Новости

Адвокату 1-ой Астраханской городской коллегии адвокатов
Авличеву В.Н.

Некоммерческое партнерство
«Саморегулируемая организация оценщиков
«ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ»
109028, г. Москва, Б.Трехсвятительский пер., д. 2/1, стр. 2
(495) 626-29-50, 8 (916) 683-68-14
www.srosovet.ru, mail@srosovet.ru

Исх № 01/11-1 от «01» ноября 2011г.

Уважаемый Виктор Николаевич!

В ответ на Ваше обращение исх. № 177-А от 13.10.2011г. Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (далее – Партнерство) направляет разъяснения по Вашим вопросам относительно методологии оценки объектов недвижимости.

Вопрос № 1. Допускается ли какая-либо погрешность при оценке недвижимости оценщиком и определении ее рыночной стоимости?

Ответ Партнерства. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, законодатель в самом определении указывает на вероятностный характер рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, статистическая природа рынка и вытекающий отсюда разброс большинства исходных рыночных данных, в том числе по аналогам, неоднозначность в расчетах величины износа, неоднозначность экспертных мнений, приводящих к рассеиванию в прогнозах ожидаемых доходов на годы вперед, и другие факторы неопределенности неизбежно приводят к объективным погрешностям в расчетах.

Вопрос № 2. Если такая погрешность допускается, то в каких пределах она может быть при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в РФ?

Ответ Партнерства. В законодательстве об оценочной деятельности отсутствует указание на допустимые погрешности при определении стоимости объектов недвижимости.

Единственный нормативный правовой акт, который содержит ссылку на допустимую погрешность в отношении стоимости – Налоговый кодекс Российской Федерации. Так, в соответствии со статьей 40 НК РФ налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, в случае когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг) (статья 40 НК РФ).

Погрешность в конкретном случае зависит от многих факторов, в первую очередь от особенностей объекта оценки и уровня развития рынка недвижимости в конкретном районе местоположения.

Вопрос № 3. Если по нескольким отчетам независимых оценщиков определена различная величина рыночной стоимости одного и того же объекта недвижимости, на одну и ту же дату оценки, но при этом эта разница между величинами стоимости объекта находится в границах погрешности, то будут ли данные отчеты считаться достоверными?

Ответ Партнерства. В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной, даже в случае наличия иного отчета об оценке с отличающейся стоимостью объекта оценки, если иное не будет установлено в судебном порядке.

Вопрос № 4. Какова допустимая величина погрешности при определении рыночной стоимости объекта недвижимости на ретроспективную дату, в условиях неразвитого рынка, в районном центре субъекта РФ, с учетом влияния экономического кризиса на август 2008г.?

Ответ Партнерства. Для ответа на данный вопрос Партнерством был направлен соответствующий запрос (копия запроса прилагается) Научному руководителю
ЗАО «Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки» Лейферу Л.А., который является научным руководителем последних и наиболее значимых исследований в области точности результатов оценки и допустимости их расхождения, а также автором множества публикаций по данной тематике.

В своем ответе исх. № 264/11-2011 от 01.11.2011г. (копия ответа прилагается) Лейфер Л.А. указал, что «в результате исследований установлено, что для объекта недвижимости, представляющего собой «Отдельно стоящее здание в сельской местности, поселке, отдаленном районе», средняя погрешность результата оценки равна 25%. При этом следует иметь ввиду, что данное утверждение относится к более широкому классу объектов, а именно, к объектам недвижимости, которые в силу неразвитости рынка характеризуются низкой ликвидностью.

При этом при анализе допустимости расхождения между двумя независимо полученными результатами следует исходить из того, что не только первый, но и второй результат не является абсолютно точным и также неизбежно содержит погрешность. Поэтому расхождение между двумя оценками может быть признано значимым только в том случае, если разность двух оценок превышает удвоенное значение величины погрешности. (Методическое обоснование этого положения содержится в статье: Лейфер Л. А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика //Имущественные отношения в Российской Федерации -2009. - № 4. - С. 59 - 72).

В данном случае следует признать недопустимым расхождение между двумя результатами оценки, если только оно превышает 50% от величины рыночной стоимости. В противном случае расхождение не может быть признано значимым».

Учитывая опыт Партнерства по экспертизе отчетов об оценке, а также опыт работы с оценщиками из различных субъектов Российской Федерации, считаем вывод Лейфера Л.А. о допустимом расхождении между двумя результатами оценки объективным и обоснованным, а также реально отражающим ситуацию в области оценки объектов недвижимости в Российской Федерации.

Вопрос № 5. Какой из Сборников УПВС необходимо использовать при расчете рыночной стоимости 2-этажного деревянного, облицованного кирпичом административного здания коммунально-бытового или общественного назначения, стоящего на балансе МО «Красноярский сельсовет», расположенного в центральной части районного центра в районе с преобладающей застройкой частными жилыми домами, мелкими торговыми точками и административными зданиями?

Ответ Партнерства. В соответствии с пунктом 16 приказа Минэкономразвития России от
20 июля 2007г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования в проведению оценки» одним из этапов проведения оценки является сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. При этом единственным требованием, предъявляемым к такой информации, является ее достаточность и достоверность.

Из вышеизложенного следует, что оценщик вправе выбрать любой источник информации, который сочтет наиболее приемлемым в конкретной ситуации, если информация, приведенная в этом источнике удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, в том числе Сборники УПВС. В сборниках УПВС около 20 расценок на строительство административных зданий, при этом наиболее близкие к описанному объекту аналоги можно найти в сборниках №№ 4 (бюдж), 26 и 28. Отличия аналогов от объекта оценки (например, на отличие в материале стен, этажности) оценщик может скорректировать поправками. Наиболее обоснованным является применение сборника №4 (бюдж), в связи с тем, что объект стоит на балансе МО «Красноярский сельсовет», а также с учетом технических особенностей объекта оценки.

Приложение:

1. Запрос Лейферу Л.А. исх. № 27/10-1 от 27.10.2011г. на 1л.,
2. Ответ Лейфера Л.А. исх. № 264/11-2011 от 01.11.2011г. на 1л.

Президент
Председатель Экспертного совета
А.В. Каминский