Помогите, пожалуйста, решить!, Обучение на оценщика

[Gerion]

Здравствуйте! Я учусь на оценщика, в данный момент упёрся в задачу:
21. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период
1-й год 2-й год 3-й год 4-й год
1. Площадь помещения, м2 200
2. Рыночная ставка аренды, $/м2 в год 400 410 415 420
3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15
4. Операционные расходы, $/м2 в год 100 90 90 90

6. Расходы на реконструкцию или ремонт, $/ м2 200 0 0 0

ЧОД, ставку дисконтирования и стоимость помещения я расчитал, но нужно еще дополнительно рассчитать сумму реверсии методом капитализации. Ставку капитализации считать с учетом, что снижение стоимости равно 0.
Объясните, пожалуйста, как расчитать ставку капитализации, я никак не соображу как это сделать!

И ещё две задачи, никак не разберусь с методом парных продаж, в учебника мало информации, а спросить не у кого:

23. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м..
Аналог 1 : скор. цена 450 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное
Аналог 2 : скор. цена 520 долл за 1 кв.м., состояние хорошее
Аналог 3 : скор.цена 460 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние – цена 670 долл/кв.м., удовлетворительное – цена 580 долл/кв.м.


25. Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по аналогичным объектам недвижимости и оцениваемому объекту в таблице.
Характеристики Оцениваемый объект Аналоги
1 2 3 4 5
Право собственности Полное Полное Полное Полное Полное Полное
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Время продажи Апрель 2005 Апрель 2005 Апрель 2005 Апрель 2005 Апрель 2005 Апрель 2005
Местоположение Москва, СЗАО Москва, ЮВАО Москва, ЮВАО Москва, СЗАО Москва, СЗАО Москва, ЮВАО
Физические характеристики:
-общ.площадь, м2 - материал стен дома
- состояние помещения

310
кирпич

отличное

250
кирпич

хорошее

240
кирпич

отличное

200
кирпич

хорошее

275
кирпич

удовл.

300
кирпич

удовл.
Экономические характеристики Без особенностей Без особен. Без особен. Без особен. Без особен. Без особен.
Движимое имущество Нет Нет Нет Нет Нет Нет
Цена, $/м2 1300 1500 1450 1250 1100

Заранее спасибо!

[Сомнение]

напиши свой почтовый ящик, или скинь задачи на мой ershova.m@mail.ru. я скину свой номер тел.