оценка стоимости арендной платы, оценка с использованием 3-х подходов

[mramor59]

Как использовать все три подхода к оценке стоимости арендной платы служебных помещений, если доходный подход по сути ограничивается сравнительным подходом как первой ступенью? Что касается затратного подхода, то ЧОД=Срын.затр.хК (коэф.капитализации).
Олег (mramor59@mail.ru)

[Petr]

А зачем вам все три подхода здесь помоему сравнительного вполне достаточно

[mramor59]

Я согласен, что достаточно, но это условие договора.

[Consult]

1. Затратный - методом компенсации издержек.
2. Сравнительный - по предложениям арендной платы.
3. Доходный - исходя из дохода арендатора (т.е. какова выгода арендатора от аренды и не будет ли аренда проедать весь доход арендатора).

http://smao.ru/ru/tp/methodic/article_177.html вот тут ТЗ в нем всё красиво и доступно написано, практически готовый отчет, только цифири подставить...

[blinov]

Можно так:

"В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды."

А дальше расчет исходя из границ диапазона и оценки качества объекта аренды с точки зрения потенциального арендатора. Чем не доходный?

Согласно ФСО № 1: "доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки". В данном случае "ожидаемые доходы" для арендатора представляют собой возможности оптимизации его бизнеса, в сравнении с альтернативными вариантами. Данный метод основан на мотивации приобретателя права (аренды), что свойственно именно доходному подходу к оценке.

http://narod.ru/disk/20746211000/Arenda.pdf.html

Честно говоря, немного надумано с точки зрения методологии подхода, однако, дает адекватный результат. При этом способ, изложенный в "техническом задании" вообще бредовый (для офисов/торговли).

[mramor59]

Да, но задание на оценку дает арендодатель.

[Consult]

Ну и что, возьмите, например, такую модель:
Что выгоднее для арендатора взять в аренду или купить по ипотеке объект аренды. По ипотеке все понятно - расчет платежей банку (основной долг + проценты). Считать из 100% заимствования по формуле аннуитета (аренда же равными долями). Правда есть момент по выходу из бизнеса (если не попрет). Ну учесть его как-то через риск. А можно и не учитывать.

Второй вариант через рентабельность. Поискать информацию по рынку о рентабельности данного вида деятельности при собственных помещениях. Это собственно и будет максимальная сумма арендной платы.