|  | - Обзор и сравнение современных отечественных и зарубежных методов оценки технического состояния зданий и сооружений
Цель данной статьи - провести сравнительный анализ методов оценки технического состояния зданий и сооружений. В статье рассмотрены различные подходы к проведению оценки технического состояния зданий и сооружений, проведен обзор и сравнение методик, выявлены ключевые отличия зарубежного подхода от отечественного. Представленный в статье обзор методов оценки технического состояния позволяет сделать вывод о том, что разнообразие методов может создавать определенные сложности при выборе и их использовании. Анализ отечественного и зарубежного опыта показал, что наиболее востребованными сегодня являются системы мониторинга технического состояния зданий и сооружений, предполагающие проведение комплекса мероприятий с использованием современных технологий оценки, моделирования и прогнозирования, позволяющих получать оперативную информацию о техническом состоянии зданий. Максимально эффективное использование недвижимых объектов, вне зависимости от формы собственности, является важной задачей социальной политики страны. Использование должно полностью удовлетворять потребности населения и государства в целом. К ухудшению эксплуатационных характеристик и технического состояния зданий и сооружений приводит достаточно большое количество факторов. Это могут быть последствия стихии или обычные износ и обветшание конструкций. Кроме того, эксплуатация зданий автоматически вызывает их износ и разрушение. Изнашиваются также их элементы. Износ является процессом, предупредить и остановить который просто невозможно. Постепенно у здания и сооружения теряются эксплуатационные качества, происходит разрушения тех или иных конструктивных элементов. Для установления степени износа и оценки технического состояния здания используются различные методы. Цель данной статьи - провести сравнительный анализ методов оценки технического состояния зданий и сооружений. Техническое состояние здания представляет собой комплекс определенных свойств, которые характеризуют то, насколько объект недвижимости соответствует тем или иным, назначенным в определенный временной отрезок, нормативным документам. Любое изменение технического состояния, как правило, выражается в том, что снижается работоспособность и прочность каких-то конкретных конструктивных элементов. Также устанавливаются разные факторы и связи, под действием которых это произошло.
Авторы: А.А. Лихачев, О.А. Усольцева. Дальневосточный государственный университет путей сообщения, Хабаровск.
2024-03-16 | популярность: 884 - Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости
Одной из интересных и трудных проблем затратного метода оценки недвижимости является определение величины прибыли предпринимателя. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи уa. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта. При использовании предлагаемой модели прибыль предпринимателя оказывается чувствительна, в первую очередь, к таким параметрам, как продолжительность строительства, норма отдачи по альтернативному проекту и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту. При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы или учитывать практику строительства аналогичных объектов. Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.
Авторы: Кузнецов Д. Д., Озеров Е. С.
2024-03-05 | популярность: 696 - Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости (Поправка Мисовца)
После публикации в разделе дискуссий на сайте моего сообщения, касающегося так называемой Поправки Мисовца я получил несколько просьб высказать свое мнение по поводу правильного расчета поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости. Публикуемая ниже статья является ответом на эти запросы, а также является развитием очевидной идеи, высказанной автором при обсуждении вопроса на страничках клуба Оценщиков. Для иллюстрации поправки на площадь в качестве примера обсудим фрагмент оценки мастерских бытового обслуживания населения, здание площадью 300 кв. м. Вместе с тем, в случае расчета данной поправки в качестве аналога УПВС может привлекаться более широкий класс объектов, чем при расчете восстановительной стоимости. Это последнее замечание основано на предположении, что масштабный фактор достаточно универсален, т.е. не меняется при незначительных изменениях конструктивных особенностей объектов или особенностях их целевого назначения.
Автор: Автор: Василий Мисовец, 2002 г.
2024-03-02 | популярность: 971 - Техника группы инвестиций: применение к малым (не дорогим) объектам коммерческой недвижимости
В статье, являющейся продолжением двух более ранних работ, возможности техники группы инвестиций определения полной ставки капитализации продемонстрированы применительно к малым (относительно не дорогим) объектам коммерческой недвижимости, спрос на которые предъявляется, в первую очередь, индивидуальными предпринимателями и предприятиями малого (малого и среднего) бизнеса.
Автор А.А. Слуцкий, к.т.н.
2024-02-12 | популярность: 599 - Нормативные сроки эксплуатации конструкций зданий
Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.
Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец
2021-06-22 | популярность: 50365 - Величина физического износа объектов капитального строительства
Целью настоящего исследования является определение, для объектов капитального строительства (ОКС) Московской области, зависимости степени физического износа здания от фактического срока жизни объекта и его основных конструктивных материалов (материала стен), и получение модели (аппроксимирующего уравнения), позволяющей решить обратную задачу: определение уровня физического износа по конструктивному материалу и сроку «жизни» объекта.
2021-04-16 | популярность: 4505 - Методология оценки специальной городской недвижимости, связанной с формированием пешеходных и транспортных потоков (метод зонирования)
Специальная недвижимость города, связанная с транспортными и пешеходными потоками, может выполнять две и более функции. Торговые пешеходные мосты, например, выполняют функцию социальную (формируют людские потоки) и коммерческую (имеют торгово-сервисные площади). Вокзалы, аэропорты выполняют социальную (транспортную) функцию, социальную функцию комфортного ожидания дальнейшего продолжения движения, коммерческую (имеют торгово-сервисные площади, связанные как с оплатой транспортных услуг, так и коммерческих услуг). Подземные дорожные переходы выполняют, как и пешеходные надземные мосты, или одну социальную функцию (формирование подземных и надземных пешеходных потоков), или две: социальную транспортную и коммерческую.
Автор Яскевич Е.Е., канд. техн. наук, Генеральный директор ООО «НЦПО»
2021-02-17 | популярность: 2404 - Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости (версия 2)
Сразу расставим точки над «i». В рамках данной статьи будут рассматриваться мето-ды определения физического износа только по зданиям. Возможно применение материала данной статьи к отдельным категориям сооружений, но только к тем, которые могут в силу своего конструктивного решения иметь разделение на короткоживущие и долгоживущие элементы. Естественно, ко всему, что летает и плавает (по терминологии людей в тельняш-ках – «ходит») все, что рассматривается в рамках данной статьи, применяться не может.
Автор Захаров С.А., технический директор ООО «Северная Корона», г. Хабаровск
2020-11-02 | популярность: 6617 - Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости
В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости. Проанализированы факторы, влияющие на ликвидность. Предложен алгоритм анализа.
2018-05-17 | популярность: 14281 - Расчет внешнего износа имущественных комплексов на основе анализа рентабельности основных фондов
Проблема корректного расчета внешнего износа основных фондов российских промышленных предприятий стоит достаточно остро, особенно с учетом того факта, что многие имущественные комплексы действующих предприятий были построены еще до 1990-х гг. Промышленные предприятия в результате резкой смены системы хозяйственных отношений в 1990-е гг. оказались в трудном положении. Потеря старых хозяйственных связей с поставщиками сырья и потребителями продукции привели к существенному снижению экономической эффективности деятельности.
© А.А. Марчук, В.А. Устименко, ООО «ФБК», г. Москва
2018-04-24 | популярность: 19695
Страницы: 1 2 3 4 5 6 >
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
|
