Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Основные ошибки оценщиков при оценке объектов собственности, выявленные при экспертизе отчетов об оценке

Типы ошибок
  1. Отсутствие источника информации по данным, участвующим в оценке.
  2. Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.
  3. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
  4. Противоречия в отчете.
  5. Ошибочная методология.
  6. Арифметические ошибки.
  7. Нарушение формальных требований.
Ошибки по разделам

Постановка задачи

  1. Вид стоимости не соответствует целям и задачам оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе)
  2. Отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость).
Описание объекта оценки
  1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
  2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
  3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
  4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
  5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка - площади застройки здания.
  6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
  7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
  8. Не описаны обременения на объект оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ)
  1. Отсутствует раздел анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
  2. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.
  3. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
  4. Результаты АННЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
  5. Приведенно ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).
Затратный подход
  1. Не определяется стоимость земельного участка.
  2. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).
  3. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
  4. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.
  5. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа.
  6. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа.
  7. Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ.
  8. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.
  9. Неверно посчитана строительная готовность объекта.
Доходный подход
  1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
  2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
  3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
  4. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
  5. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
  6. В денежном потоке не учтена реверсия капитала.
  7. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
  8. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
  9. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
  10. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
  11. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
Сравнительный подход
  1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
  2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
  3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
  4. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
  5. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
  6. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.
Согласование результатов
  1. Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
  2. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.
Прочие замечания
  1. Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.
  2. Отсутствует анализ рынка объекта оценки.
  3. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.
  4. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.
Формальные признаки
  1. Отсутствует балансовая стоимость объекта оценки.
  2. Отсутствует дата составления отчета.
  3. Отсутствует дата проведения оценки (дата определения стоимости).
  4. Используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом
Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования
Отдел оценки
В.И. Лебединский
15.02.2006


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

9437


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 24/07с 25/07
USD ЦБ64,6270 64,6270
EURO ЦБ71,2513 71,2513
Индекс стоимости жилья
2697 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на II кв. 2016
Письмо об индексах II кв. 2016
Индексы СМР на I кв. 2016
Об индексах СМР на II кв. 2016
Об индексах СМР на I кв. 2016
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО "Интерком-Аудит" требуется Оценщик
Поиск по сайту
ЛИГА СВОД

Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Курсы оценщиков | Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru