земля

Оценщики, поделитесь опытом. Когда оцениваете здание, земля под которым не оформлена, какую площадь земельного участка берете для расчета?
:huh:

Вопрос конечно интересный... Экспертша, а как это вообще возможно - учитывать стоимость каких-либо прав на земельный участок, который не сформирован и юридически не существует?

ФАУФИ АК толкует так: Если права на земельный участок надлежащим образом не оформлены (зарегистрированы), то при оценке следует принимать расчетную площадь ЗУ исходя из норм отвода и определять рыночную стоимость права аренды на этот ЗУ. (это не я это специалист ФАУФИ утверждает!!!)

Оценка для ФАУФИ - это "статья особая". Такой взгляд на оценку присутствует не только в АК. В какой-то части, по человечески, их понять можно. Есть плановое задание по доходам бюджета от приватизации - вот и генерируют люди... Если в задании на оценку подобная директива указана, то почему бы и не "поимпровизировать" на заданную тему?))
Но вот как быть с логикой, которая является фундаментальной основой всей оценочной деятельности? А почему, собственно, исходя из норм отвода, следует определять РС права аренды ЗУ, а не права собственности на ЗУ? И какого ЗУ, которого не существует? Или речь идёт о потенциальной возможности потом, когда-нибудь, получить право пользования некоторым земельным участком? Но тогда это уже не стоимость существующего сейчас права, поскольку его попросту ещё нет, а стоимость некой потенции получить это право в будущем...

Теоретически можно взять и право собственности, за вычетом затрат на приобретение этого права (участка), тем более субъект владеющий зданием (если оно оформлено) будет иметь преимущественное право приобретения земли.

dbatulin, Теоретически можно сделать всё, что угодно. Для этого нужно всего лишь удалить статью 5 из ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и аннулировать соответствующие нормы ФСО № 1...

Согласно земельному кодексу, собственник здания имеет первоочередное право на выкуп или заключение договора аренды на ЗУ. Отсюда и вопрос.
Собственно говоря, вопрос то не в этом заключался...
Я всегда брала за расчетную площадь площадь застройки ЗУ, сейчас столкнулась с тем что нужно брать 2 площади застройки, то есть плюсовать дополнительный земельный участок, который необходим для эксплуатации здания. Как обычно поступаете вы, на практике?

Сибириус, какой вариант предлагаете вы? оценить стоимость здания висящего в воздухе?

Экспертша, в данной ситуации нет необходимости в каких-либо предложениях. Достаточно понимания, что оценка любого объекта производится именно в той правовой плоскости, в которой данный объект и существует на дату оценки. Все остальные действия будут лишь следствием этого понимания. Есть какое-либо право на земельный участок - есть и объект оценки. В противном случае Вы оцениваете несуществующее право на несуществующий земельный участок. Не вижу темы для дискуссии...

Экспертша, в данной ситуации нет необходимости в каких-либо предложениях. Достаточно понимания, что оценка любого объекта производится именно в той правовой плоскости, в которой данный объект и существует на дату оценки. Все остальные действия будут лишь следствием этого понимания. Есть какое-либо право на земельный участок - есть и объект оценки. В противном случае Вы оцениваете несуществующее право на несуществующий земельный участок. Не вижу темы для дискуссии...

Сибириус, вы бы отказали клиенту в проведении оценки в данном случае?

Всё зависит от того, что указано в задании на оценку. Если клиент настаивает на учёте прав на ЗУ, которых де-юре не существует, то отказал бы однозначно. А так, для оценки объект как объект - ничего сверхудивительного.

Если в договоре на оценку указано - определись стоимость здания (права на землю при этом не оформлены).
Как бы вы в этом случае оценили стоимость здания? Оценили бы здание без земли?

Экспертша, ну что же Вы всё в тех же трёх соснах блуждаете и блуждаете? Уже всё написано. Умеющий читать да поймёт написанное.

Уважаемый Сибириус. В трех соснах заблудились вы, очевидно. Сами себе противоречите, да и объяснить свою позицию не можете. Но все равно спасибо - повеселило. ;)

1. Позицию свою я вполне объяснил, если Вам не удалось что-либо понять - это дело Ваше. Согласны Вы или не согласны - мне нет до этого никакого дела. Хотя, надо признать, некоторое сомнение я всё-таки испытываю: мои клиенты, коллеги-оценщики, студенты воспринимают сказанное вполне адекватно, а вот с Вами как-то не задалось... Возможно, потому, что они не являются экспертами...
2. Не сочтите за труд "вывесить" для всеобщего ознакомления один из Ваших полновесных отчётов об оценке несуществующего права собственности (либо пользования и владения) на несуществующий земельный участок - повеселимся вместе.
3. Если сочтёте необходимым откликнуться на этот постинг - я не отвечу. Скучно, да и времени жаль.