Новости

Текст: Альбина Лебедева | Фото: JP | 23 ноября 2006

Одно из самых ценных умений мыслящего человека – уметь посмотреть на любую ситуацию под разными углами. Как стало известно в ноябре, всенародно известная компания McDonald’s нашла покупателя на один из своих московских офисных активов – здание в Газетном переулке. Прекрасный повод посмотреть на McDonald’s не как на производителя «национальной московской еды» – гамбургеров, а как на крупного владельца недвижимости.

Я не то, чем кажусь…

Для рядового российского обывателя McDonald’s – это самый известный ресторан быстрого питания. Компания первой из западный фаст-фудных сетей (в 1990 году) пришла на российский рынок. Тогда был открыт ресторан на Пушкинской площади в Москве. С тех пор в отечественном сознании прочно закрепилась ассоциация «быстрая еда – это McDonald’s», а бренд стал одним из самых узнаваемых в России. Однако мало кто из наших соотечественников, за исключением, конечно, участников рынка недвижимости, знает о том, что McDonald’s – это не только и не столько сеть ресторанов быстрого питания, сколько один из крупнейших владельцев недвижимости на Западе и в России.

Впрочем, во мнениях относительно того, насколько крупным собственником недвижимости компания является именно у нас в стране, эксперты рынка расходятся. «Во всем мире основной доход McDonald’s приносит именно недвижимость», – считает президент компании «Century 21 Россия» Нури Катц. Однако, по мнению директора департамента консалтинга компании Becar.Commercial Property Романа Сокова, в России присутствие McDonald’s на рынке недвижимости не столь заметно: «Я бы не стал утверждать, что McDonald’s является самым крупным владельцем недвижимости в России, на Западе это действительно так, но у нас – нет. Здесь McDonald’s прежде всего продавец гамбургеров».

Эпизод первый…

Компания McDonald’s начала приобретать недвижимость в России с момента появления на нашем рынке. Работая в России, компания вкладывала полученную прибыль от ресторанного бизнеса в покупку земли, строительство административных и промышленных зданий в Московском регионе, а в 1993 году построила первое офисное здание на территории российской столицы. «Наиболее активный этап развития компании в Москве пришелся на конец 90-х годов, когда стоимость недвижимости была значительно меньше, чем в настоящий момент. В связи с этим стратегия выкупа помещений под свои пункты питания, участков сельхозназначения для выращивания необходимых культур, строительства производственных и деловых комплексов была вполне оправданной», – поясняет директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

…И ситуация сегодня

С высокой точностью оценить недвижимые активы McDonald’s в России на сегодня, к сожалению, не представляется возможным. Компании Cushman& Wakefield & Stiles& Riabokobylko (клиентом которой McDonald’s является сейчас) и Colliers International (консультировали McDonald’s ранее) отказались раскрыть такого рода информацию о своем клиенте. The New York Times приводила в 2005 году цифру в $115 млн как оценку совокупной стоимости российской недвижимости, принадлежащей компании. По мнению участников рынка, сегодня эта цифра намного больше. «Что касается общей стоимости комплекса недвижимости и земельных участков, то сумма, приведенная в The New York Times, несколько занижена. Учитывая, что продажа только одного делового комплекса в Газетном переулке принесла компании сумму в $60–70 млн, скорее всего, стоимость общего комплекса в полтора-два раза выше указанной», – считает Владимир Журавлев.

По словам Романа Сокова, помимо промышленного предприятия, McDonald’s принадлежат сегодня и отличающиеся выгодным местоположением земельные участки: «Их в дальнейшем можно будет использовать под строительство других объектов, и не считаться с этим нельзя, – говорит эксперт. – Вообще, рынок владельцев участков и объектов недвижимости в России очень закрыт, а потому сказать со стопроцентной уверенностью, кому и сколько объектов недвижимости принадлежит, практически невозможно».

Работают профессионалы

Однако сделать некоторые выводы относительно того, какой доход McDonald’s получает от недвижимости, все-таки можно. Как известно, компания работает во всем мире с использованием франчайзинговой схемы. Причем, что характерно, франчайзи (в данном случае компания, работающая под брендом McDonald’s в России) не платит McDonald’s никаких оговоренных процентов от торговли фаст-фудом. Все построено по другой схеме: «Все рестораны McDonald’s находятся в собственности компании. И покупая франшизу, франчайзи ежемесячно выплачивает в головной офис арендную ставку  и оговоренные роялти за пользование брендом, – объясняет Нури Катц. – Годовой доход компании, таким образом, составляет около $20 млрд в год. Ресторанная же деятельность, а именно выручка с продукции, приносит McDonald’s значительно меньше денег».

Таким образом, большую часть прибыли McDonald’s получает именно в виде арендной платы за пользование недвижимостью с франчайзи. Такого рода предположение подтверждается и финансовой отчетностью McDonald’s за 2005 год, оказавшейся в распоряжении «Собственника». Согласно документу (к сожалению, данные по России в отчетность не вошли), совокупный доход компании составил в 2005 году $20,46 млрд, $5,108 млрд из которых – это роялти (плата, которую компания получает от франчайзи), $15,351 млрд – плата рестораторов за аренду недвижимости. Одним словом, McDonald’s – далеко не только гамбургеры, вернее, совсем не гамбургеры.