Расчет дома Затратным без учета земельного участка, Возможно ли?

Вопрос о затратном подходе. Возможно ли посчитать жилой дом (загородный) в рамках затратного подхода без учета расчета стоимости земельного участка? Передо мной стоит задача "определение рыночной стоимости права собственности на жилой дом", без учета земельного участка на котором он стоит. Насколько я знаю здание (дом...) считать затратником можно только учитывая землю, т.к. здание и участок на котором он расположен, вещи не отделимые. Прав ли я?....нет ... да... почему <_<


Заранее СПАСИБО!

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода к оценке, равна сумме затрат на приобретение аналогичного земельного участка и затрат на воспроизводство либо замещение строения.
В принципе, можно посчитать стоимость загородного дома в рамках затратного подхода без учета расчета стоимости земельного участка. Все зависит от конкретной ситуации, а именно, от цели и задач, преследуемых производимой оценкой. К примеру, если необходимо произвести оценку загородного дома для раздела имущества по суду, при этом строительство дома произведено в браке, а земельный участок, на котором расположен оцениваемый дом, принадлежал одному из супругов до заключения брака и, соответственно, разделу не подлежит. Безусловно, в этом случае, имеет смысл произвести оценку рыночной стоимости жилого дома без учета рыночной стоимости земельного участка, на котором он расположен.
Подобная оценка может производиться также для цели постановки строения на баланс или для его переоценки.

Спасибо за ответ. Кто нибудь оценивал дом старый, на половину развалившийся, сгнивший пол, сломанные балки перекрытия? Дом под снос, однако это лишь мнение оценщика, технического заключения эксперта нет. Если считать затратником с учетом износа получается не маленькая сумма. Фактически за кучу дров. Может быть у кого-нибудь есть мысли по этому поводу?

Может быть неверно посчитан износ?

Рыночная стоимость любого здания без учета земельного участка - эквивалентна стоимости строительного материала или дров (в зависимости от состояния этого материала и его возможного применения). Так, что технического заключения эксперта Вам и не требуется.
Примерная стоимость по услуге сноса зданий, например здесь:
http://www.petroeco.ru/about/price/

Объект недвижимости надо считать вместе с землей. А потом можно уже выделять стоимость участка и стоимость улучшений. Что касается полуразрушенного дома. Сносить его или нет - такое заключение может дать только строительно-техническая экспертиза, а не оценщик. На основании такого заключения производится оценка объекта по следующей схеме: определяется рыночная стоимость земельного участка за вычетом затрат на снос этого домика.

Прошу прощения в последнем сообщении расписал не все, торопился.
Износ дома, рассчитанный мною по конструктивно, составил более 120%, т.е. дом по моим расчетам - аварийный, подлежит сносу. Однако, так как я (Оценщик) не имею права давать заключения о непригодности зданий, я принял износ дома исходя из Приложения №2 его Технического паспорта (он оказался свежим). Кстати, с начала этого года Технические паспорта на жилые дома стали делать по новой форме с двумя Приложениями, более подробными: обязательно прикладывают фотографии здания, подробно описывается как рассчитывается износ. И по этим данным износ был определен в размере 73%. Учитывая этот процент, стоимость дома получилась несоразмерно высокой в сравнении с тем что есть на самом деле (фактически дрова).
rosvol, согласен с Вами насчет расчета объекта недвижимости с учетом земли, но считаю так же, как и Михаил, что в рамках определенных целей и задач, можно сделать исключения. Только вот как обосновать. По крайней мере я запрета не видел.
С другой стороны, если я рассчитываю дом без привязки его к земле, то он переходит в разряд движимого имущества... ??? Дом не увезешь, соответственно, как говорит krupin, считаем дом как дрова, только с учетом работ... :blink:

Михаил 20 06 2010, 00:27 писал:

А кто сказал, что не подлежит? Это, как минимум, вопрос для суда. Кроме того, земля под домом (частью), если это капитальное строение, следует судьбе основной вещи, каковой является строение. Т.е. нельзя распорядиться землёй под чужим домом.

Не вводите людей в заблуждение.

Кроме того, если строение капитальное, то нельзя считать его РС в отрыве от РС земельного участка.

Это бред. В составе рыночной стоимости здания не только стоимость строительных материалов, но и стоимость строительно-монтажных работ, прибыль предпринимателя (девелопера), НДС.

А никто и не говорит, что оценка рыночной стоимости в данном случае производится для того, чтобы установить принадлежность. В данном случае, оценка рыночной стоимости строения (без учета рыночной стоимости земельного участка) нужна для того, чтобы определить сумму компенсации, на которую претендует второй супруг, который участвовал, будучи в браке, в строительстве этого дома.

Здания, строения и сооружения являются имуществом особого рода и имеют признаки:
1. делимой вещи, так как возможен их раздел в натуре без изменения целевого назначения вместе с земельным участком, на котором они расположены;
2. сложной вещи, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь;
3. принадлежности к земле, так как связаны с ней общим целевым назначением.
4. недвижимого имущества как имущества, отделение которого от земельного участка невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Нет рынка здания как недвижимости без земельного участка. Не существует рыночной стоимости такого здания. Без земельного участка здание не несет в себе никаких потребительских свойств как строение, где учитывается СМР, ПП, и прочее.

В данном случае (к вопросу от Ozzzi) здание – совокупность строительных материалов и ничего более, хоть и заключенных в некую архитектурную оболочку.

Делят дом не супруги. Раздел имущества происходит по наследству между родственниками. Между ними же земельный участок разделен, уже поставили заборчик (делалось все это через суд). Дом, который осталось разделить и который сечас делят они, остался на участке одного из родственников (полностью). Соответсвенно осталось поделить дом. Тот родственник участок которого остался ПУСТЫМ, потребовал компенсацию в виде денег за долю своего дома.
Суд устно попросил Родственника, на участке которого остался дом, сделать оценку только дома, без учета земельного участка (так как участок уже разделен).

Ну ё-маё, Ozzi, могли бы сразу все это описать.
Имхо: задание на оценку - некорректно.

Если все-таки документально подтверждено, что дом аварийный и подлежит сносу, то какая здесь компенсация? Хотя как вариант, можно определить стоимость годных остатков (это тоже не работа оценщика) и определить их стоимость, минусуя от нее затраты на их демонтаж (вынуть стекло из рамы, шифер с крыши и т.д.). Извините, при этом гемморое, какова стоимость услуг оценщика?

Прошу прощения за неточность. Но суть вопроса от этого не изменилась. "задание на оценку - некорректно" - почему? Было четко определено - "...без учета стоимости земельного участка", что было прописано в допущениях и ограничениях.
Документально аварийность дома не подтверждена.