Требования банков к оценке и оформлению отчётов

ДА и в оценке кораблики не особо легки.. :P

Дисконт аномально большой.
Возможно банк счел стоимоть высокой.
А ище как вариант: клиент банка не просчитывался финансово, ему и заявили мол даем столько то, в большинстве случаев соглашаются, а другого залога нет и банку выдать надо, а чё делать, вот и ставят 0,3 к РС. Бывает и такое.
А что за недвижимость была?

krupin, что значит "...не просчитывался финансово, ему и заявили мол даем столько то, в большинстве случаев соглашаются", и на основании чего столь пугающие обобщения? Это где же такой вертеп существует вместо управления рисками, анализа документов и самого бизнеса заёмщика, установления соответствующей категории качества ссуды, определения рыночной (справедливой) стоимости залога?

А недвижимость была ... типа коровники, свинарники, гаражи.

Никакой вакханалии и вертепа. На основании анлиза ФХД заемщика устанавливается лимит кредитования, например 300 руб., (приходя в банк естественно он надеялся на 500-600руб.) залог в одном "экземпляре", его стоимость 1000 руб, отсюда и дисконт 70%.
Вообщето я написал как вариант.
Были случаи когда приходили заемщики (именно фермеры) лимит составлял 200 000 - 300 000 т.р., (в основном на ГСМ), залог трактор К-700, стоимостью 500 000 - 700 000 руб. Ну а что касается недвижимости, то такое юристы банка не пропускают, потому-что есть возможность остаться вообще ни счем. Вроде как говорят несоответствие РС и залогового обеспечения.
Ну а если это несколько объектов недвижимости, тогда миф о дисконте в 70% отметается вовсе.

krupin, если Вы пишете о банке, в котором работаете, то система у вас, скажем так, весьма забавная..., или Вы что-то не совсем верно понимаете.
1. Лимит кредитования устанавливается не только на основании андеррайтинга клиента, но и с учетом нормативов ЦБ, которые в своём значении (но не в методике расчета) индивидуальны для каждого банка (лимит кредитования на одного заемщика, лимит кредитования на группу связанных заемщиков и т. д.).
2. В силу каких это причин при лимите в 300 руб. залоговую стоимость обеспечения нужно притягивать тоже к числу 300?
3. О каком несоответствии РС и залогового обеспечения говорят юристы? Это же абракадабра... Можно говорить о многократном несоответствии суммы исковых требований и рыночной стоимости предмета залога при обращении взыскания на этот предмет. Такая проблема существует, и положительное для банка решение этой проблемы часто, но не всегда, зависит от профессионализма и ораторского искусства юриста банка.

Впрочем, всё, что мы с Вами сейчас обсуждаем, к настоящей теме форума отношения практически не имеет. Вопросы формирования залоговой стоимости и расчётов обеспеченности кредитной сделки оставим для форумов банкиров. Давайте вернёмся именно к тем требованиям, которые банки предъявляют к собственно оценке. Какие это требования? Считаете ли Вы эти требования обоснованными, соответствующими нормам ФСО и стандартов СРОО?

Смысл моих высказываний было не обсуждение этапов и особенностей работы банка с клиентами, а понять причину применения высокого дисконта.
Какие требования банки предъявляют к отчетам?...
Приведу несколько выдержек из отчетов, с которыми приходилось сталкиваться за последний месяц:
-«применяемые стандарты оценки: ГОСТ Р 51195…»
-«на основании мониторинга аналогичных сооружений (речь об АЗС), средняя доходность составляет 175 000 руб…», дальше умножается на 12 и делится на ставку капитализации.
По части расчетов…
А Вы говорите андеррайтинг. (Вы что сматерились что ли? Шутка).
В общем список привести можно длинный. Много оценщиков потеряли кусок пирога: во многих кредитных организациях есть штатные оценщики (одним из которых я и являюсь), они и определяют РС для целей залога, или банки устанавливают узкий круг оценщиков, с которыми и работают. Тенденция однако. Во многом поводом для этого послужило невозможность реализации имущества по той стоимости, которую устанавливали «независимые». Попросту говоря, оценка для целей залога завышается в угоду заказчика (если для кого-то это является открытием – поздравляю). Скорее всего, данную проблему не миновал ни один банк. Ну, в общем тема избитая и неоднократно обсуждаемая.
Убежден, что оценщикам можно и нужно быть постоянно в контакте с кредитными работниками. Вопросы, например, почему был применен такой дисконт, отпадут сами собой. Вот Вы позвоните в банк, для которого готовите очередной отчет и спросите, мол, каково отношение к кумулятивному методу формирования коэффициентов капитализации и ставок дисконтирования. Осмелюсь предположить, что им все равно как и что, важен результат – справедливая стоимость.

krupin, пожалуйста, не обижайтесь, но в Ваших постингах явно просматриваются проблемы с причинно-следственными связями.
1. Повторяюсь, но вопросы установления значений понижающих коэффициентов (дисконтов) при определении залоговой стоимости предмета залога - это не есть вопросы оценщика - куда уж проще...
2. "Ляпсусы" в отчётах - результат невнимательности и (или) элементарной безграмотности авторов этих отчётов. К методическим вопросам оценки это тоже какого-либо отношения не имеет.
3. Одно из трёх общеизвестных значений многозначного термина "андеррайтинг" - комплекс действий банка по проверке платёжеспособности заёмщика. Надеюсь, для Вас это не новость. Но каким образом Вы усмотрели здесь некую, пусть и шутливую, связь с приведёнными безграмотными фрагментами отчётов - не понятно вовсе.
4. Поздравления принять не могу - открытий не увидел.
5. В банк позвонить могу, причем самому себе-любимому... :D
6. "...Осмелюсь предположить, что им все равно как и что, важен результат – справедливая стоимость..." - вот это по-настоящему, это сильно... B) Надеюсь, сами несколько иначе подходите к оценке и проверке отчётов.

1.Не обиделся.

2. -Размер поправочного коэффициента (дисконта) зависит от вида обеспечения и устанавливается с учетом следующих факторов: ликвидности обеспечения, диапазона колебания уровня рыночной стоимости обеспечения, срока эксплуатации, возможного размера обесценения или износа обеспечения в течение срока кредитования и т.п.
- Ликвидационную стоимость рассчитывают путем внесения в предварительно оцененную рыночную стоимость так называемой ликвидационной скидки. Величина ликвидационной скидки зависит от ликвидности оцениваемого объекта и назначенного срока на реализацию.

Мне приходилось рассчитывать пару раз ликвидационную стоимость, которая в последствии и являлась дисконтом (была неопределенность у КИ по части ликвидности). Смысл одного вытекает из другого. Дисконт учитывает в добавок возможное обесценение залога на период пользования кредитом. Так в чем же здесь принципиальная разница?

3. Если по Вашему мнению стоимость рассчитанная попросту «взятой с потолка» цифрой впоследствии названной ЧОД является «ляписом», какие общие требования Ваш банк выставляет Оценщикам? И кто их выставляет руководство, Вы или кто-то иной?

4. про телефонный звонок - понравилось.

QUOTE (krupin @ 13 02 2009, 17:17)
1. К вопросу о пресловутом дисконте. Милейший Максим Григорьевич, ну отчего же Вы на приём не переключаетесь и продолжаете пребывать только в режиме передачи? Ежели есть интерес и потребность в обсуждении вопросов установления залоговой стоимости - пишите мне по E-mail. Если это будет не декларирование азбучных истин - с удовольствием пообщаюсь с Вами. А тему и сам форум засорять информацией непрофильной не стоит.
2. О том, что Вы назвали "ляписом", я уже написал - умеющий читать да поймёт прочитанное. Кстати, значение слова "ляпис" Вам известно? Это азотнокислое серебро. B)
3. Требования к проведению оценки формирую я - это моя сфера должностных прав, обязанностей и, естественно, ответственности.
4. Достаточно широкий круг вопросов, связанных с банковской деятельностью, обсуждается на форумах банкиров: http://dom.bankir.ru; http://www.banki.ru/forum/. Рекомендую. Но будьте осмотрительны и внимательны - среди настоящих банкиров либералов не так уж много. Профессия, знаете ли, сказывается... :D Удачи Вам.

Полезный, в определённой степени, материал для оценщиков: http://smao.ru/files/magazine/2009/02/40-43.pdf

Решением от 07.10.2009 г. Комитета по оценочной деятельности Ассоциации российских банков рекомендованы к применению Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога. Полный текст Рекомендаций можно скачать здесь: http://www.arb.ru/site/docs/docs.php?id=795