Обзоры и аналитика
	Коммерческая недвижимость

Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы по состоянию на 19.12.2006 г.
Рынок коммерческой недвижимости Москвы имеет высокую инвестиционную привлекательность. Нижняя граница IRR (внутренней нормы доходности) при инвестициях за счет собственных средств не опускается ниже 15%, использование кредитных ресурсов (финансового рычага) позволяет девелоперу получать доходность до 35%. Рост инвестиционного спроса, в первую очередь со стороны иностранных инвесторов, на офисную и торгово-развлекательную недвижимость, сопровождавшийся значительным повышением цены продажи при незначительном росте арендных ставок, стал причиной снижения ставки капитализации с 14% (в 2005 г.) до 12% (в середине 2006 г.), что в целом свидетельствует о росте доверия инвесторов к рынку и снижении рисков. По офисам класса В ставка капитализации снизилась еще существенней, составив 11%. Доходность вложений в складскую недвижимость в течение полугода оставалась на уровне 12%. Рынок офисной недвижимости в 1 пол. 2006 г. продолжил уверенный рост. Объем качественных офисных площадей (класс А и В) составил 4 500 тыс. кв.м, увеличившись на 8,5% с начала года. Ожидается, что к концу 2006 г. рынок качественных площадей преодолеет рубеж в 5 000 тыс. кв.м. Рынок качественных офисных помещений по-прежнему далек от насыщения, на 1000 жит. Москвы приходится 432 кв.м. офисной площади, в то время как в странах Восточной Европы этот показатель перешагнул за 1000 кв.м. С учетом заявленных объемов строительство насыщение рынка прогнозируется не ранее конца 2008 г. (пик офисного строительства). Рост экономики и снижение суверенных рисков стимулировали спрос на новые качественные объекты. На большинство площадей, предполагаемых к введению в 2006 г. и 1 пол. 2007 г. подписаны предварительные договоры аренды. Ожидаемый объем сделок по аренде и приобретению качественных площадей в 2006 г. достигнет нового исторического максимума с не менее 1,2 млн. кв.м. Усиливающийся инвестиционный спрос на офисные площади класса А стал причиной значительного повышения цен на недвижимость (порядка 30% в течение полугода – в среднем до $6000/ кв.м, без НДС). В классе В цены в 1 пол. 2006 г. выросли не столь значительно – на 20%, что объясняется меньшей инвестиционной привлекательностью этого сегмента рынка для стратегических инвесторов. До конца года возможен рост цен на 20-30% с последующим замедлением в 2007 г. (около 10-% в год) и стабилизацией в 2008 г. Рост товарооборота в розничной торговле в I пол. 2006 г. (13,7% к I пол. 2005 г.) и реальных доходов населения (8,3%) наряду со снижением странового риска обеспечивают высокую привлекательность розничной торговли России для иностранных инвестиций (второе место в Global Retail Development Index). Совокупное предложение торговых площадей Москвы составляет около 5,4 млн. кв.м, из которого на долю качественного предложения приходится 53% (около 2,9 млн. кв.м). По обеспеченности качественными торговыми площадями (278 кв. м на 1000 жит.) Москва в 3 раза отстает от среднеевропейского уровня, что характеризует высокий потенциал рынка и стимулирует рост инвестиционной активности. Несмотря на опережающие рост розничного товарооборота темпы ввода новых торговых площадей, в 1 пол. 2006 г. спрос на качественные площади по-прежнему существенно превышал их предложение, свидетельством чего стала 90-100% заполняемость торговых площадей минимум за полгода до ввода их в эксплуатацию и значительные листы ожидания арендаторов в наиболее удачных торговых молах.
© GVA Sawyer
2007-01-31 | популярность: 764

Загрузить файл