Оценка незарегистрированного склада, Оценка незарегистрированного склада

Доброго дня,господа! Нужен совет,срочно!
На земельном участке(база строительных материалов) расположено несколько складов,Все зарегистрированы, кроме одного.Вот его готовят к регистрации(он уже построен) и суд говорит:" можно провести регистрацию но нужно заплатить госпошлину, размер которой определим исходя из стоимости этого склада".Из документов только Свидетельство и кадастровый план на ЗУ и Техпаспорт на склад.
Заказчик говорит-нужно оценить как можно меньше.
вопрос:1. как это сделать? и можно ли вообще без документа о регистрации приступать к оценке?
2.И какую в затратном подходе стоимость ЗУ учесть, всего или приходящегося только на это здание? (как выделить этот участок под зданием склада?)

Как я понимаю - здание этого склада на балансе у предприятия не стоит. т.е. самозастрой который по суду будут снимать. Если так, то
1. У вас в отчете есть раздел "Ограничения и допущения", где вы прописываете ситуацию, в т.ч. и об отсутсвии свидетельства и регистрации права.
2. Самостоятельно размер з/участка под зданием оценщик не определяет. Пусть заказчик межует и вносит дополнения в кадастровый план всего земельного участка.
3. Расчет производите по данным технического паспорта (все равно свидетельство о регистрации на его основе делают)
4.Рассчитав объект недвижимости, выделите ОТДЕЛЬНО стоимость з/участка и самого здания, т.к. на баланс ставится ТОЛЬКО здание. В противном случае, собственник будет аммортизировать и землю (что нонсенс)
5.Соответственно выделенная стоимость здания и будет той величиной с которой надо заплатить пошлину.

Спасибо за совет, но вот несколько пояснений:
1. Заказчик физлицо, естественно о постановке на баланс речи не идет.(теперь как?)

Все один к одному, только цель оценки в отчете будет иная...И потом регистрация земельного участка и здания у нас в стране - это два свидетельства соответственно. О необходимости межевания: представьте ситуацию, если собственник будет продавать это здание склада. Вопрос: с каким земельным участком. Так что переложите эти вопросы на заказчика и не создавайте себе головной боли.

Нужно то всего: определить рыночную стоимость затрат на строительство (возведение) этого склада и вычесть физ. износ.