Рекомендуем оценочную компанию:
| | - Корректный учет НДС при оценке недвижимости
Вопрос о корректном учете НДС в оценке возникает постоянно. И достаточно часто такие вопросы вызывают жаркие дискуссии. Действительно, возможные ситуации очень разнообразны: облагаемые и не облагаемые НДС активы (право собственности на земельные участки, жилые помещения); различные режимы налогообложения (ОНР и СНР); преобладание в некоторых сегментах рынка покупателей / продавцов, не являющихся плательщиками НДС и обратная ситуация; широкое распространение сделок купли / продажи активов путем приобретения акций (долей участия); использование оффшорных схем; и т.д. Все это приводит к трудностям учета НДС. В данной статье авторы попытались систематизировать различные ситуации и выработать рекомендации по учету НДС в оценочной практике. Наибольшие сложности с учетом НДС возникают при оценке недвижимости, поэтому данная статья посвящена именно этому аспекту оценочной деятельности. Кроме корректного учета НДС периодически возникает вопрос: «Включает ли рыночная стоимость НДС?». Однозначно ответить на данный вопрос не представляется возможным. С одной стороны, Международные стандарты оценки гласят: «Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов». С другой стороны, МСО позволяет в некоторых случаях учитывать региональные особенности законодательства. В частности, п. 8.4 ОППО гласит: «Для соблюдения положений законодательства оценщик может столкнуться с требованием относительно применения особого определения рыночной стоимости». По мнению авторов, спор о включении или не включении НДС в рыночную стоимость не имеет теоретического решения и может быть разрешен только путем включения специального положения в стандарты (федеральные или стандарты СРО). Федеральные стандарты в настоящий момент не описывают ситуацию с НДС. Частично вопрос с НДС пытаются решить отдельные СРО на уровне своих стандартов. Например, стандарт СМАО «Оценка недвижимости» указывает: «Из Отчета явным образом должно быть ясно, включает ли итоговое значение оцениваемого показателя налог на добавленную стоимость» (см. [8], п. 66). Аналогичные положения содержатся в различных рекомендательных документах и в требованиях основных потребителей оценочных услуг. Например, «обязательные требования Сбербанка к информации, содержащейся в отчете об оценке», гласят: «Стоимость объекта оценки, определенная при использовании каждого подхода к оценке, должна быть указана в отчете об оценке (приложениях к нему) с учетом НДС с выделением НДС отдельной строкой» (Раздел I, п. 4). Для дальнейших рассуждений оставим спор о включении / не включении НДС в рыночную стоимость объекта и остановимся лишь на необходимости раскрытия в отчете факта, включает ли полученная стоимость НДС, а также корректного расчета величины НДС. Авторы А.А. Марчук, П.В. Шмелев Русская Служба Оценки (www.rusvs.ru). Статья опубликована в октябрьском номере Информационно-аналитического Бюллетеня RWAY.
2009-11-17 | популярность: 11437 - Рынок под прессом
Хотя накал страстей, вызванный повышением арендной платы в столице, несколько угас, вопросы, связанные с арендой нежилых помещений, по-прежнему очень остры и болезненны. Действующую в Москве Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, анализирует главный научный сотрудник Центрального научно-исследовательского института экономики и управления в строительстве Госстроя РФ Александр Пацкалев.
2009-09-05 | популярность: 11907 - Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса
Автор Лейфер Лев Абрамович, генеральный директор Приволжского Центра финансового консалтинга и оценки (http://pcfko.ru), Сертифицированный РОО оценщик бизнеса, партнер он-лайн библиотеки LABRATE.RU. Автор многочисленных публикаций по оценке стоимости, информационному и методическому обеспечению оценочной деятельности в РФ. Соавтор и создатель Он-лайн библиотеки LABRATE.RU.
2009-08-05 | популярность: 24129 - О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе
В статье обосновывается позиция автора, состоявшая в том, что при проведении оценки недвижимого имущества затратным подходом учитывать прибыль предпринимателя не надо. Автор Коростелев С.П., Заместитель Председателя Экспертного Совета НП СОО «Сибирь», д.т.н., профессор
2009-03-05 | популярность: 54317 - Сравнительная оценка объектов недвижимости с применением экспертно-математических методов
Дальнейший прогресс в процессе массовой оценки рыночной стоимости недвижимости связан с переходом на более высокий уровень исследований и практическое применение математических методов для проведения оценки больших групп недвижимости, находящихся как в государственной, так и частной собственности. В процессе оценки рыночной стоимости недвижимости определение границы диапазона, в котором находится стоимость объекта оценки (экспресс-оценка) имеет большое практическое значение. Применение экспертно-математических методов ранжирования объектов недвижимости дает возможность оценщику, с высокой долей достоверности, определить границы диапазона, в котором объективно находится стоимость оцениваемого объекта. Далее, для определения стоимости объекта оценки могут быть применены методы анализа средневзвешенных значений. Сложность сравнительной оценки объектов недвижимости заключается в том, что каждый объект характеризуется не одним показателем (атрибутом, фактором, ценообразующим параметром), а несколькими, часто разнородными по своей природе. Проблема ранжирования различных объектов недвижимости сведена к многокритериальной задаче сравнения покомпонентно нормированных информационных векторов. Изложены три метода, основанные на экспертных оценках, которые связаны с определением значимости атрибутов и отличаются только формой задания такого предпочтения. Описаны способы упорядочивания по значимости показателей – атрибутов по важности и определение весовых коэффициентов их важности. Изложенные в данной работе экспертно-математические методы ранжирования объектов недвижимости могут быть применены так же и в других направлениях оценочной деятельности. Автор Гараев Я.Г., к.ф.м.н, доктор с/х наук Статья опубликована в информационно-аналитический бюллетене "RWAY". - 2008. - 157 (апрель). - С. 174 - 180
2008-12-20 | популярность: 8904 - Определение прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя — один из самых дискуссионных вопросов в российской оценочной практике. Что такое прибыль предпринимателя? Как ее определять? Всегда ли ее необходимо учитывать? Эти и другие аналогичные вопросы достаточно часто появляются у практикующих оценщиков. В этой статье предпринята попытка ответить на часть из этих вопросов. Наиболее распространенным показателем, используемым при принятии девелоперами решений, является внутренняя норма доходности. Внутренняя норма доходности (internal rate of return, IRR) — норма дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям. Ниже приведен расчет данного показателя на основании фактических данных о реализации девелоперского проекта в сегменте жилищного строительства в одном из региональных центров северо-запада России. Прибыль предпринимателя может определяться на основе разных источников информации и нормироваться к различным показателям (стоимость строительства или все затраты по проекту, включая стоимость земельного участка). При выполнении расчетов затратным подходом необходимо использовать тот же алгоритм (порядок) расчетов, что и при определении прибыли предпринимателя, или выполнять необходимые корректировки данного показателя. Особенно важно соблюдать это правило при использовании внешних источников информации. Использовать данные о доходности девелоперских проектов для расчета величины прибыли предпринимателя нужно очень осторожно, однозначно понимая суть представленного в аналитике показателя и выполняя необходимые корректировки. При расчете корректировок рекомендуется: учесть тот факт, что расчеты оценщик делает в ценах на дату оценки (по аналогии с оценкой бизнеса использует реальные денежные потоки); учесть все затраты, обычно сопутствующие процессу осуществления девелоперских проектов. Для оптимизации расчетов затратным подходом предлагается изменить подход к определению прибыли предпринимателя и рассматривать ее как коэффициент, учитывающий как непосредственно прибыль девелопера, так и ряд затрат. Основной метод определения данного коэффициента — метод рыночной экстракции. В статье приведены примеры расчета прибыли предпринимателя на основании фактических данных. Автор - А.А. Марчук, ООО "ФБК".
2008-10-16 | популярность: 10124 - Определение НЭИ при оценке недвижимости
Проведение экспертиз отчетов об оценке недвижимости выявило большие затруднения, с которыми сталкиваются практикующие оценщики в процессе проведения анализа фундаментального принципа оценки недвижимости – принципа НЭИ. Эти затруднения начинаются уже на уровне понятийного аппарата. Чтобы понять эти причины необходимо обратиться к истории современного этапа становления оценки недвижимости в Российской Федерации. Автор проф. Коростелев С.П. Cтатья подготовлена по материалам готовящейся к изданию книги автора «Стоимостная оценка для целей девелопмента и управления недвижимости».
2008-10-13 | популярность: 30871 - Об оценке рыночной стоимости материального ущерба, причиненного помещениям внешними воздействиями
Автор Шерстюков Н. Г., чл.-корр. Международной академии информатизации. Источник: Научно-практический журнал "Московский оценщик" №2 (27) март 2004 г.
2008-07-15 | популярность: 24423 - Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
Методика расчета стоимости объектов недвижимости с применением доходного подхода Автор Виноградов Д. В./ Глава из книги "Экономика недвижимости"
2008-03-15 | популярность: 38033 - Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
Методика расчета стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода Автор Виноградов Д. В. Глава из книги "Экономика недвижимости"
2008-03-15 | популярность: 122493 Страницы: < 1 2 3 4 5 6 >
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
|