|  | НовостиОценка недвижимости – теперь не для галочки
14.07.2009
| | Оставить комментарий | Читать комментарии |
Если раньше оценка недвижимости производилась по большей части для отчетности, то сейчас объекты оценивают для принятия управленческих решений, для того, чтобы узнать, как изменилась стоимость объекта в кризис. Кроме того, банки сегодня также активно интересуются оценкой объектов недвижимости из-за возросшей доли проблемных активов на рынке.Сегодня уже нет сомнений в том, что рынок коммерческой недвижимости почти полностью поменял “правила игры” – те ориентиры и критерии оценки объектов, которые применялись год назад, в настоящих экономических условиях стали малозначительными.Никому сейчас нет дела до теоретической “высокой ликвидности” помещения и очень расплывчатого понятия “высокий трафик”.
Новые критерии
Новые ценовые реалии рынка коммерческой недвижимости во многом обусловлены изменением самих принципов ценообразования. Наибольшее влияние на стоимость недвижимости, замечает Валентин Лобанов, директор “Территориального агентства оценки”, сейчас оказывают системные факторы, связанные с макроуровнем экономики.
С первого плана ушли традиционно важные для стабильного рынка ценообразующие факторы – местоположение и проходимость.По мнению Дениса Шевякова, директора “Агентства оценки “Интеллект”, сейчас произошла серьезная переоценка ценностей в бизнес-среде. “Те объекты, которые до осени прошлого года считались высоколиквидными, к примеру, коммерческие помещения в Ленинском и Самарском районах, сегодня соответствуют объектам, расположенным в Кировском, Промышленном районах, – поясняет Денис Шевяков. – Потому что большинству бизнесменов стало все равно, где арендовать офис, главное, чтобы расходы окупались. Во главу угла при выборе и оценке помещения ставится принцип безубыточности”.
Фактор местоположения по-прежнему играет большую роль в системе ценообразования для объектов коммерческой недвижимости, которые не инертны к потребительскому трафику, как, например, производственная недвижимость или офисы не ориентированных на связь с клиентом компаний, а завязаны на него, – считает Алексей Гурьянов, руководитель ГК “Институт оценки”. В первую очередь это торговая недвижимость.
Впрочем, динамика снижения цен свидетельствует о том, что дорогие помещения дешевеют активнее. Больше всего упали в цене именно раскрученные торговые зоны. Отсюда напрашивается вывод о том, что локация теряет свою роль. Специалисты дают этому явлению разные объяснения. Во-первых, от кризиса сильно пострадал весь премиальный сегмент. А потому цены на недвижимость в бутиковых зонах упали, замечает Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО “Агентство оценки “Гранд Истейт”. Во-вторых, добавляет Николай Кондюрин, директор “Института оценки и управления”, цены на некоторые помещения в Самаре были откровенно завышены, даже по меркам докризисного времени. В-третьих, изменился подход бизнеса к выбору помещений. Раньше торговые компании зачастую ориентировались просто на высокий потребительский трафик, переоценивая его значение. Отсюда и частая смена арендаторов в помещениях на перекрестке основных магистралей, на популярных пешеходных улицах в историческом центре города и в других сформированных торговых зонах города. В настоящее время компании стали анализировать, сколько в этом трафике платежеспособного спроса и будет ли в данном месте окупаться бизнес.
Реальная цена сделки
Изменения в системе ценообразования на рынке недвижимости влекут за собой изменения и в системе оценки объектов. Как замечает Дмитрий Глубоков, директор оценочной компании “Волгострой”, классические подходы, которые считались наиболее точными при оценке недвижимости в условиях нормально развивающегося рынка, сейчас стали давать большую погрешность.
Осложняется ситуация тем, что цены предложения сейчас сильно отличаются от реальных цен сделок. “Цена предложения и цена сделки сейчас – это две разные вещи. Для подтверждения могу привести данные по нескольким недавним сделкам, в которых я участвовал, – говорит Валентин Лобанов. – Скидка по земельному участку составила 50% от цены предложения, по квартире – 22%, по торговому объекту (магазин площадью 3000 кв. м) – почти 25%”.
При оценке стоимости недвижимости этот фактор надо учитывать в обязательном порядке. Ориентироваться только на прайс-листы нельзя, так как они, по словам Дмитрия Глубокова, могут давать завышение на 30%, а иногда и более.
Как отмечает Валентин Лобанов, “Ценообразование искусственно моделировалось, цены завышались. Так или иначе это было выгодно всем: просто в определенных ситуациях — одним участникам рынка, а в иных – другим. Зачастую к оценщикам обращались просто для того, чтобы получить отчет об оценке с необходимым заказчику результатом, а не для того, чтобы определить реальную стоимость объекта.
Некоторые оценщики, как ни прискорбно это осознавать, брались за такие заказы. Последствия всех этих перекосов мы и наблюдаем в настоящее время. Сегодня важность точной и объективной оценки более чем очевидна”.
Станислава Козловская |
| Поделись ссылкой в социальной сети:
|
|
|
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) |
Постоянный адрес страницы: https://www.ocenchik.ru/news/603.html | Прочитано: 1479 раз
 Вы можете опубликовать новость, пресс-релиз вашей компании на нашем сайте. (Услуга бесплатна) |
| |
|
