|  | - О методах расчёта прибыли предпринимателя
В настоящее время известны два способа расчёта прибыли предпринимателя. Проведём их сравнение. Согласно первому способу , прибыль предпринимателя рассчитывается как будущая стоимость потока инвестиций в строительство по норме отдачи строительного проекта. Этот способ предусматривает вложение инвестиций по мере возникновения в них потребности согласно СНиП 1.04.03.85* или проекту организации строительства. Расчёт прибыли предпринимателя при инвестировании строительства объекта проведён для продолжительности строительства 24 месяца и нормы отдачи на инвестированный капитал 29% в течение срока реализации проекта. Второй способ расчёта прибыли предпринимателя, в отличие от первого, предполагает, что инвестор в момент принятия решения о строительстве или покупке объекта располагает всей необходимой суммой, равной рыночной стоимости объекта. Часть суммы, остающаяся после очередного расчета с подрядчиками и другими участниками строи-тельства, включая поставщиков, помещается на депозит по ставке коммерческого банка, которая, естественно, ниже отдачи инвестиционного проекта, риск которого выше. Поэтому прибыль предпринимателя, рассчитанная по второму способу, выше, чем по первому.
Автор: Иванов В.В., г. Волгоград
2024-03-14 | популярность: 908 - Такой разный гудвилл: апробация различных методов оценки гудвила компании и интерпретация полученных результатов
Гудвилл является одним из наименее изученных объектов бухгалтерского учета. Точка зрения на признание и учет гудвила менялась на протяжении всего XX века, в зависимости от доминирования той или иной заинтересованной стороны (покупатели, инвесторы, государство). В настоящее время порядок признания и последующего отражения гудвила регламентируют нормативно-правовые акты различного уровня. В отечественном бухгалтерском учете для этих целей действует Положение по бухгалтерскому учету 14/2007 «Учет нематериальных активов», в международной практике - Международный стандарт финансовой отчетности 3 «Объединение бизнеса». Однако эти документы не закрепляют порядок оценки гудвила. Организация вправе самостоятельно выбрать метод оценки гудвила, исходя из своих потребностей и возможностей. В настоящее время существует множество методов оценки гудвила, но не все из них можно применять на практике. Данная статья была написана с целью выявить положительные и отрицательные стороны наиболее популярных методов оценки гудвила. В статье рассматривается практическое применение существующих методов оценки гудвила, посредством его расчета на примере компании «Лукойл». Для расчетов использованы данные из финансовой отчетности компании «Лукойл», рейтинги ведущих оценочных компаний, нормативно-правовые акты налоговых органов. На основании полученных результатов можно сделать вывод о существенных различиях рассчитанных сумм гудвила, в зависимости от выбранного метода и вида отчетности, взятой за основу. Полученные результаты можно использовать в учебных целях, а также на предприятиях с целью обоснованного выбора оптимального метода оценки гудвила. Взгляды на учет и отражение гудвила менялись на протяжении всего XX века. Как отметил Г. Хагс (H.P Hughes), гудвилл начал развиваться параллельно бизнесу. В зависимости от доминирования той или иной заинтересованной стороны на определенный период времени, изменялись порядок признания и отражения гудвила. Помимо этого на историю развития гудвила влияли различные социально-политические явления - военные кампании, кризисы - вследствие которых государство меняло правила бухгалтерского учета с целью пополнения государственного бюджета. Однако и теории ученых-экономистов, и нормативно-правовые акты различных уровней были направлены на признание и оценку гудвила, предоставляя компании возможность самостоятельно выбрать оценку стоимостного выражения ее синергетического эффекта.
Авторы: Е.Ю. Саломатина, А.Е. Иванов, доцент, Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск).
2024-03-14 | популярность: 605 - Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ЕВО)
Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ЕВО) представляет собой модель оценки стоимости (V) акций (бизнеса). Модель ЕВО известна давно, однако в последнее время она приобрела широкую известность благодаря статьям Джеймса Ольсона (James A. Ohlson) 1990 – 1995 годов. В своих работах Ольсон ссылался на статью Эдвардса и Белла (Edwards, Edgar O., and Philip W. Bell) The Theory and Measurement of Business Income 1961-го года. Отсюда и получилось название модели: модель Эдвардса-Белла-Ольсона (Edwards-Bell-Ohlson) или ЕВО. Однако известны подобные модели были много раньше. Описание модели встречалось в работах 1938 г. Уильямса (Williams 1938) и Прайнрайха (Preinreich, 1938). Аналогичные методы использовались еще в начале 20-х годов компанией Internal Revenue Service. Вполне вероятно, что имеются еще более ранние свидетельства использования схожих моделей. Общепринятые преимущества модели ЕВО (их неполный перечень можно найти, например, в весьма критической статье Кина Ло и Томаса Лиса «The Ohlson Model: Contribution to Valuation Theory, Limitations, and Empirical Applications»): Специалисты теории бухгалтерского учета считают достоинством модели установление формальных связей между оценкой и числами бухучета.Отмечается многосторонность модели и возможности ее использования для анализа различий национальных систем учета. Более того, как отмечалось некоторыми авторами, на основе модели ЕВО могут быть выработаны принципы «идеальной» учетной системы, с дальнейшей конвергенцией национальных систем учета в направлении указанном моделью. Традиционно считается и в ряде статей подтверждается, что между изменениями в стоимости бизнеса и числами бухгалтерского учета статистическая связь мала (низкие значения R-квадрат) и почти не прослеживается. Однако анализ на основе модели ЕВО, наоборот, выявляет существование значительной статистической связи: согласно исследованиям Франкела и Ли (Frankel and Lee, 1996) для большинства анализировавшихся стран оценка на основе модели остаточных доходов объясняла более чем 70% кросс-секционных отклонений в ценах.
Автор: Меладзе В.Э. начальник отдела оценки ЗАО «Холд-Инвест-Аудит».
2024-03-14 | популярность: 868 - Оценка величины прибыли предпринимателя
До последнего времени не было необходимости всерьёз задумываться о проблеме обоснованного выбора величины прибыли предпринимателя. Зачастую, применение затратного подхода было вообще нецелесообразно, а в остальных случаях удавалось обойтись либо ссылкой на мнение экспертов и инвесторов, либо принять прибыль предпринимателя равной ставке дисконта (соответствующей сроку строительства) для проектов с аналогичным риском. Но недавно автору пришлось выступить оппонентом по отчёту об оценке, выполненному одной из фирм «большой пятёрки». В нём прибыль предпринимателя учитывалась дважды: сначала - в размере ставки дисконта, затем - на основе упущенной выгоды инвестора (речь шла о строительстве АЗС и предполагалось, что инвестор в течение периода строительства недополучает прогнозируемую прибыль от эксплуатации АЗС). В результате норма предпринимательской прибыли составила 25% от общей суммы инвестиций (стоимость участка плюс стоимость затрат на строительство АЗС). Следует учесть, что срок завершения строительства был принят равным 6 месяцам, а «полугодовая» ставка дисконтирования определена на уровне 10%. Таким образом, прибыли предпринимателя в 2,5 раза превысила ставку дисконта. В литературе по оценке нам не удалось найти описания методов расчёта прибыли предпринимателя, за исключением подхода, описанного в <1>. Приведённый ниже материал является попыткой расчёта величины прибыли предпринимателя, основанной, главным образом, на анализе возможных моделей поведения потенциального инвестора с учетом различных закономерностей, вытекающих из принципа замещения. Основой для расчёта послужила система допущений, часть из которых вполне очевидна, а часть, вероятно, оспорима. Мы не ставили перед собой цели проведения классического анализа полученных результатов - анализа чувствительности, составления зависимостей и таблиц (подобных «Таблицам Брадиса»), построения графиков и т.п., хотя расчётная таблица позволяет получить все это без особого труда. По нашему мнению, предметом для размышления, скорее, является использованная система допущений, а также определение круга задач, стоящих перед оценщиком, при решении которых такая система допущений является справедливой. Надеюсь, что к таким задачам можно отнести определение рыночной стоимости, инвестиционное консультирование и пр. В расчёте величины прибыли предпринимателя, выполненном с помощью «Excel», используется пара-тройка функций сложного процента, а также функция «Подбор параметра», которая позволяет избежать составления и решения уравнений. Если идеология расчёта прибыли предпринимателя, изложенная в настоящей статье, покажется кому-то из оценщиков применимой для практических целей, он сможет воспроизвести для себя приведённые ниже таблицы в течение часа.
Зельдин Михаил Александрович, начальник отдела оценки «БалтонэксимКонсалт»
2024-03-07 | популярность: 511 - Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса
Представлены теоретические и практические результаты оценки рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса для налогообложения и иных целей. Земельные участки АЗС и придорожного сервиса, далее земельные участки, в плане их кадастровой оценки для налогообложения и иных целей, являются наиболее проблемными. С одной стороны, бизнес АЗС и придорожного сервиса является достаточно высоко доходным, а с другой стороны, коммерческая информация этих предприятий практически не доступна для оценщика, что является проблемой соблюдения нормативно-методических условий оценки. Эти объекты в настоящее время для целей налогообложения существенно недооценены из-за отсутствия достоверной информации. Из множества объектов оценки АЗС и придорожного сервиса предметом нашего рассмотрения являются только объекты вне населенных пунктов. А методика оценки земельных участков АЗС и придорожного сервиса в границах населенного пункта основана на другой расчетной модели. Для рассматриваемых земельных участков влияние фактора категории автомобильных дорог и фактора удаления от населенных пунктов определить по данным рынка не представляется возможным. Объекты сервиса строго регламентируются и контролируются экологическими условиями, их обеспеченность объемом коммунальных услуг примерно одинаковая и не оказывает существенного влияния на стоимость земельных участков. Площадь земельных участков данной категории объектов оценки определяется, по существу, нормативами для реализации функционала этих объектов и не должна быть оценочным фактором. Доходность бизнеса АЗС и придорожного сервиса вне населенных пунктов зависит в первую очередь от интенсивности движения транспорта по магистрали, к которой примыкает земельный участок данного бизнеса. Информация интенсивности движения транспорта имеется в управлении автомобильных дорог федеральных либо субъектных структур. Проведенные работы по кадастровой оценке земельных участков АЗС и придорожного сервиса вне населенных пунктов по ряду субъектов России (Забайкальский край, Красноярский край, Камчатский край, Омская область, Ханты-Мансийский автономный округ) выявили возможность построения нулевой (применимой для всех субъектов России) статистической модели расчета рыночной стоимости для этих земельных участков, модель. Размерность зависимой переменной (С0) в формуле (1) была руб/кв.м по объектам-аналогам статистики наблюдения рыночной стоимости земельных участков от оценочного фактора интенсивности движения транспорта. Следовательно, и результат расчета по статистическим моделям (1) и (2) можно интерпретировать с размерностью руб/кв.м. Расчетная статистическая модель (2) для заданной территории и даты оценки определяется путем верификации нулевой модели (1) через рынок объектов-аналогов земельных участков к оцениваемому объекту.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-05 | популярность: 432 - Оценка рыночной стоимости земельного участка аэропорта
Представлены теоретические и практически результаты оценки рыночной стоимости земельных участков аэропорта для налогообложения и иных целей. Аэропорт как имущественный объект может занимать несколько земельных участков. Функционально аэропорт представляет собой единый производственный, имущественный комплекс со сложной структурой права собственности, где сложно выделить долю прибыли на вклад каждого фактора в отдельности. Аэропорт в качестве имущественного комплекса независимо от структуры права собственности на его элементы может функционировать только при наличии полного комплекса служб, строений и сооружений. Технологии функционирования любого аэропорта данного класса, достаточно близкие и однородные. С одной стороны, существуют определенные требования к функционалу аэропорта, которые должны быть обязательно исполнены. Рыночная стоимость предложений по реализации обязательных требований к исполнению функционала аэропорта является стандартной. С дугой стороны, ожидать, что качество функционала аэропорта будет сверх установленных высоких требований - нет оснований. В результате, затраты на единицу услуги аэропорта данного класса примерно одинаковые, а эффективность работы аэропорта данного класса в значительной степени зависит от объема его загрузки. Установленные стандарты безопасности и качества предоставляемых услуг аэропортом устанавливают примерно одинаковый уровень обслуживания аэропортами данного класса. А конкуренция воздушного транспорта с наземными и водными видами транспорта не позволяет установить монопольные, сверхприбыльные цены на услуги воздушного транспорта и, в частности, на услуги аэропорта. К сожалению, выявить долю затрат на реализацию услуг аэропорта в части перевозки грузов не представляется возможным. Исходим из предположения, что основным нормативом калькуляции затрат и тарифов на услуги транспортировки грузов воздушным транспортом является показатель среднего веса авиапассажира 100 кг/пассажир. Соответственно, 1 тонна груза = 10 пассажиров. По табл. 1 получаем средний показатель капитализации имущественного комплекса аэропорта 80 долл/авиапассажир/год (http://politcom.ru/print.php?id=11714). В классической триаде факторов производства (земля, труд, капитал) необходимо методически определить вклад каждого из них. Авиаперевозки включают самые передовые технологии, научные разработки и стандарты безопасности, которые поддерживаются и реализуются персоналом самой высокой квалификации и ответственности. Далее, бизнес услуг аэропорта является капиталоемким и землеемким. Точно определить вклад каждого фактора, из указанных, в конечный результат практически невозможно. Можно лишь определить некоторые границы.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-05 | популярность: 291 - Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости
Одной из интересных и трудных проблем затратного метода оценки недвижимости является определение величины прибыли предпринимателя. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи уa. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта. При использовании предлагаемой модели прибыль предпринимателя оказывается чувствительна, в первую очередь, к таким параметрам, как продолжительность строительства, норма отдачи по альтернативному проекту и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту. При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы или учитывать практику строительства аналогичных объектов. Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.
Авторы: Кузнецов Д. Д., Озеров Е. С.
2024-03-05 | популярность: 670 - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов
Методические рекомендации разработаны по материалам кадастровой оценки земельных участков особо охраняемых территорий и объектов Забайкальского края, других субъектов России. Предлагается нормативная база и схема расчета рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, в соответствии с действующим законодательством России. Расчет рыночной стоимости земельного участка по физическим, инструментально измеряемым показателям, с использованием экспертных оценок по сравнительному подходу позволяет получить экономические нормативы рационального использования оцениваемого ресурса. Методические рекомендации предназначены для специалистов в области оценки земельных ресурсов, для решения проблем рационального использования природных ресурсов. В сфере имущественных отношений оценка стоимости права собственности на земельные участки играет особую роль для целей экономического развития общества и рационального использования природных ресурсов. Планируемая в России революция в налогообложении (переход к налогу на единый объект недвижимости) и в учете земельных ресурсов (отмена учетных категорий земель http://www.gisa.ru/otmena_kategoriy_zemel.html) в принципе существенно не меняют цели и задачи оценки земельных участков природных ресурсов. Налог на единый объект недвижимости не отменяет различия в стоимости земельного участка и его улучшений. Стоимость земельного участка определяется земельной рентой от относительно невоспроизводимых условий местоположения и качества земельного участка. Стоимость улучшений земельного участка определяется рыночной стоимостью воспроизводимой потребительной стоимости улучшений земельного участка. Эти фундаментальные свойства элементов единого объекта недвижимости сохраняются независимо от системы налогообложения, реализующей принцип социальной справедливости. Особенностью оценки рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов является: во–первых, крайне ограниченный рынок оборота объектов недвижимости в отдельных сегментах, либо отсутствие коммерческого оборота по определенным видам разрешенного использования земельных участков, в соответствии с действующим законодательством; во-вторых, проблемы оценки рыночной стоимости уникальных экологических факторов объектов оценки; в-третьих, проблемы оценки рыночной стоимости социально значимых объектов, при наличии социального фактора.
Авторы: Власов А.Д., Власов И.А.
2024-03-04 | популярность: 334 - О неотложных мерах по корректировке кадастровой оценки земель поселений численностью более 10 000 человек
В соответствии со статьями 390 и 394 второй части Налогового кодекса Российской Федерации, вступающими в силу с 1 января 2006 года, земельный налог будет исчисляться от кадастровой стоимости. Однако, если начислять этот налог по утвержденной кадастровой оценке 2002 года, то местные бюджеты недополучат земельные платежи в наиболее платежеспособной центральной части поселений, а на периферии треть предприятий обанкротится. Утвержденная кадастровая оценка земель поселений, численность населения которых составляет более 10 000 человек (далее – кадастровая оценка), не соответствует утвержденной методике. Необходима ее корректировка. Кадастровая оценка должна базироваться на законе от 29.07.1998 № 135ФЗ «Об оценочной деятельности»; утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» стандартах оценки; утвержденной Правительством Российской Федерации методике Государственной кадастровой оценки земель поселений с использованием сертифицированного специального программного обеспечения. В системе совершенствования имущественных отношений переход к кадастровой оценке земель является безусловным элементом. Цель корректировки кадастровой оценки – максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной стоимости при минимальных затратах (пример расчета рыночной стоимости земельных участков по основным видам использования по кадастровым кварталам города Новосибирска – www.ecogis.ru). Для качественной корректировки кадастровой оценки имеются методические, информационные, кадровые и финансовые ресурсы.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-04 | популярность: 282 - Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости
Показать методологическую ошибку расчета рыночной (кадастровой) стоимости объектов капитального строительства, как результат нарушения федерального закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Показать, что в теории и практике измерения стоимости объектов недвижимости необходимо разграничивать формирование рыночной стоимости воспроизводимых и не воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулирована аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная (кадастровая) стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышает ся, а рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в 2–15 раз занижается. Результатом этого нарушения является возникновение процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, проблема формирования бюджетов всех уровней, снижение темпов экономического развития России а также создание условий для роста коррупции. Автором статьи, по результатам кадастровой оценки земельных участков различных категорий земель по субъектам России ООО СНЦ «Экопрогноз», предлагается технология определения экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости. Заключение. Независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их стоимости замещения. Институт кадастровой оценки объектов недвижимости регулирует до 70% имущественных отношений. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, кроме фискальных функций, должен включать еще и элементы стимулирования рационального использования объектов недвижимости. Реализация принципов социальной справедливости в фискальной системе кадастровой оценки объектов недвижимости существенно зависит от методологии и практики измерения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. С одной стороны, рынок объектов недвижимости является практически единственным критерием достоверности определения ценности налогооблагаемых активов. А с другой стороны, рынок объектов недвижимости отражает только сложившиеся пропорции, тенденции прошлого периода и не содержит стимулов реализации сознательно выбранного направления развития экономики и перспективы использования объектов недвижимости в будущем.
Автор: Власов А.Д., директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-04 | популярность: 266
Страницы: < 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 >
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
|
