Методические материалы
	Оценка недвижимости

Специфические вопросы оценки эффективности проектов коммерческой недвижимости
На неоднозначность традиционных методов оценки эффективности инвестиционных проектов с длительными сроками планирования обращают внимание в своей статье д.т.н., проф. СПбГАСУ С.А.Болотин и специалист ООО "ХКФ-банк" Д.С.Лемешко. Они предлагают дополнить эти методы новыми критериями оценки, опираясь на математический материал и графические построения зависимостей чистого дисконтированного потока от нормы дисконта. В последнее время в России интенсивно развивается рынок коммерческой недвижимости: возводятся новые торгово-развлекательные центры, логистические терминалы, высококлассные бизнес-центры и другие аналогичные объекты. На стадии анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости коммерческого класса ключевыми инвестиционными показателями традиционно выступают чистый дисконтированный доход (NPV) и внутренняя норма рентабельности (IRR), одним из определяющих параметров которых является продолжительность денежного потока. Тенденция переходного периода развития российской экономики состоит в том, что происходит естественный переход от краткосрочного к среднесрочному инвестированию. Поэтому сейчас довольно часто российского девелопера интересует двухлетний горизонт планирования, обычно включающий один инвестиционный год и один год возврата вложенных денежных средств. В странах с более развитой рыночной экономикой расчет эффективности проекта ориентирован на больший период, связанный со средним сроком жизни объекта. Например, жизненный цикл крупного торгового центра составляет в среднем от 5 до 10 лет, после чего полностью меняется концепция использования этого объекта. Для логистических комплексов потребность в реновации может возникнуть еще раньше, через 4-7 лет. На наш взгляд, этих примеров достаточно для вывода о том, что в дальнейшем и в России эффективность коммерческих проектов будет учитывать все больший горизонт планирования. Рассмотрим характерный тип объектов коммерческой недвижимости, а именно логистические терминалы, обладающие краткосрочным жизненным циклом. В настоящее время в Санкт-Петербурге большинство складских комплексов - это перепрофилированные территории и здания промышленных предприятий. Редевелопмент подобных объектов является дорогостоящим мероприятием, требующим привлечения значительных денежных и людских ресурсов, так как подобные здания и сами территории далеки по своим характеристикам от вновь созданных логистических комплексов с точки зрения транспортных схем организации движения, оснащенности грузоподъемными механизмами, планировочных решений складских корпусов (несоответствие высоты потолков, длины пролетов, качества напольного покрытия и др.), безопасности хранения грузов, а также с точки зрения автоматизации работы склада и компьютерной обработки его грузооборота. При редевелопменте необходимо учитывать такие современные инженерные решения как: многоярусное складирование грузов, использование гравитационных стеллажей, наклонных роликовых дорожек, оснащение зоны хранения специальными штабелирующими машинами; применение средств непрерывного транспорта с автоматической переадресацией при внутрискладском перемещении грузов. Стационарные роликовые конвейерные линии должны обеспечивать возможность перемещения груза при обслуживании складов в двух направлениях, то есть быть реверсивными. Стеллажи следует разделить на зоны по направлениям перевозок с учетом объема грузопотоков по каждому направлению. На территории логистического комплекса должна функционировать единая автоматизированная система организации и учета внутрискладского перемещения грузов.
Авторы: Болотин С.А., Лемешко Д.С.
2007-06-06 | популярность: 5232

Открыть документ