И все же, что есть оценка права на заключение дого

День добрый всем!
Колхоз - банкрот, конкурсный управляющий просит оценить право на заключение договора аренды пахотной земли, площадью 500 га.
Земля является муниципальной собственностью, колхоз - арендатор.Причем Заказчик в письме указывает оценить "право аренды", а устно требует оценить "право на заключение договора аренды" - единовременным платежом. Честно голова пошла кругом , разве - право аренды, в моем случае арендатора, и есть право на заключение договора аренды (судя из ПОСТАНОВЛЕНИЯ от 11 ноября 2002 г. N 808 при оценке права на заключение договора аренды определяется начальный размер арендной платы ?Посоветуйте пожалуйста, если известно, что в оцениваемом районе рыночная арендная ставка 1000 руб/га, контрактная 350 руб, какой методикой можно воспользоваться чтобы определить право на заключение договора аренды земельного участка именно с/х назначения единовременным платежом.

И все же кто подскажет как правильно оценить "право на заключение договора аренды" земельного участка с/х назначения единоразовым платежом?

Заказчик слабо пониматет ( с точки зрения категорий и объекта оценки) что надо оценить. Вы ему популяроно объясните, что стоимость права заключить договор, является по сути тем, сколько стоит заплатить за право подписать договор, а стоимостть права пользования объектом аренды ( то что вы называете "стоимостью права аренды") представляет собой определение величины арендной платы за (в вашем случае земельный участок) определенный промежуток времени, в течении которого этим участком будет пользоваться арендатор. Таким образом - это совершенно разные вещи.

Уважаемый rosvol, а как вы оцениваете "право подписать договор"? Или исправьте меня: известна рыночная ставка аренды и контрактная (1000-350), разница дисконтируется на 49 лет. Заказчик утверждает что за право подписать договор - это дорого.

Уважаемый rosvol, а как вы оцениваете "право подписать договор"? Или исправьте меня: известна рыночная ставка аренды и контрактная (1000-350), разница дисконтируется на 49 лет. Заказчик утверждает что за право подписать договор - это дорого.

Есть мнение заказчика, а есть мнение оценщика. Заказчик может считать так, а оценщик так.
Кстати, а почему 49 лет? В договоре такой срок указан?
З.Ы.:
А заказчик не может путать право аренды со взяткой?

В договоре, заключенном между муниципальным образованием и колхозом (на данный момент банкрот) указан срок аренды 49 лет, имущественное право арендатора выставляется на торги соответственно на 49 лет.
Я тоже считаю заказчик что-то путает, просто не уверена

Прочитал последнее сообщение и задумался...
Если колхоз банкрот, то он потеряет право аренды на ЗУ. Если в договоре есть возможность передачи ЗУ в субаренду или возможность передачи права, то каким образом это будет реализовываться? Не повлечет ли это недействительность передачи права после ликвидации колхоза? Как на это смотрит Администрация. Имеет ли право Администрация передать право аренды ЗУ по преимущественному праву кому-либо минуя аукцион?
З.Ы.:
Не продает ли управляющий воздух?!

По поводу 49 лет. Договор-то наверно не вчера заключен, сколько-то участком уже пользовались. А если не пользовались, то на каком основании Администрация заключила договор на такой длительный срок, зная о банкротстве?

Честно говоря не очень хорошо представляю, как собственно оформляется переход права аренды? Заменой лица в договоре?

Я считаю, что нужно выяснить данные вопросы в Администрации и у заказчика.

Залина, а мы не оцениваем "право заключить договор". Во-первых такого рынка нет. Во-вторых, если теоретически продажа такого "права" может существовать, то все равно возникает вопрос с определением стоимости права пользованием земельным участком. Значит это уже два расчета? И потом, если с аукциона продается "право заключить договор", то величина стоимости права пользования в этом договре должна быть величиной уже зафиксированной. В противном случае надо что проводить два аукциона? Так это полный бред. Поэтому определяется стоимость права пользования ЗУ. А с consultом я согласен. При банкротстве колхоза передача права пользования на земельный участок выглядит странно. И потом. почему колхоз должен это делать. Правообладатель наверное муниципалитет. Он просто расторгнет с колхозом договор по причине его банкротства (надо еще сам договор аренды почитать), а потом сам пригласит оценщика, который определит стоимость права пользования на определенный заказчиком период и проведет аукцион.

Так при банкротстве мы оцениваем имущество предприятия-банкрота, и в данном случае оцениваем (как выяснилось) имущественное право арендатора, которое состоит в том, что он имеет право пользоваться и распоряжаться этим правом в течении определенного срока, разве нет?

А разве он (колхоз) может сдавать его в субаренду? Дал ли ему такое право муниципалитет? Это должно быть зафиксировано в договоре аренды с муниципалитетом. Границы права пользования и распоряжения арендованным имуществом определяются законом, договорами или иными правовыми основаниями.

1. Чтобы оценить стоимость права аренды, нужно оценить реальность передачи такого права покупателю. Например, приводит управляющий нового арендатора и говорит: Вот, вместо меня будет этот. А ему в ответ: А так нельзя... мы не имеем права без аукциона! И всё приплыли.
2. Есть участок пахотной земли, а на нем скажем сарайчик. Тогда земельный участок должен будет отойти к покупателю сарайчика, а не к кому либо другому.
3. "имущественное право арендатора, которое состоит в том, что он имеет право пользоваться и распоряжаться этим правом в течении определенного срока" и, кроме того, при наличии самого арендатора.