Оценка недвижимости, Оценка сельского дома культуры

[Татьяна Башкирова]

Уважаемые коллеги, помогите, пожалуйста, советом. Как согласовать результаты оценки сельского дома культуры площадью 3000 кв. м, если в рамках затратного подхода стоимость превышает 70 млн, а реально его больше, чем за пару миллионов не продать, т.к в селе нет почти никакой инфраструктуры, до райцентра более 30 км, до областного около 100 км, объект по прямому назначению практически не используется и съедает основную часть всего бюджета. По данным о расходах, которые предоставлены сельской администрацией, доходный уходит далеко в минус.

[Lenin]

Внешний износ - однозначно надо применять.

http://cpcpa.ru/Methodics/002/
http://cpcpa.ru/Publications/004/

Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).

Под локальными внешними условиями подразумеваются:

* изменение ситуации на рынке;

* местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);

* изменение финансовых и законодательных условий и т.п.

В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):

1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:

ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)



Вот через потерю дохода и считайте. Найдите в нормальном регионе сколько бы он приносил дохода и сколько он приносит там.

[dbatulin]

А почему сравнение не применяете? :unsure: