценки есть наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Заметим, что в новом издании МСО 2007 упоминание вероятной цены из определения рыночной стоимость объекта (см. стр. 68) оценки убрано, и разница между определениями рыночной и справедливой стоимости объекта в МСО практически нивелировалась.

К сожалению, многие определения и понятия из МСО все равно двусмысленны и расплывчаты, и не содержат необходимых разъяснений. Автор предисловия к МСО 2007 В. Храпун считает, что обязанность по интерпретации МСО ложится на плечи консультантов, но, на мой взгляд, само понятие "стандарты" должно исключить всякие двусмысленности и расплывчатости в тексте МСО.

Возможная трактовка понятий справедливой, рыночной и инвестиционной стоимости приведена мною в статье [1].

Для оценки специализированных и квазиспециализированных ОС в рамках затратного подхода более уместным было бы определение в российских стандартах оценки справедливой стоимости, определяемой как восстановительная стоимость за вычетом физического износа (обоснование изложено ниже).

В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) оценка стоимости ОС для финансовой отчетности, составленной в соответствии с положениями международных стандартов, проводится с учетом требований и определений, изложенных в стандарте МСФО №16.

Справедливая стоимость для специализированных ОС обычно равна амортизированным затратам замещения (АЗЗ), либо, что бывает крайне редко, для ее определения используется доходный подход. Для оценки неспециализированных ОС в МСФО используется рыночная стоимость.

Определение. Восстановительная стоимость равна сумме денежных средств, которую пришлось бы выплатить в данный момент при необходимости замены данного объекта материального имущества новым.

Амортизированные затраты замещения - это текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и всех относящихся к объекту форм устаревания и оптимизации (п.3.1 МР1 МСО).

Физический износ в МСФО 16 предлагается определять на основе сроков полезного использования объектов основных средств, а также затрат на ликвидацию объектов.

Ни сроки полезного использования, ни их ликвидационные стоимости, ни кривые износа для огромного многообразия основных средств в России для целей МСФО не разработаны.

Как определять функциональный износ в стандарте МСФО 16 не говорится, квалифицированные оценщики же при массовой оценке ОС им пренебрегают.

В МСФО внешний износ не рассматривается, для его оценки применяется так называемый тест на обесценение (ослабление) активов, когда их стоимость с учетом физического износа избыточна для бизнеса.

Сама схема расчета справедливой стоимости в МСФО представляется вполне разумной для консервативной оценки "истинной" ("внутренней", "фундаментальной") стоимости ОС.

Эту схему расчета (за исключением использования теста на обесценение) следует, на мой взгляд, применить и при оценке ОС в рамках затратного подхода при оценке бизнеса предприятия.

В данной статье рассматриваются конкретные алгоритмы по оценке восстановительных стоимостей сложных ОС, предлагаются кривые износа для разных видов специализированных и квазиспециализированных средств промышленных предприятий, как для метода скорректированных чистых активов, так и для целей МСФО.

2. О вычислении восстановительной стоимости специализированного и квазиспециализированного движимого имущества.

При выполнении своих оценочных проектов мы используем следующие методы:

2.1. Индексация текущей балансовой стоимости.

Индексный метод применяется нами для объектов специализированного и квазиспециализированного движимого имущества, на стоимость которых не повлияли предыдущие оценщики, то есть с датой постановки на баланс после даты последней переоценки и даты передачи с баланса на баланс по остаточной стоимости (если такая операция имела место).

Замечание №1. Если на предприятии в прошлом была массовая передача основных средств с баланса другого юридического лица по остаточной (рыночной) стоимости, то это требует восстановления значений в базе ОС предприятия балансовых стоимостей и дат изготовления инвентарных единиц до передачи . Это существенно увеличивает трудоемкость оценки.

В нашей компьютерной системе информационной поддержки оценщика и аудитора ASISR [11], реализован индексный метод вычисления восстановительной стоимости машин и оборудования из базы ОС предприятия, а также базы аналогов системы ASISR на основе ежемесячных индексов по 289 товарным группам и видам экономической деятельности ГМЦ Росстата (http://www.gmcgks.ru/), предоставляемых на платной основе. К каждой из этих 289 групп в системе привязан свой набор шифров классификатора ЕНАО.

Мы считаем, что использовать напрямую, прямолинейно этот метод для оценки инвентарных единиц с датой постановки на баланс до даты последний переоценки некорректно. Ведь тем самым предполагается, что на предыдущих переоценках оценщики действовали профессионально и честно.

Возможно это и так, но полные индексы ГМЦ Росстата покупает всего несколько оценочных компаний, остальные компании используют публикуемые бесплатно агрегированные отраслевые индексы, которые дает ошибку в стоимости с даты последней переоценки 1997 года для отдельных видов машин и оборудования в 2 раза и более.

2.2. Расчет восстановительной стоимости на основе перепроектирования отдельной машины либо бизнес-процесса на основе современной технологии.

Этот метод подобен используемого в СССР при проектировании заводов метода удельных расценок, когда было известно, например, какова должна быть удельная стоимость машин, производящих 1 тонну некой продукции.

2.3. Индексация первоначальной балансовой стоимости на дату изготовления движимого имущества, которое ранее оценивалось (переоценивалось) оценщиками.

В качестве индексов нами применяются подробные по видам машин индексы Росстата, но в отдельных случаях мы строим и свои собственные более точные, на наш взгляд индексы.

Например, при оценке огромных металлоемких нефтеперерабатывающих комплексов и установок более точными будут индексы, построенные на изменении во времени цен на сталь.

Замечание №2. Использование только агрегированных отраслевых индексов (публикуемых бесплатно) без более подробной разбивки на виды оборудования к объектам, которые относительно давно (более 5 лет) были поставлены на баланс, может дать большую ошибку, но оценщиков, как правило, это не смущает.

2.4. Метод суммирования приведенных (индексированных) затрат.

На крупных оцениваемых объектах, как правило, значительные дополнительные затраты производятся еще в течение последующих лет после приобретения. В базе данных по основным средствам компании даты дополнительных затрат и сами затраты отсутствуют (они присутствуют в учетных карточках), а балансовая стоимость объекта равна первоначальной стоимости плюс сумма последующих затрат. При индексном методе вычисления восстановительной стоимости оценщики берут эту балансовую стоимость и умножают на коэффициент переоценки. Это приводит к завышению восстановительной стоимости.

В методе суммирования приведенных затрат для оценки объекта каждая приведенная на дату оценки получается умножением первоначальной затраты из учетной карточки на коэффициент, полученный на основании индексов удорожания работ.

2.5. Метод аналогов для машин и оборудования, информация по аналогам которых является старой.

На российских заводах имеется много старого машин и оборудования, которое уже давно не выпускается, однако ценовая информация по ним имеется, например, в сборниках Госкомстата, выпущенных к официальной переоценке 1997 года.

На наш взгляд, если к этим старым стоимостям применить не отраслевой, а соответствующий более подробный индекс из упоминаемых выше росстатовских 289-ти индексов, то полученные результаты будут более точны, чем стоимости, полученные на основании сегодняшних изношенных аналогов. Конечно, на отдельных оцениваемых объектах ошибка может оказаться велика, но в целом, на массиве всех оцениваемых инвентарных единиц она, на наш взгляд, будет небольшой. Возражают против такого метода обычно те оценщики, которые используют в своих расчетах только очень грубые отраслевые индексы.

2.6. Метод аналогов по информации из базы самого предприятия.

На крупных промышленных предприятиях в базе ОС обычно имеется много одинакового оборудования и комплектующих, производимых на самом предприятии.

В качества восстановительной стоимости для всех образцов одного вида можно взять индексную восстановительную стоимость одного из последних поставленных на учет образов с наиболее достоверной, по мнению оценщика, балансовой стоимостью. А затем эту индексную восстановительную стоимость можно назначить в качестве восстановительной стоимости всем остальным таким же точно объектам.

2.7. Метод поправочных коэффициентов

Этот метод применяется нами для объектов движимого имущества, для которых не применялись прямые методы 2.1 и 2.6 и дата постановки на баланс которых находится до даты последней переоценки, то есть стоимость которых вычислялась оценщиками на предыдущей переоценке. Это предполагает, вообще говоря, возможную их неправильную ранее оценку. Метод поправочных коэффициентов не устраняет возможные "выбросы" стоимостей на отдельных объектах, но исправляет суммарные систематические ошибки на предыдущей переоценке.

Поправочный коэффициент вычисляется как частное от деления суммы восстановительных стоимостей объектов, оцененных прямыми методами с датой постановки на баланс до даты последней переоценки, на сумму для них же вычисленных индексных восстановительных стоимостей для группы однотипных объектов. Полученный поправочный коэффициент затем применяется к индексной восстановительной стоимости каждого объекта движимого имущества той же группы, с датой постановки на баланс до даты последней переоценки и с отсутствующей восстановительной стоимости по прямым методам.

3. Срок экономической жизни, ликвидационная стоимость, физический и функциональный износы, кривые износа для движимого имущества.

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств оборудования со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик оборудования, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

С точки зрения экономики, износ выражается в уменьшении относительной стоимости машины (оборудования) со временем, или в ее обесценении. Причины износа могут лежать либо в самом оборудовании, либо в ближайшем окружении (в аналогах или технологической цепочке, в которую традиционно оно включено), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к оборудованию.

Исходя из этого положения, износ, причина которого - изменение свойств самой машины (оборудования), называется физическим.

Износ, причина которого несоответствие современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу, называется функциональным.

И, наконец, износ, обусловленный влиянием внешних факторов (спрос, конкуренция, законодательные ограничения и т.д.), называется экономическим.

Для специализированных и квазиспециализированных машин оборудования реально нет возможности померить рынком уменьшение относительной стоимости оборудования со временем. Можно только построить модели такого уменьшения на основании уменьшения аналогичных неспециализированных машин и оборудования и принять их за стандарт.

Фактически, убедительной теории износа машин и оборудования в России нет. Российские оценщики якобы определяют износ по характеристикам технического состояния согласно следующей таблице:

Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния

0

5

Новое

Новое, установленное, но еще не эксплуатировавшееся оборудование, в отличном состоянии

10

15

Очень хорошее

Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии

20

25

30

35

Хорошее

Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в хорошем состоянии

40

50

60

Удовлетворительное

Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, вкладыши и т.п.

65

70

75

80

Условно пригодное

Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель или подобных

85

90

Неудовлетворительное

Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основного агрегата

95

100

Негодное к применению или лом

Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь (скраповая  стоимость)

Но даже этот весьма приближенный "метод" является обычно фикцией, и ни в одном отчете по оценке мы не видели характеристик технического состояния инвентарных единиц; в лучшем случае в отчете приводится один иллюстративный пример, и все. И это понятно, так как собрать такую информацию даже для среднего предприятия в приемлемые сроки весьма проблематично.

Отметим, что на практике провести границу между физическим износом и функциональным довольно затруднительно, тем более, когда требуется начислить износы тысячам, а то и сотням тысячам единиц машин и оборудования. Поэтому при массовой оценке мы считаем возможным эти износы объединить, и назвать обобщенным физическим износом, а также ввести кривые износа (либо остаточного качества) от времени эксплуатации для основных видов ОС аналогично схеме расчета стандарта №16 МСФО.

Под остаточным качеством понимается 1 минус доля износа в восстановительной стоимости.

Кривая зависимости остаточного качества определяется сроком экономической жизни, долей ликвидационной стоимости в восстановительной стоимости. В течение экономической жизни остаточное качество уменьшается от 1 до доли ликвидационной стоимости в восстановительной стоимости, а затем предполагается постоянной. В стандарте МСФО №16 метод начисления износа для отдельных видов ОС в течение экономической жизни предлагается выбрать самими оценщиками из трех возможных: метод равномерного начисления, метод уменьшаемого остатка, и метод суммы.

Сами единые кривые износа в России для разных видов ОС не разработаны. Мы предлагаем для этих целей приспособить модифицированные кривые по машинам и оборудованию из американского справочника Маршалл и Свифт [9].

3.1. О сроках экономической службы.

Когда говорят о сроке полезной экономического жизни (экономической службы) конкретной машины или оборудования, то имеют в виду срок жизни этой инвентарной единицы на конкретном предприятии. Для массовой оценки имеет смысл разработать такие сроки для основных видов машин и оборудования.

В советское время подобный классификатор был разработан, а именно, в 1991 году был введен в действие иерархический Классификатор единых норм амортизации (ЕНАО), который использовался до 2002 года для начисления амортизации. В нем имеется 6 уровней иерархии, нижних листовых вершин, представляющих собой отдельные виды движимого и недвижимого имущества с приписанными им годовыми нормами амортизации, имеется 1618 штук.

Это следующие виды основных средств:

здания - 25 шт.;

сооружения - 226 шт.;

передаточные устройства - 49 шт.;

машины и оборудование - 1111 шт.;

транспорт - 160 шт.;

инструменты - 6 шт.;

инвентарь - 13 шт.;

рабочий скот - 1 шт.;

насаждения - 23 шт.;

капитальные затраты по улучшению земель - 1 шт.;

техническая литература - 1 шт.;

животные зоопарков и цирков - 2 шт.

Иерархический классификатор ЕНАО построен на частично отраслевом принципе, здания подразделяются на жилые и нежилые, а также по классу капитальности (норме амортизации), то есть принадлежность зданий к различным отраслям не учитывается; сооружения и передаточные устройства, а также машины и оборудование, имеющиеся во многих отраслях, отраслевую принадлежность также не имеют и, наоборот, машины и оборудования, имеющиеся только в одной отрасли, в эту отрасль и помещены. В разработке норм амортизации принимали участие десятки отраслевых институтов.

В иерархическом классификаторе основных средств ОКОФ, использующегося в России для начисления амортизации с 2002 года для целей налогообложения, имеется 5 уровней классификации. Листовых вершин в нем 10419 штук, к каждой из которого приписана одна из 12 групп амортизации (с номерами 0-11), в большинстве вершин имеется возможный диапазон времени жизни, а, значит, и норм амортизации при линейном способе ее начисления.

здания - 1379 шт.;

сооружения и передаточные устройства - 408 шт.;

машины, оборудование и инструмент - 7410 шт.;

транспорт - 442 шт.;

инвентарь - 596 шт.;

рабочий скот - 33 шт.;

насаждения - 76 шт.;

книги и брошюры - 11 шт.;

нематериальные основные фонды - 64 шт.

Заметим также, что для многих листовых вершин с приписанной группой амортизации сроки жизни в классификаторе ОКОФ не определены, а их выбор предоставляется пользователю. Например, имеется 228 листовых вершин нулевой группы амортизации для движимого имущества с неопределенным сроком жизни, 264 листовых вершин 10-й группы для объектов недвижимости со сроком жизни свыше 30 лет, 1850 листовых вершин 11-ой группы движимого и недвижимого имущества с неопределенным сроком полезного использования. При этом все 1379 видов зданий имеют 11-ую группу амортизации, а из 408 видов сооружений и передаточных устройств только 83 вида имеют конкретный приписанный срок полезного использования. Такое огромное количество видов зданий объясняется тем, что они подразделяются по назначению и отрасли промышленности, например одних только магазинов с различными названиями (гастроном, универсам, мебельный, комиссионный, ювелирный и т. д.) в классификаторе имеется 21 видов, однако листовые вершины здания трансформаторной подстанции и котельной имеются только в поддереве "Коммунальное хозяйство", но их нет ни в одной отрасли промышленности.

Таким образом, можно сделать вывод, что классификатор ОКОФ является практически бесполезным для начисления износов для большинства объектов недвижимости при оценке затратным подходом, да и для налогообложения тоже.

Введение этого классификатора объяснялось его разработчиками стремлением "гармонизации его с международными классификаторами", что является введением в заблуждение, так как никаких международных классификаторов основных средств не существует в природе. Например, в классификаторе ОС США имеется менее трехсот даже не чистых видов ОС, а, видов ОС вместе с видами деятельности.

Сейчас на российских предприятиях классификатор ОКОФ введен, фактически, условно, так как в базах ОС предприятий имеется огромное количество ошибок как в шифрах ОКОФ, так и в сроках полезного использования - примерно 15-25 процентов, по моим оценкам. В базах данных ОС предприятий обычно все здания имеют один приписанный шифр ОКОФ 110000000, а все сооружения и передаточные устройства шифр 120000000.

Очевидно, что классификатор ЕНАО устарел, в нем отсутствуют многие современные виды основных средств, например, ОС космической промышленности, судостроительной промышленности, локомотивостроения, самолетостроения, самолеты, вертолеты, кабельное телевидение, рекламные средства и т.п., не говоря уже о продукции нанотехнологии и объектах интеллектуальной собственности. Нормы амортизации в ЕНАО по высокотехнологическому оборудованию являются явно заниженными, например, по персональным компьютерам, мобильным телефонам, бытовой радио- и телетехнике, но в большинстве своем эти нормы в классификаторе ЕНАО представляются вполне разумными. И ничто не мешало создателям ОКОФ "осовременить" классификатор ЕНАО, вместо создания условно работающего и дорогостоящего монстра. Заметим также, что хотя классификатор ОКОФ построен, в отличие от ЕНАО, по чисто отраслевому признаку, но в нем также отсутствуют некоторые отрасли, например, машины и оборудования локомотивостроения, самолетостроения, судостроения, автомобилестроения, производства ювелирных изделий и другие. А пользователю, чтобы найти группу амортизации и срок жизни для конкретной машины или оборудования из вышеперечисленных отраслей, приходится просматривать подобные машины и оборудование из других отраслей. Более того, в классификаторе ОКОФ отсутствуют некоторые виды ОС, которые есть в устарелом классификаторе ЕНАО. Разработчики классификатора ОКОФ про них попросту забыли, это, например, рельсовые пути, оборудование по очистке бензина, по производству часов, очков, оптических приборов и др. Для каких целей разработчики ОКОФ сделали разбивку зданий по отраслям, а не по их этажности, капитальности, срокам полезного использования - не понятно.

Классификатор ОКОФ разрабатывался согласно Постановлению Правительства РФ от 12 февраля 1993 г. N 121. К сожалению, общественность так и не узнала, какие именно научно-исследовательские институты ОКОФ разрабатывали, какая научная база при этом использовались, сколько денег на это было потрачено.

Не случайно ни одна аудиторская компания Россия не производит в настоящее время проверку правильности присвоения объектам ОС шифров ОКОФ и правильности начисления амортизации, хотя правильность начисления амортизации является более существенным, чем многие проверяемые аудиторами величины. В законодательстве нет и санкций на неправильное начисление амортизации.

И никто, до сих пор, не исследовал вопрос, насколько сроки жизни в классификаторе ОКОФ, использующиеся для целей налогообложения, отражают сегодняшнее экономическое обесценение активов. Впрочем, то же самое касается и классификатора ЕНАО. Начисление износов в отчетах оценщиков при массовой оценке, пожалуй, самое темное место. И кроме общих слов об износах обычно в отчетах ничего нет.

В связи с глобализацией рынков можно предположить, что в разных развитых и развивающихся странах принятые времена экономической жизни для одних и тех же видов ОС близки друг другу. Хотя для предметов роскоши это, скорее всего не так, например, трехлетние автомобили в США, Англии, Японии принято обычно заменять на новые. В России так поступает лишь небольшой процент автовладельцев.

В Приложении №1 мы приводим данные по временам жизни для не относящихся к зданиям 156 видам основных средств из американского справочника Маршалл и Свифт, 2007 года издания, в котором обобщены американские данные из различных печатных источников, мнения поставщиков оборудования, оценщиков и т.д. Виды ОС упорядочены в справочнике Маршалл и Свифт согласно английскому алфавиту. Мы этот порядок в Приложении №1 сохранили, не стали мы также исправлять неточности и повторения в этом справочнике. Там же мы привели соответствующие данные из справочников ЕНАО и ОКОФ, в которых видов основных средств больше, соответственно в 10 и 66 раз, что затрудняет произвести корректное сравнение по срокам жизни одинаковых или близких видов основных средств.

Заметим, что в справочнике Маршалл и Свифт отсутствуют также целые пласты машин и оборудования, например, атомной промышленности, оборонной промышленности.

Анализ этих данных из трех справочников все же позволяет сделать вывод, что нормы износа справочника ЕНАО могут быть взяты для большинства видов основных средств в качестве источника данных для расчета времени жизни за исключением высокотехнологического оборудования, например, средств связи, вычислительной техники. У одних видов оборудования срок полезного использования российского происхождения меньше американского возможно за счет худшего качества, у других он больше (возможно американцы этот вид чаще обновляют в связи с большим функциональным устареванием, либо повышенными требованиями защиты окружающей среды либо безопасности, см., например, данные в Приложении №1 по трубопроводам).

Если же сравнить сроки полезного использования в классификаторах ЕНАО и ОКОФ, то в среднем классификатор ОКОФ дает чуть меньшие цифры, значительное уменьшение имеется на высокотехнологическом оборудовании.

В нашей компьютерной системе ASIS R в классификаторе ЕНАО к каждой из исходных 1618листовых вершин приписано свое время жизни на основании анализа Приложения №1. В целом приписанные времена жизни процентов на 10 меньше, если исходить из соответствующих шифрам ЕНАО нормам амортизации. Для высокотехнологического оборудования сроки жизни мы взяли из справочника Маршалл и Свифт и из классификатора ОКОФ. Кроме того мы ввели новые вершины и времена жизни для тех видов ОС, которые отсутствуют в первоначальных исходных данных классификатора ЕНАО (самолеты, вертолеты, сотовые телефоны, космическая техника, рекламные средства, машины и оборудование для строительства судов и лодок, локомотивов, самолетов и т.д.). Эти виды ОС в Приложении №1 выделены жирным шрифтом.

Замечание №3. Мы считаем, что для автомобильного транспорта, для которого в России разработаны и используются алгоритмы начисления износа в зависимости как от пробега, так и времени эксплуатации, кривые износа в зависимости только от времени эксплуатации могут также при массовой оценке использоваться без существенной потери точности. Заметим, что и в справочнике Маршалл и Свифт износ начисляется от времени эксплуатации, но не от пробега.

Замечание №4. Для наиболее важных, дорогих объектов специализированных ОС времена жизни должны, по нашему мнению, вычисляться с привлечением специализированных инжиниринговых компаний.

3.2. Ликвидационные стоимости.

В справочнике Маршалл и Свифт, в случае массовой оценки движимого имущества, предлагается использовать ликвидационную стоимость, равную 18-21 процентам от восстановительной стоимости в зависимости от времени жизни (в большинстве своем - 20 процентов). В нашей системе ASIS R применена та же схема.

3.3. Модифицированные кривые обобщенного износа для движимого имущества справочника Маршалл и Свифт, и их реализация в системе ASIS R .

В новых изданиях этого справочника приведены 18 кривых износа для объектов движимого имущества с временами жизни (5-30 лет), которые мы дополнили разработанной по аналогии еще одной 3-летней кривой для короткоживущих ОС, таких как сотовые телефоны, насосы гидропоршневые, насосы шламовые, бадьи проходческие, битумоплавильные агрегаты, установки газопламенные для напыления покрытий, гидроциклоны, отбойные молотки, перфораторы, краскопульты, вибраторы, специнструменты и т.д.

Кривые разработаны на основании исследований по обесценению неспециализированных объектов движимого имущества. Мы считаем, что для массовой оценке движимого имущества при оценке затратным подходом бизнеса предприятий эти кривые можно применить и к специализированным и квазиспециализированным объектам движимого имущества.

Эти кривые привязаны нами в системе ASIS R к модифицированными шифрам ЕНАО (расширенным на отсутствующие виды ОС в исходном справочнике) в соответствие с новыми модифицированными временами жизни (см. пункт 3.1).

Соответствующие 19 таблиц износа приведены в Приложении №2.

4. Об оценке объектов недвижимости. Вычисление восстановительной стоимости.

К специализированным объектам недвижимости относятся промышленные здания, которые практически не продаются на рынке. Коммерческие здания (жилые здания, склады, магазины, здания санаториев, домов отдыха и т.д.) имеют рынок, и их можно отнести к неспециализированным объектам, а их стоимость рассчитывать с использованием сравнительного или доходного подхода наряду с затратным.

Сооружения и передаточные устройства отдельно обычно не продаются, поэтому они также относятся к специализированным ОС.

Для оценки стоимости специализированных объектов недвижимости рамках затратного подхода при оценке бизнеса предприятия предлагается использовать то же понятие справедливой стоимости, что и для специализированных машин и оборудования, которая равна амортизированным затратам замещения (АЗЗ).

То есть сначала нужно для специализированных объектов недвижимости вычислить восстановительную стоимость, а затем обобщенный физический износ на основе сроков полезного использования, и затрат на ликвидацию объектов.

В МСФО №16 для систематического списания стоимости актива на протяжении срока его полезной службы в методе АЗЗ предлагается оценщику выбрать один из трех способов: линейный способ, способ уменьшаемого остатка и так называемый метод суммы изделий. На практике применяется, как правило, только первый метод.

Для вычисления восстановительной стоимости объектов недвижимости, по которым была предоставлена заказчиком достаточная техническая информация для расчетов, мы используем введенную в систему ASISR; информацию из оценочных справочников по недвижимости компании «КО-Инвест» [10] фактически приобретших статус справочного стандарта. Справочники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) [11] также введены в систему ASISR и мы их используем только тогда, когда аналог для расчета из справочников «КО-Инвест» мы найти не смогли.

Те объекты недвижимости оцениваемого предприятия, по которым аналоги в вышеупомянутых справочниках отсутствуют, либо технические параметры оцениваемых объектов неполны, мы относим к квазиспециализированным объектам недвижимости.

Алгоритмы расчета восстановительной стоимости для них мы используем те же, что и при вычислении восстановительной стоимости специализированного и квазиспециализированного движимого имущества, см. пункт 2.

Для оценки стоимости специализированных объектов недвижимости и их износов при оценке бизнеса нами предлагается использовать модифицированный метод АЗЗ.

Промышленное специализированное здание служит оболочкой от непогоды, для поддержания нормальной температуры, влажности, освещенности и пр. для работников, работающих на оборудовании в здании. Ясно, что ценность такой оболочки для продолжения бизнес-процессов с течением времени меняется не радикально (в отличие от коммерческой недвижимости) и мало зависит от состояния окраски, наличия выбитых окон, протечек и т.д. Ценность такого здания зависит в первую очередь от ценности машин и оборудования, заключенных в здании, потоком приносящих ими (вместе с обслуживающим персоналом) доходов. И что новое здание, что относительно старое здание выполняют свою функцию по защите оборудования в них практически одинаково успешно.

Пример . Рассмотрим два одинаковых цеха с одинаковым новым оборудованием внутри них, специализированные здания которых выполнены по одинаковому проекту, срок экономической жизни которых 60 лет. Отличие состоит в том, что одно здание новое, а другое прослужило 30 лет. Очевидно, что с точки зрения доходного подхода стоимость старого здания существенно больше, чем половина стоимости нового здания, что было бы равно приблизительно при линейном способе начисления амортизации.

Возникает задача выбора наиболее адекватной формы кривой, соответствующей реальному износу зданий. В начале эксплуатации форма кривой для зданий должна быть выбрана выпуклой вверх и износ может даже совсем не начисляться. Для них нормальная поддержка их условий эксплуатаций и регулярный ремонт может компенсировать, замедлить и даже устранить износ в начале эксплуатации.

Такие кривые износа были разработаны для зданий компанией Маршалл и Свифт, которые мы предлагаем распространить для сооружений и передаточных устройств. Об этом см. ниже. Конечно, для отдельных объектов использование кривых износов может дать существенную ошибку, но в целом для всего предприятия, ошибка, по нашему мнению, будет небольшой.

5.Срок экономической жизни, ликвидационная стоимость, физический и функциональный износы, кривые износа для недвижимости.

5.1. О сроках экономической службы.

Вместо понятия "срок экономической жизни" в российских нормативных документах используются понятие нормативный срок службы.

Отметим, что в разных нормативных документах эти сроки для одних и тех же объектах даны разные.

Например:

а) в классификаторе ЕНАО максимальный нормативный срок жизни промышленного многоэтажного здания (но не высотного свыше 25 этажей) равен 100 лет, а жилого, особо капитального - 143 года;

б) в классификаторе ОКОФ сроки жизни зданий не оговариваются;

в) в распоряжении Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. N 276-РП "Об утверждении порядка определения аварийности жилых помещений (домов) в г. Москве)" максимальный нормативный срок службы зданий определен в 150 лет;

г) в справочнике Маршалл и Свифт максимальный экономический срок жилых и коммерческих зданий - 70 лет, промышленных зданий - 60 лет. Эти цифры достаточно условны и, по-видимому, их можно понимать так, что, в среднем, после этих предельных сроков здания экономической ценности практически не представляют. Но часто это не так, например центр Москвы застроен вполне крепкими домами, возраст которых 120-200 и лет, а построенный в 1931 году 102-этажный нью-йорский небоскреб Эмпайр-Стейт-Билдинг (англ. Empire State Building ) является вряд ли полностью изношенным несмотря на данные справочника Маршалл и Свифт.

Эти нормативные сроки жизни обычно учитывают регулярные необходимые ремонты и не учитывают особенности эксплуатации, например агрессивную и влажную среду. Мы считаем, что при массовой оценке недвижимости в затратном подходе вполне можно этими деталями пренебречь.

Минимальный срок экономической жизни в справочнике Маршалл и Свифт равен 20 годам.

Сравнение времен жизни других объектов недвижимости, кроме зданий, приведены в Приложении №1 для справочника Маршалл и Свифт и классификаторов ЕНАО и ОКОФ.

Мы считаем, что за основу вычислений сроков экономической жизни объектов недвижимости в затратном подходе может быть взят справочник ЕНАО со следующими изменениями:

а) для долгоживущих объектов недвижимости, срок жизни которых по российским нормам классификатора ЕНАО свыше 100 лет выбирается один срок - 100 лет. Это каналы, мосты железобетонные, метрополитен, башни телевизионные, железобетонные, плотины бетонные и т.д.

б) для короткоживущих объектов недвижимости, таких как здания передвижные, киоски, навесы, дороги деревянно-лежневые, градирни деревянные и металлические, скважины и т.д. выбирается срок службы 10 и 15 лет.

в) для остальных объектов недвижимости срок жизни выбирается в интервале 20-70 лет с шагом 5 лет исходя из нормы амортизации соответствующего шифра ЕНАО.

5.2. Ликвидационные стоимости.

В справочнике Маршалл и Свифт в случае массовой оценки недвижимого имущества предлагается использовать ликвидационную стоимость, равную 20 процентам от восстановительной стоимости. В нашей системе ASIS R применена та же схема.

5.3. Модифицированные кривые обобщенного износа для недвижимого имущества справочника Маршалл и Свифт, и их реализация в системе ASIS R .

В отчетах оценщиков обычно утверждается, что физические износы для зданий якобы вычислялись либо по Правилам оценки физического износа зданий (ВСН 53-86(р), М.-1990), либо по УПВС (что практически одно и то же) на основе натурного обследования здания по конструктивным элементам. Ниже приведен фрагмент и таблица вычисления износа из типичного отчета оценщика:

Физический износ здания следует определять по формуле:

где

Фи - физический износ здания, %;

Ф k i - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания.

Для определения физического износа отдельного здания используют соответствующие этому зданию таблицу удельных весов отдельных конструктивных элементов из соответствующего сборника УПВС 1970 года выпуска, а также таблицу износов отдельных конструктивных элементов в зависимости от состояния.

Таблица 1.

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес констр-уктивных элементов

Техническое состояние

Износ конст-руктив-ных элемен-тов, %

Удельный износ конструк-тивных элементов, %

1.

Фундаменты

15

Трещины, выбоины

30

4,50%

2

Стены

38

Выветривание швов, трещины

50

19,00%

3

Перекрытия

13

Следы протечек, трещины

45

5,85%

4

Кровля

6

Ослаблены крепления, вздутия покрытия

50

3,00%

5

Полы

8

Стертость, выбоины

40

3,20%

6

Окна и двери

7

Поражены гнилью

60

4,20%

7

Отделочные работы

3

Окрасочный слой поврежден

45

1,35%

8

Внутренние санитарно-технические и электрические работы.

2

Потеря эластичности изоляции

30

0,60%

9 Прочие работы 8 - 40 3,20%
Итого 100 - - 44,90%

Легко видеть, что приведенную методику на самом деле невозможно применить ко всем зданиям даже среднего предприятия из-за огромной трудоемкости по сбору необходимой информации по конструктивным элементам, обычно на самих предприятиях отсутствующей, и необходимости детального обследования самих зданий. Во всех отчетах, которые нам приходилось читать в качестве рецензентов, обычно имелся пример расчета физического износа одного здания, про другие же здания говорилось, что расчет проводился аналогично, но при этом никаких данных для расчета износов не приводилось.

Утвержденной же методики начисления физического износа сооружений и передаточных устройств в России вообще никакой нет. В отчетах обычно говорится, что для них применялся метод эффективного возраста. Но каким образом и на основе каких источников выбирался оценщиками этот самый эффективный возраст для сооружений и передаточных устройств в отчетах не говорится ни слова. В лучшем случае оценщики ссылаются на данные самого предприятия.

Естественно ничего в них не говорится об алгоритмах вычисления износов для квазиспециализированных объектов недвижимости с отсутствующими техническими характеристиками.

Можно вполне утверждать, что расчет физического износа объектов недвижимости в подавляющем числе отчетов по оценке бизнеса предприятия является фикцией, фальсификацией.

В справочнике Маршалл и Свифт приведены 10 кривых износа для объектов недвижимости с временами жизни (20-70 лет), которые мы дополнили разработанными нами по аналогии еще тремя кривыми.

Кривая со сроком жизни 100 лет (отсутствующий в справочнике) построена нами по аналогии для российских долгоживущих объектов промышленной недвижимости, срок жизни которых по российским нормам классификатора ЕНАО свыше 100 лет.

Кривые со сроком жизни 10 и 15 лет (отсутствующие в справочнике) построены нами по аналогии для российских короткоживущих объектов промышленной недвижимости, таких как здания передвижные, киоски, навесы, дороги деревянно-лежневые, градирни деревянные и металлические, скважины и т.д.

Дополнительно нами введена кривая со сроком жизни 65 лет.

Кривые разработаны специалистами Маршалл и Свифт на основании исследований по обесценению неспециализированных зданий. Мы считаем, что для массовой оценке недвижимости при оценке затратным подходом бизнеса предприятий эти кривые можно применить как к неспециализированным, так и к специализированным и квазиспециализированным объектам недвижимого имущества.

Эти кривые привязаны нами в системе ASIS R к шифрам ЕНАО зданий, сооружений и передаточных устройств с близкими сроками жизни (в справочнике Маршалла и Свифта кривые даны с интервалом жизни, в основном, 5 лет).

Соответствующие 14 таблиц износа по объектам недвижимости приведены в Приложении №3.

Такой способ оценки объектов специализированной и квазиспециализированной недвижимости позволяет существенно сократить трудовые затраты без ухудшения, в среднем, качества при массовой оценке ОС средних и крупных предприятий и является по сути, по нашему мнению, единственно возможным.

6.Об экономическом износе.

Экономический износ характеризуется потерей стоимости, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

При оценке стоимости бизнеса промышленного предприятия методом чистых активов в рамках трех подходов оценщики должны (согласно сегодняшним стандартам и учебникам) рассчитывать внешний износ основных средств, однако как это делать для предприятий в учебниках по оценке не говорится. Оценщики этот внешний износ обычно подбирают таким образом, чтобы рыночные стоимости предприятия, полученные доходным и затратным подходами, были близки друг другу, с тем, чтобы вызвать у малосведущих читателей отчета доверие к полученным результатам.

Ниже приведены соответствующие выдержки о расчете экономического износа ОС из отчетов четырех разных оценочных компаний.

Отчет №1 "На данном предприятии существующие материальные активы являются относительно новыми и они эффективно используются, что говорит об отсутствии экономического износа основных средств".

Отчет №2 "С учетом того, что в ближайшие годы, по всей видимости, будет снижение цен на нефть и одновременно с этим снижение среднего дебита действующих скважин по нефти, количество нерентабельных скважин значительно возрастет. В силу всего вышесказанного оценщики полагают, что имеются признаки экономического износа по скважинам. Величину этого износа рассчитать весьма сложно. Мы в своих расчетах внешний износ по скважинам принимали на уровне 20%".

Отчет №3 "Влияние внешних факторов обычно проявляется в недозагруженности имеющихся производственных мощностей. Однако это в большей степени относится к объектам недвижимости, таким как производственные здания и сооружения. Объекты движимого имущества легко перемещаются на вторичном рынке соответствующего оборудование. В связи с этим, фактор экономического (внешнего) износа для оцениваемого имущества принимаем равным 0%"

Отчет №4 "В целом по России рынок производственной недвижимости развит достаточно хорошо и до последнего времени вел себя весьма активно. Однако наступивший экономический кризис резко снизил активность данного сегмента рынка. По данным ряда риэлторских агентств активность рынка производственной недвижимости практически близка к нулю. И для намечающейся сделки в этом сегменте рынка скидка на уторговывание может достигать уровня 15-25%. Подобное снижение цены по сравнению с ценой предложения вполне можно рассматривать как наметившийся в последнее время в результате экономического кризиса внешний износ по всем категориям производственной, да и, в целом, коммерческой недвижимости. Основываясь на этих соображениях, оценщиком было принято решение ввести внешний износ равный 20%".

Я считаю, что расчет экономического износа надо удалить из метода скорректированных чистых активов, так как экономический износ уже косвенно учитывается в доходном подходе, к тому же нет утвержденной убедительной методики по оценке экономического износа ОС. Затратный подход потому и называется затратным, что с его помощью считаются затраты на создание ОС за минусом естественного (физического и функционального) их устаревания.

Единственно, на мой взгляд, что надо оставить из экономического износа, - это ввести понижающую поправку в итоговую сумму на отсутствующие, но необходимые ОС по защите экологии, технике безопасности, увеличивающие надежность производства до общепринятых в мировой практике.

В МСФО экономическое износ учитывается через так называемый тест на обесценение, и это представляется вполне логичным, так как только одна итоговая цифра стоимости ОС идет в баланс, а в оценке бизнеса учитываются три цифры по трем подходам. Наверняка это предложение найдет как сторонников, так и противников (особенно из руководителей компаний), но обсудить его именно специалистами-оценщиками необходимо.

7. Заключение.

7.1. Предложенные в настоящей статье алгоритмы расчета стоимости специализированных и квазиспециализированных ОС были разработаны на основании нашего практического опыта по оценке крупных промышленных предприятий разных отраслей, насчитывающих сотни тысяч инвентарных единиц, и реализованы в нашей компьютерной системе информационной поддержки оценщика и аудитора ASIS R .

Предлагаю членам НСОД рассмотреть предложенную методику (алгоритмы вычисления восстановительной стоимости, модифицированный классификатор ЕНАО с прикрепленными к его листовым вершинам кривыми износа в электронном виде) по оценке специализированных и квазиспециализированных ОС и утвердить ее в качестве основы нового стандарта по оценке ОС затратным подходом, а также ввести в оценочные стандарты определения специализированных, квазиспециализированных основных средств, а также справедливой стоимости.

7.2. Я считаю, что расчет экономического износа надо удалить из метода скорректированных чистых активов, соответствующее положения в Федеральных стандартах должны быть изменены.

7.3. Многих заказчиков интересуют только близость полученных результатов ожидаемым и гарантия того, что к оценочному отчету не будет претензий.

И если оценщик, даже дилетант, гарантирует положительный отзыв СРОО, то все нормально, все довольны. Сбои эта система иногда дает, когда вмешиваются минонитарные акционеры.

Как покончить с этой порочной системой заказных отчетов - должно быть одной из главных задач НСОД.

7.4. Оценку ОС для целей МСФО производят оценщики, но их отчеты никто из Экспертных советов СРОО не проверяет, их проверяют международные аудиторы. Отметим, что в крупных оценочно-аудиторских компаниях такие работы занимают по стоимости не менее 70 процентов от стоимости всех заказов по оценке.

Но и в МСФО проблема оценки специализированных и квазиспециализированных ОС та же, что и в методе скорректированных чистых активов при оценке бизнеса предприятий.

Считаю, что эта практика проверки отчетов только аудиторами неправильна, недостаточна, и оценочные отчеты для целей МСФО должны иметь заключения от СРОО, тем более, что заказчиком таких отчетов являются, как правило, крупные российские компании.

7.5. Я считаю, что при проведении тендеров компаний на оценочные работы участие в рейтингах оценочных фирм учитывать не надо, в виду того, что эти рейтинги вводили и вводят в заблуждение потенциальных заказчиков относительно реального профессионализма оценщиков. Соответствующие рекомендации НСОД тендерным комитетам компаний, по моему мнению, должны быть даны.

7.6. НСОД в своем новом качестве существует уже больше года, и за это время им практически ничего не сделано для повышения достоверности оценок, не смотря на явные недочеты в методологии оценки, выявленные текущим кризисом. Например, в Федеральных стандартах оценки до сих пор отсутствует положение об обязательном исследовании в оценочных отчетах реальной чувствительности метода ДДП, когда диапазоны изменения прогнозируемых параметров соответствуют реальным вариациям параметров за предыдущие годы, а не сверхмалым 1-5 процентам, встречающихся в отчетах "продвинутых" оценщиков. Такое требование Федеральных стандартов существенно бы сузило возможности фальсификации стоимости бизнеса предприятий, интеллектуальной собственности и т.д. (там, где используется метод ДДП), но оно в стандартах отсутствует. И это и не случайно, так как многих членов НСОД - бизнесменов-руководителей оценочных компаний и СРОО существующий порядок в методологии оценки полностью устраивает, так как гарантирует им ранее получаемые доходы.

На мой взгляд, состав НСОД требует существенной коррекции путем введения в него ведущих оценщиков, имеющих стаж реальной практической работы не менее пяти лет, из известных крупных оценочных компаний (в том числе и иностранных), инвестиционных компаний, а также и руководителей Экспертных Советов СРОО, тем более, что новый закон об оценке сделал главным действующим лицом в оценке специалиста-оценщика, а не его работодателя.

Литература.

1. Тришин В.Н . " Оценка предприятий финансовыми аналитиками и независимыми оценщиками: разница в подходах и результатах" // журнал "Вопросы оценки", 2008 №4, стр. 19-37, www.okp-okp.ru/viewpub.php?id=1226402830.
2. Тришин В.Н . "О методе дисконтированных денежных потоков и стандартах оценки" // бюллетень "Российский оценщик", 2007, №1, стр. 17-18, 23-31 и журнал "Московский оценщик", 2007, №1. стр. 23-37, www.okp-okp.ru/viewpub.php?id=1201410276.
3. Зимин В.С. и Тришин В.Н. . "Прогнозирование и анализ точности метода дисконтированных денежных потоков. Ретроспективное обозрение ранее выполненных отчетов об оценке" // журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", 2006, №7, стр. 27-35, www.trishin.ru/viewpub.php?id=1201410007.
4. Гвоздик А.А., Тришин В.Н. О выборе предприятий-аналогов для сравнительного метода оценки действующего предприятия (бизнеса) и согласовании результатов различных подходов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 2. С. 68-78, www.trishin.ru/viewpub.php?id=1201409737.
5. Лебединский В.И." Основные ошибки оценщиков при оценке объектов собственности, выявленные при экспертизе отчетов об оценке", www.ocenchik.ru/docs/31.html.
6. Сайт http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=222&Id=1785.
7. Зимин В.С и Тришин В.Н." О рейтингах и конкурсах оценщиков и консультантов"//журнал "Московский оценщик", №6(37), декабрь 2005, стр.63-65, http://www.trishin.ru/viewpub.php?id=1201409880 .
8. Сайт www.labrate.ru/discus/messages/11/11008.html?1237801757.
9. Marshall Valuation Service, 2007 // Marshall & Swift, 350 S. Grand Avenue , 34th floor Los Angeles, CA 90071, www.marshallswift.com/.
10. Сайт http://www.coinvest.ru/.
11. Сборники УПВС (37 книг), М., 1970 г
12. Приложение к статье Тришина В.Н. "О причинах и последствиях занижения стоимости основных средств российских предприятий по международным и российским стандартам бухгалтерского учета. Система ASIS R как инструмент решения этой проблемы" //журнал "Московский оценщик", 2007, N 5(48), стр. 18-29, www.okp-okp.ru/viewpub.php?id=1201410410.


Приложения

1. Сроки жизни разных видов имущества (кроме зданий) согласно справочнику Маршалл и Свифт - скачать (MS Excel)

2. Кривые износа по разным видам машин и оборудования из справочника Маршалл и Свифт, февраль 2007 год - скачать (MS Excel)

3. Кривые износа справочника Маршалл и Свифт (февраль 2007) для коммерческих зданий - скачать (MS Excel)

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

19039


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 21/09с 22/09
USD ЦБ75,0319 76,03811
EURO ЦБ88,9578 90,00632
Индекс стоимости жилья
2505 $/кв.м.   Данные IRN.ru
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 35294-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 34144-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 32427-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 32582-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 30539-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 29340-ИФ/092
Индексы СМР II кв.2020 (V)
Индексы СМР II кв.2020 (IV)
Индексы СМР II кв.2020 (III)
Индексы СМР II кв.2020 (II)
Индексы СМР II кв.2020 (I)
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО АФ "Аудит- Консалтинг" требуется Оценщик
Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
Рейтинг@Mail.ru