|  | - Экономическое устаревание и общепринятые методы его оценки от Роберта Рейли
Роберт Рейли известен в России как один из двух авторов монографии «Оценка нематериальных активов». Однако он является ведущим американским оценщиком вполне материального имущества, в особенности в налоговых целях. Его совсем свежая (зима 2023 года) статья, опубликованная в корпоративном журнале компании Willamette Management Associates, в которой он является управляющим директором офиса в Бостоне, посвящена лучшим практикам в области оценки (в оригинале — измерения) экономического устаревания материального имущества — недвижимости и материального движимого имущества — при использовании затратного подхода к оценке.
Поскольку данный вопрос в отечественной литературе освещен очень слабо, было бы интересно представить актуальное видение данного вопроса признанным специалистом, сопоставив его с мнениями иных признанных авторов и сопроводив некоторыми комментариями, касающимися текущей российской практики оценки. Отметим, что несмотря на конкретное название — «Лучшие практики измерения экономического устаревания» — в статье освещен более широкий круг вопросов оценки имущества коммерческих и промышленных предприятий затратным подходом, в частности, различие оценок по принципу единицы и по принципу суммирования, функциональное устаревание, возражения на логовых органов против используемых процедур оценки имущества и ответы на эти возражения. Однако здесь эти вопросы остаются в стороне.
Автор Александр Слуцкий, к.т.н.
2025-02-18 | популярность: 615 - Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости
Показать методологическую ошибку расчета рыночной (кадастровой) стоимости объектов капитального строительства, как результат нарушения федерального закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Показать, что в теории и практике измерения стоимости объектов недвижимости необходимо разграничивать формирование рыночной стоимости воспроизводимых и не воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулирована аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная (кадастровая) стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышает ся, а рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в 2–15 раз занижается. Результатом этого нарушения является возникновение процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, проблема формирования бюджетов всех уровней, снижение темпов экономического развития России а также создание условий для роста коррупции. Автором статьи, по результатам кадастровой оценки земельных участков различных категорий земель по субъектам России ООО СНЦ «Экопрогноз», предлагается технология определения экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости. Заключение. Независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их стоимости замещения. Институт кадастровой оценки объектов недвижимости регулирует до 70% имущественных отношений. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, кроме фискальных функций, должен включать еще и элементы стимулирования рационального использования объектов недвижимости. Реализация принципов социальной справедливости в фискальной системе кадастровой оценки объектов недвижимости существенно зависит от методологии и практики измерения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. С одной стороны, рынок объектов недвижимости является практически единственным критерием достоверности определения ценности налогооблагаемых активов. А с другой стороны, рынок объектов недвижимости отражает только сложившиеся пропорции, тенденции прошлого периода и не содержит стимулов реализации сознательно выбранного направления развития экономики и перспективы использования объектов недвижимости в будущем.
Автор: Власов А.Д., директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-04 | популярность: 268 - О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия
При оценке “потоком” обычно осуществляется разбиение всего множества оцениваемых объектов на однородные условно независимые друг от друга группы (по годам выпуска, функционально-техническим характеристикам и т.д.), далее оценивается внутри группы одна “типичная” единица и результаты переносятся на всю группу. Хотя такая оценка и резко сокращает трудоемкость, она представляется все же неточной и неубедительной. Решение задачи “поштучной” оценки в настоящее время требуется для следующих целей (в порядке убывания по частоте заказов в нашей практике): оценка для целей МСФО, для залога при получении кредита, для внесения основных средств в качестве взноса во вновь утверждаемую компанию, для страхования, в качестве вспомогательного метода при оценке бизнеса, акций, долей и т.п., для начисления налогов и др. При этом подразумевается, что инвентарная ведомость представленных для оценки объектов достаточна велика. О каком количестве объектов обычно идет речь при упоминании термина “массовая оценка”? При проведении в последние годы тендеров по оценке крупных государственных предприятий-монополистов, одним из критериев для выбора победителей являлось число выполненных оценок имущественных комплексов с балансовой стоимостью свыше 1 млрд. рублей (без уточнения даты последней переоценки), то есть требовалось указать число относительно крупных проектов, требующим при своем выполнении особых “быстрых” методов. При оценке машин и оборудования аналоговым подходом наиболее типичным случаем является ситуация, когда современного прямого аналога для оцениваемого объекта нет, но есть прямой изношенный аналог либо прямой неизношенный аналог с датой оценки, значительно отличающейся от даты оценки объекта (например, на некоторые устаревшие станки кроме ценников Госкомстата 1997 года выпуска никакой иной информации найти не удается). Во втором случае мы обычно переводим цены аналога с помощью индексов ГМЦ Госкомстата России на дату оценки. На наш взгляд такая процедура является более точной, чем использование непрямого аналога в условиях дефицита времени на оценку. Оценка с помощью изношенного аналога и кривых износа является более трудоемкой, если, конечно, производится вручную. Проиллюстрируем применяемый алгоритм на конкретном примере оценки экскаватора.
© Автор: Тришин В.Н.
2024-02-29 | популярность: 836 - Методические положения проведения обзора вторичного рынка жилья
Обзор вторичного рынка жилья основан на информации об объектах предложения, содержащейся в открытых базах данных купли-продажи недвижимости. База располагает сведениями относительно местоположения (округ, район, улица города) продающихся квартир, их общей, жилой площади, площади кухни, количества комнат, общей цене предложения квартиры, материала стен дома и т.д. Базы данных охватывает 95% открытых источников информации (СМИ, Интернет-ресурсы, специализированные ресурсы), а также эксклюзивные предложения других риэлторских компаний. Как правило, пополнение и актуализация базы осуществляется ежедневно. В связи с этим можно полагать, что данные репрезентативны по отношению к открытому рынку предложений как генеральной совокупности (статистически достоверно отражают структуру и ценовую ситуацию рынка, пригодны для анализа и прогнозирования).
2024-02-26 | популярность: 497 - Методология анализа рынка недвижимости
В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления: информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен); информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам); информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка). Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка. Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.
Автор: Стерник Г.М., главный специалист по анализу рынка недвижимости РГР
2024-02-26 | популярность: 2749 - Методика учета влияния динамики рынка на рыночную стоимость объекта оценки, определенную в рамках сравнительного подхода
В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО 2) рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Автор: Скоркин С.С., специалист компании «Перспектива»
2022-12-16 | популярность: 1258 - Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
2021-06-21 | популярность: 116850 - О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
При определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом. Максимально высокая выгода ассоциируется: у продавца - с максимально высокой ценой сделки, у покупателя – с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения. В связи с этим принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению. Автор статьи [2] и некоторые участники ее обсуждения на форуме www.appraiser.ru предпринимают попытки ограничить сферы применения этого принципа, ссылаясь на ограниченные возможности оценщика прогнозировать и обосновывать реализуемость тех или иных вариантов использования объекта. Остановимся подробнее на основах обсуждаемой проблемы.
Автор Озеров Е.С., доктор технических наук, профессор
2018-03-29 | популярность: 12491 - Должны ли различные оценочные подходы приводить к единой стоимости объектов оценки?
Нередко приходится слышать тезис о том, что результаты всех оценочных подходов должны якобы приводить к единой стоимости оцениваемого объекта – иногда это даже называют «аксиомой равенства трех подходов». А так ли это?
Автор Ю.В. Козырь, доктор экономических наук, профессор
2018-03-29 | популярность: 12264 - Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости
Для тех случаев, когда выбор варианта ННЭИ не нужен заказчику или не может быть осуществлен по объективным или субъективным причинам, имеет смысл ограничиваться определением стоимости в текущем использовании, именуя ее рыночной стоимостью в текущем использовании. Идея введения понятия рыночной стоимости в текущем использовании предложена С.В. Грибовским, обратившим внимание на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения определяется методом массовой оценки без выбора варианта ННЭИ.
Автор Озеров Е.С., доктор технических наук, профессор
2018-03-28 | популярность: 14195
Страницы: 1 2 3 4 5 6 >
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
|
