|  | НовостиОт чего зависит стоимость коммерческой недвижимости
29.07.2006
| | Оставить комментарий | Читать комментарии |
Чаще всего оценка стоимости недвижимого имущества требуется в следующих случаях:
1. Продажа объекта недвижимости, либо его части.
2. Получение кредита под залог объекта недвижимости, либо его части.
3. Страхование объекта недвижимости.
4. Оформление недвижимости в качестве вклада в уставной капитал создаваемого предприятия.
5. Передача объекта недвижимости в аренду.
6. Оценка стоимости недвижимого имущества при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта.
Ни для кого не секрет, что сделки с недвижимостью очень часто носят скрытый (частный) характер. Информация, содержащаяся в документах государственной регистрации, оформленных при совершении сделки, неполная и не всегда соответствует действительным условиям расчетов по совершенным сделкам.
Известно также, что в настоящее время методика оценки недвижимости в бюро технической инвентаризации дает заниженные данные по сравнению с рыночными.
Что же такое рыночная стоимость?
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом рынке в условиях конкуренции, при этом нужно учесть что, рыночная стоимость - это идеальная цена, которая часто не совпадает с реальной ценой сделки.
Рынок недвижимости не является совершенным рынком, так как нежилые помещения нельзя стандартизировать, продавать и покупать по образцам. Каждая сделка с недвижимостью уникальна и включает в себя много юридических формальностей, объемную документацию и особенности финансирования.
Например, особую сложность представляет определение рыночной стоимости имущественного комплекса, т.е. земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости. Рыночная стоимость такого имущественного комплекса будет складываться из стоимости земельного участка и стоимостей объектов на нем расположенных. Несмотря на то, что земельный участок является неотъемлемой частью имущественного комплекса и стоимость участка неотделима от стоимости всего комплекса, нередко бывают случаи, когда стоимость участка нужно определить отдельно (при налогообложении, страховании, сдачи в аренду, ипотеки и т.д.).
При определении стоимости земельного участка необходимо учитывать следующие факторы:
- степень застройки участка и возможности нового строительства для развития производства;
- удобство местоположения с точки зрения наличия дорог, транспорта для работников, близости источников сырья и потребителей;
- обустроенность, наличие так называемых улучшений, т.е. энергетических и тепловых сетей, промышленных проводок, коммуникаций и т.п.;
- экологические и особые местные требования к эксплуатации земельного участка в данном регионе.
В площади оцениваемого земельного участка входят: участки, занятые строениями и сооружениями; участки, необходимые для их содержания; санитарно-защитные зоны объектов; технические и другие зоны.
С чего же необходимо начинать и что нужно учесть собственнику при определении реальной рыночной стоимости именно объектов коммерческой недвижимости (магазинов, складов, офисов, ресторанов и др.)?
Первое, что необходимо сделать, это изучить информацию по рынку коммерческой недвижимости и конкретной интересующей части его сегмента.
Многие считают, что следует обращаться к лицензированным оценщикам, но услуги оценщиков достаточно дороги и, как ни парадоксально, оценщики не всегда располагают информацией о реальных сделках с объектами недвижимости на дату оценки. В этом случае при расчетах определения рыночной стоимости часто возникают достаточно большие погрешности.
Динамика сделок на рынке, месторасположение объекта, физические характеристики, экономические характеристики, отклонение от целевого использования, являются ключевыми факторами при определении рыночной стоимости объекта.
Также разброс цен по реально заключенным сделкам зависит от ряда условий, например:
От вида финансирования.
Условия финансовых расчетов при определении стоимости также необходимо учитывать и они могут быть различны:
- расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;
- получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости;
- финансирование сделки купли-продажи самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита и др.
От схемы сделки.
Иногда сделке предшествует сбор дополнительных документов, регистрация предварительных сделок, которые необходимы для правового оформления объекта недвижимости на нового собственника. В связи с этим, временной интервал оформления сделки может существенно увеличиваться и соответственно усложняться. В таких случаях цена объекта может корректироваться как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от распределения функций между сторонами сделки.
От конкурентности рынка.
Степень конкурентности рынка определяется числом продавцов и покупателей, где в настоящее время значительно преобладает спрос над предложениями на объекты коммерческой недвижимости, т.е. существует диспропорция между продавцами и покупателями, которая и вызывает рост цен.
От правового статуса объекта.
Серьезные препятствия правового характера (судебные иски, арест недвижимости, обременение и др.) затрудняют, а иногда делают невозможным регистрацию перехода права собственности на приобретателя.
В этом случае передаваемые права на объект недвижимости играют ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи.
Например, при абсолютной собственности: полном праве собственности на землю и на строения, цена продажи объекта будет максимально высокой, т.к. при сделке купли-продажи имущественного комплекса покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права распоряжения, наличие сервитута и т.п.) снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи, что является недоступной информацией для тех владельцев и покупателей недвижимости, которые совершают такие сделки разово.
Коммерческая недвижимость сейчас является дефицитной, но при этом редко абсолютно соответствует всем необходимым требованиям. Важно, чтобы отклонения носили умеренный характер и не оказывали сильного влияния на цену сделки.
Многие компании классифицируют недвижимость и активно пропагандируют свой классификатор, но все же очень многие объекты коммерческой недвижимости не входят в рамки публикуемых стандартов и являются поистине уникальными и неповторимыми, особенно если это касается построек старой Москвы.
Ульяна Красильникова, Зам. генерального директора по коммерческой недвижимости ООО «Акрус-недвижимость» специально для портала «Квадрум. Недвижимость России».
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции |
| Поделись ссылкой в социальной сети:
|
|
|
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) Страницы: |
Постоянный адрес страницы: https://www.ocenchik.ru/news/39.html | Прочитано: 2893 раз
 Вы можете опубликовать новость, пресс-релиз вашей компании на нашем сайте. (Услуга бесплатна) |
| |
|
