|  | - Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг
Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты. Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. Например, в документе «Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке», подготовленном специалистами Росимущества, один из пунктов (№ 39) гласит: «Цены продаж (предложений1) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам». Следует отметить, что точность оценки, проведенной в условиях ограниченной информации (в том числе при отсутствии информации о сделках), всегда ниже. Отсутствие информации о сделках является одной из характеристик «возникающих рынков»2. МКСО разработал специальный документ «Оценка на развивающих рынках», который требует от оценщика более подробного анализа ситуации при проведении оценок на таких рынках, а также подробного описания ситуации в отчете (в том числе освещения всех ограничивающих условий). С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг». Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию. В связи с этим для расчета данной поправки нами была предпринята попытка использования экспертного метода. В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, а само интервью проводили профессиональные оценщики.
Автор: А.А. Марчук, заместитель директора департамента оценки ООО «ФБК»
2008-05-21 | популярность: 12401 - Как оценить стоимость залога?
Разделение функций кредитования и оценки обеспечения является нормой во всем мире. Привлечение кредитными учреждениями независимых экспертов-оценщиков и в России стало повсеместной практикой. Однако, можно говорить лишь о частичном разделении ответственности и рисков между кредитором и оценщиком – второй выражает свое мнение, тогда как первый принимает на основании этого мнения решения с финансовыми последствиями. Кредитор может принять правильное решение только тогда, когда, во-первых, работа оценщика выполнена качественно, и, во-вторых, сам кредитор адекватно воспринимает и понимает результаты оценки. Вопрос качества работы оценщиков особенно важен при оценке залогов, поскольку изначально существует конфликт интересов заемщика и кредитора. Пока отечественные стандарты оценочной практики находятся в стадии разработки. Сегодня для нас образцом могут служить стандарты европейских и американских профессиональных организаций оценщиков. К сожалению, основополагающие принципы проведения оценки, изложенные в них, взяты на вооружение лишь немногими практикующими оценщиками в России и почти не известны их заказчикам. Готовя этот материал, мы постарались раскрыть наиболее важные особенности оценки стоимости объектов залога. Мы надеемся, что их понимание поможет правильно поставить оценщику задачи и интерпретировать результаты его исследования. Наиболее известным из возможных определений видов стоимости и рекомендуемым к использованию в контексте залогового кредитования является рыночная стоимость. Напомним, что в отечественной практике под рыночной стоимостью понимается. Приступая к оценке, оценщик определяет, что является основанием для идентификации состава объекта оценки – инвентарный список бухгалтерского учета или технологическая и физическая автономность и завершенность. Эти формы упорядочения нередко существенно отличаются друг от друга. Одно здание может отражаться в инвентарном списке несколькими инвентарными объектами, в то же время несколько десятков единиц оборудования производственного участка соответствует одному инвентарному объекту. Необходимо учитывать, что при использовании инвентарного списка упрощается процедура контроля кредитора за состоянием имущества предприятия, тогда как физическая идентификация ведет к понятной структуре стоимости.
© Морина Наталья, ЗАО "Оценка-консалтинг".
2007-11-04 | популярность: 6399 - О методе дисконтированных денежных потоков и стандартах оценки
В данной работе продолжен анализ метода дисконтированных денежных потоков (метода DCF или ДДП) для оценки бизнеса предприятия, показаны пробелы в логическом обосновании этого метода, а также его сверхвысокая чувствительность к прогнозируемым ценам на продукцию предприятия, которые не позволяют, по мнению автора, определить с его помощью хоть сколько-нибудь обоснованную стоимость средних и крупных предприятий. Обсуждаются критерии истинности оценки с помощью доходного подхода, другие вопросы оценки.
© Тришин В.Н., генеральный директор компании “ОКП” , Председатель Экспертного совета НП “КПО”, к.ф.-м.н.
2007-05-29 | популярность: 6360 - Оценка активной части основных фондов, как инструмент принятия управленческих решений
Конкурентоспособность современного предприятия во многом зависит от эффективности управления имуществом. Возникающие на предприятии различные хозяйственные ситуации требуют принятия обоснованных управленческих решений. Многие из этих решений направлены на управление активной частью основных фондов. Управленческие решения в этом случае касаются таких вопросов как реконструкция предприятия, страхование имущества, дополнительная эмиссия акций, исполнение налоговых платежей, изменение долевого участия в управлении, купля-продажа оборудования, банкротство и ликвидация предприятия, утилизация, аренда и многих других. Активная часть основных фондов составляет на предприятии в среднем около 40%. Вопросы, решаемые по управлению ими базируются в большинстве случаев на оценке их стоимости. Отсюда понятно, что любые ошибки в оценке могут принести предприятию большой урон. По требованию законодательства оценка основных фондов предприятия должна производиться только независимыми оценщиками. Независимость оценщика определена и Стандартами оценки. При оценке основных фондов предприятия речь, как правило, идет об определении рыночной стоимости объектов. Рыночная стоимость в Стандартах оценки – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции…». Расчет рыночной стоимости в общем случае осуществляют следующим образом. Сначала рассчитывают полную стоимость воспроизводства (или замещения) – это стоимость объекта оценки, если бы он был изготовлен из тех же материалов, но по современным ценам или в сравнении аналогами, имеющими обращение на рынке. Затем оценивают реальный совокупный износ объекта оценки. В итоге методом остатка получают так называемую остаточную рыночную стоимость. Такой подход возможен только в случае единичной оценки. Если же возникает необходимость массовой оценки он неприемлем ввиду ограниченности по времени. Массовая оценка методически опирается на те же принципы и походы, что и единичная. Однако в ее арсенале присутствуют специальные приемы и методы, позволяющие значительно ускорить процесс обработки данных. Ограничение по времени, и ускорение процесса оценки объясняются необходимостью своевременного принятия управленческих решений для реализации которых и были проведены оценочные работы.
© Автор: Шинкевич И.А.
2007-05-27 | популярность: 5418 - По товару цена по цене товар. Оценка сервисных активов
Набирающие обороты процессы слияния поглощений на российском сервисном рынке делают все более актуальной предпродажную оценку и аудит отраслевых компаний. Это, в целом, довольно новый рынок специальных услуг, работа на котором требует от оценщиков понимания отрасли и экспертных знаний.Несмотря на значительное число компаний, предоставляющих в России оценочные услуги, лишь очень немногие из них способны к адекватному восприятию ценности нефтесервисного бизнеса. Ведь стоимость компании определяется не столько ее имуществом, сколько характером отношений с заказчиками и соответствием корпоративной структуры направлениям деятельности предприятия.В случае же собственных сервисных структур крупных нефтегазовых холдингов безальтернативным заказчиком сервиса зачастую является единственная головная компания, что делает оценку активов еще менее тривиальной задачей. Такой отчет, конечно, будет очень трудоемким и дорогостоящим, но хорошая работа и не может мало стоить. Оценочными компаниями, которые смогли "вписаться" в нишу оценки нефтесервисных активов, на сегодняшний день уже наработан значительный опыт в части принципов и методологии оценки. Однако о полной "кристаллизации" этого рынка пока говорить преждевременно. Во-первых, правила игры на этом рынке все еще меняются. Во-вторых, очень бурно меняется сам предмет оценки - сервисный рынок. Наконец, нет еще и подлинной конкуренции между отраслевыми оценщиками в силу их относительной немногочисленности и "заказного" характера части услуг. Другими словами, есть ряд вопросов, которые предстоит решать и государству, и самим оценщикам, и, не в меньшей степени, самим потребителям оценочных услуг. Развитие рынка оценки происходит в тесной взаимосвязи с развитием отрасли сервисных услуг. По мере того как сервисная отрасль становится все более публичной и конкурентной, она "подтягивает" за собой и рынок оценочных услуг. Причем, публичность в данном случае подразумевает также и понимание структуры рынка все большим числом "сторонних" наблюдателей. В отраслевом оценочном бизнесе принципиальным является "знание продукта", поэтому работа специалиста в области предпродажной оценки активов заключается не столько в том, чтобы по формуле рассчитать ставку дисконтирования или посчитать ту или иную стоимость, сколько в том, чтобы понять смысл бизнеса, факторы, которые его формируют. Если этого понимания бизнеса нет, не будет и правильной оценки актива.
© Галина Музлова, обозреватель журнала Нефтегазовая вертикаль
2007-05-27 | популярность: 4172 - Основные ошибки оценщиков при оценке объектов собственности, выявленные при экспертизе отчетов об оценке
В.И. Лебединский, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования.
2007-03-22 | популярность: 22189 - Оценка стоимости с учетом погрешности и неопределенности исходной информации. Доходный подход
Оценка стоимости является одним из разделов эконометрики, изучающей конкретные количественные взаимосвязи экономических объектов и процессов. Любая методика оценки по существу является инструментом, предназначенным для измерения стоимости, и как любой измерительный инструмент, должна иметь характеристику точности в виде количественной оценки погрешности результатов измерения. Вопрос, с какой точностью определена стоимость в конкретном отчете, имеет не столько методическое, сколько практическое значение при рассмотрении гражданских и уголовных дел в судах, спорах при принятии результатов оценки заказчиками, уполномоченными органами власти и т.п.
Актуальность и большое практическое значение данного вопроса подтверждается прозвучавшем на VII Международном конгрессе оценщиков (Москва, 16-17 декабря 2004 г.) предложением председателя комитета Госдумы РФ о внесении в Закон об оценочной деятельности или Стандарты оценки требования обязательного указания в отчете не только стоимости, но ее погрешности (или диапазона). Целью этого нововведения является обеспечение контроля и повышение ответственности оценщиков при переходе к саморегулированию оценочной деятельности в России.
Несмотря на практическую значимость и актуальность проблема погрешностей оценки практически не рассматривается в учебниках, учебных пособиях и публикациях по оценке. На практике используется неписанное правило о допустимой погрешности оценки ±20%, которое основано на ссылке на Налоговый кодекс РФ. В некоторых отчетах оценщики указывают погрешность, но без какого-либо количественного обоснования. Например, указывается диапазон допустимой погрешности ±5%, хотя в расчетах используются субъективные экспертные оценки корректирующих коэффициентов (например, в пределах 0,3-0,5), которые явно приведут к погрешности не менее ±25%.
Целью данной работы является сравнение погрешностей методов оценки с использованием анализа дисконтированных денежных потоков, а также разработка рекомендаций по учету погрешности и неопределенности исходной информации. Работа проводится на примере наиболее сложных случаев - оценки рыночной стоимости бизнеса или портфеля прав интеллектуальной собственности.
Оценочная стоимость является сугубо расчетной категорией. Для расчета стоимости используется системный подход и математическое моделирование процессов, протекающих в реальных технических, экономических и организационных системах.
Автор: Б.Е. Лужанский
2006-09-11 | популярность: 4351
Страницы: < 1 2 3 4 5 6
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
|
