Рекомендуем оценочную компанию:
|  | - Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
Методика расчета стоимости объектов недвижимости с применением затратного подхода
Автор Виноградов Д. В. Глава из книги "Экономика недвижимости"
2008-03-15 | популярность: 69866 - Методика расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы
Приложение к распоряжению Правительства Москвы от 23 ноября 2007 г. N 2584-РП "О мерах по проведению массовой оценки стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда города Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы"
2007-12-14 | популярность: 9715 - Об использовании статистического анализа при оценке объектов недвижимости методом валового рентного мультипликатора
Авторы: Нечаев В.Л., доц., к.э.н., Ракова Н.В., ген. дир.ООО «Аналитический финансовый центр»
2007-11-24 | популярность: 29315 - Техника метода сравнения продаж: от качественных корректировок - к квалиметрической модели
В статье приводится сравнительный анализ трех основных вариантов реализации метода сравнения продаж: построение корректировочных таблиц, использование регрессионных и квалиметрических моделей, а также их комбинаций. Целью анализа является расширение возможностей реализации метода сравнения продаж с учетом двух основных особенностей современного состояния практики использования метода: широкое внедрение электронных таблиц в практику расчетов, выполняемых оценщиком, что существенно повышает аналитические возможности оценщиков, дает возможность самостоятельно разрабатывать достаточно сложные электронные таблицы, например корректировочные, использовать встроенные функции, в том числе статистические и финансовые; минимальный объем достоверных данных о ценах продажи, что затрудняет реализацию метода для многих объектов оценки. Получение информации о реальных сделках настолько осложнено, что вызывает удивление наличие хоть какой-то достоверной информации. Поэтому оценщики наряду с техникой сравнения большого количества объектов используют технику, ориентированную на минимальное количество объектов сравнения.Рассмотрим достаточно благополучную ситуацию. Оценщику удалось обнаружить данные о продаже семи объектов сравнения. Оценщик выявил шесть величин сравнения. В результате осмотров и сравнительного анализа объекта оценки и объектов сравнения удалось заполнить таблицу качественных характеристик объектов сравнения.
© Кузнецов Д.Д., к.т.н., доцент СПбГТУ
2007-09-08 | популярность: 9311 - Проекты типовых форм Отчетов об оценке объекта ипотеки (квартиры, коттеджа)
Разработаны Агентством по ипотечному жилищному кредитованию
2007-06-08 | популярность: 6626 - О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия
Под массовой оценкой имущественного комплекса понимается как оценка справедливой стоимости каждого объекта основных средств среднего и крупного предприятия (“поштучная” оценка), так и рыночная оценки больших массивов однородных объектов. При оценке “потоком” обычно осуществляется разбиение всего множества оцениваемых объектов на однородные условно независимые друг от друга группы (по годам выпуска, функционально-техническим характеристикам и т.д.), далее оценивается внутри группы одна “типичная” единица и результаты переносятся на всю группу. Хотя такая оценка и резко сокращает трудоемкость, она представляется все же неточной и неубедительной. В данной статье подробно рассмотрен метод начисления износа, сокращающий трудоемкость выполнения работ.
© Автор: Тришин В.Н.
2007-06-06 | популярность: 5609 - Специфические вопросы оценки эффективности проектов коммерческой недвижимости
На неоднозначность традиционных методов оценки эффективности инвестиционных проектов с длительными сроками планирования обращают внимание в своей статье д.т.н., проф. СПбГАСУ С.А.Болотин и специалист ООО "ХКФ-банк" Д.С.Лемешко. Они предлагают дополнить эти методы новыми критериями оценки, опираясь на математический материал и графические построения зависимостей чистого дисконтированного потока от нормы дисконта. В последнее время в России интенсивно развивается рынок коммерческой недвижимости: возводятся новые торгово-развлекательные центры, логистические терминалы, высококлассные бизнес-центры и другие аналогичные объекты. На стадии анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости коммерческого класса ключевыми инвестиционными показателями традиционно выступают чистый дисконтированный доход (NPV) и внутренняя норма рентабельности (IRR), одним из определяющих параметров которых является продолжительность денежного потока. Тенденция переходного периода развития российской экономики состоит в том, что происходит естественный переход от краткосрочного к среднесрочному инвестированию. Поэтому сейчас довольно часто российского девелопера интересует двухлетний горизонт планирования, обычно включающий один инвестиционный год и один год возврата вложенных денежных средств. В странах с более развитой рыночной экономикой расчет эффективности проекта ориентирован на больший период, связанный со средним сроком жизни объекта. Например, жизненный цикл крупного торгового центра составляет в среднем от 5 до 10 лет, после чего полностью меняется концепция использования этого объекта. Для логистических комплексов потребность в реновации может возникнуть еще раньше, через 4-7 лет. На наш взгляд, этих примеров достаточно для вывода о том, что в дальнейшем и в России эффективность коммерческих проектов будет учитывать все больший горизонт планирования. Рассмотрим характерный тип объектов коммерческой недвижимости, а именно логистические терминалы, обладающие краткосрочным жизненным циклом. В настоящее время в Санкт-Петербурге большинство складских комплексов - это перепрофилированные территории и здания промышленных предприятий. Редевелопмент подобных объектов является дорогостоящим мероприятием, требующим привлечения значительных денежных и людских ресурсов, так как подобные здания и сами территории далеки по своим характеристикам от вновь созданных логистических комплексов с точки зрения транспортных схем организации движения, оснащенности грузоподъемными механизмами, планировочных решений складских корпусов (несоответствие высоты потолков, длины пролетов, качества напольного покрытия и др.), безопасности хранения грузов, а также с точки зрения автоматизации работы склада и компьютерной обработки его грузооборота. При редевелопменте необходимо учитывать такие современные инженерные решения как: многоярусное складирование грузов, использование гравитационных стеллажей, наклонных роликовых дорожек, оснащение зоны хранения специальными штабелирующими машинами; применение средств непрерывного транспорта с автоматической переадресацией при внутрискладском перемещении грузов. Стационарные роликовые конвейерные линии должны обеспечивать возможность перемещения груза при обслуживании складов в двух направлениях, то есть быть реверсивными. Стеллажи следует разделить на зоны по направлениям перевозок с учетом объема грузопотоков по каждому направлению. На территории логистического комплекса должна функционировать единая автоматизированная система организации и учета внутрискладского перемещения грузов.
Авторы: Болотин С.А., Лемешко Д.С.
2007-06-06 | популярность: 5225 - Моделирование процесса физического износа как элемент технической экспертизы объектов недвижимости
Реальные объекты недвижимости обладают бесконечным множеством свойств и характеризуются бесконечным множеством связей как внутри самого объекта, так и вне него. Свойства различных конструктивных элементов зданий и сооружений, их взаимосвязь и условия взаимодействия с окружающей средой постоянно динамически меняется во времени (в результате механического и физического износа, старения, осадочных процессов, реконструкции, текущего и капитального ремонта и т.п.). Наиболее общей характеристикой процесса изменений, происходящих с объектом недвижимости в течение всего жизненного цикла, является его физический и моральный износ, т.е. последовательно нарастающая утрата потребительских свойств. Прогнозирование физического состояния объектов недвижимости во времени и установление целесообразных мероприятий по управлению ими возможно путем перехода от анализа реального объекта к анализу его математической модели. При идеализации реального объекта весьма важно учесть с достаточной для практических целей точностью все существенные свойства и связи, отвлекаясь от второстепенных, несущественных свойств и связей. Из всего разнообразия свойств и связей, характеризующих физическое состояние объекта недвижимости, наиболее существенными на наш взгляд и взгляд автора работы могут быть: 1) силовые факторы, увеличивающие износ: климатические и гидрологические воздействия, эксплуатационные нагрузки и т.д., которые оказывают наиболее существенное влияние на объект недвижимости в течение всего периода жизненного цикла; осадочные процессы, способствующие возникновению местных разрушений (трещины в стенах, нарушение условий опирания ферм, балок и ригелей, нарушение покрытия и взаимосвязи с внешними коммуникациями и т.п.). В зависимости от инженерно-геологических и гидрологических условий площадки строительства и от действующих нагрузок на основание они могут завершиться к моменту окончания строительства и могут продолжаться в течение длительного времени вплоть до всего периода жизненного цикла объекта недвижимости; 2) силовые факторы, сдерживающие и уменьшающие износ: силы инерции системы, которая противодействует изменению ее первоначального состояния; уход, техническое обслуживание и текущий ремонт, которые предохраняют здание от преждевременного износа; выборочный или комплексный капитальные ремонты, которые снижают значение абсолютного износа до требуемого уровня. В отличие от остальных силовых факторов, капитальный комплексный ремонт воздействует на объект недвижимости сравнительно непродолжительный период времени. Поэтому его приблизительно можно принять сосредоточенной силой и при выборе математической модели период капитального ремонта можно рассматривать отдельно, т.е. процесс физического износа можно записать в виде двух уравнений (до и после капитального комплексного ремонта).
Автор Кятов Н.Х., кандидат технических наук, СКГА (г. Черкесск). Инженерный институт. Кафедра Строительство и управление недвижимостью
2007-06-06 | популярность: 4820 - Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений
Новые социально-экономические отношения, сложившиеся в России за последнее десятилетие, привели к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, осуществляющих и новое строительство, и работы по ремонту и реконструкции. Возможность передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости, а следовательно, и к необходимости предоставления услуг по объективной оценке имущества в соответствии с требующимся клиенту видом стоимости. Оценка стоимости всегда преследует конкретную цель, а, именно: получение кредита, страхование, определение цен купли-продажи, восстановления и т.п. Таким образом, одно и то же имущество в зависимости от цели оценки будет иметь разную стоимость. Но независимо от побудительного мотива, работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом техническом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов. Помимо функционирования рынка недвижимости, существует ряд факторов, также вызывающих необходимость проведения работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений.
Авторы: Олейник П.П., Дубина Т.Н.
Источник: научно-практический журнал Недвижимость: экономика, управление
2007-06-03 | популярность: 6137 - Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
Расчеты прибыли предпринимателя и внешних износов производятся на основании работ:
- ООО «НПЦПО» «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости», М. 2004 г. (www.cpcpa.ru);
- ООО «НПЦПО» « Методика оценки внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости», М. 2004. (www.cpcpa.ru);
- ООО «НПЦПО» «Классификация основных типов зданий и сооружений для производства работ по оценке. Методика ускоренного определения функционального износа объектов недвижимости», М. 2005. (www.cpcpa.ru)
Автор: Яскевич Е.Е.
2007-05-27 | популярность: 6988
Страницы: < 1 2 3 4 5 6 >
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
|
