Оценка ВЫКУПНОЙ стоимости, Никак не можем разобраться

Здравствуйте, уважаемые коллеги!
У нас следующая ситуация. Наша компания выиграла тендер на оказание услуг по оценке ВЫКУПНОЙ стоимости земельных участков и жилой недвижимости, изымаемой в связи со строительством объекта.
Но сложность заключается в том, что ни наши специалисты, ни коллеги в нашем городе не могут разобраться в методике расчёта данной стоимости, а конкретнее, как посчитать ущерб, нансимый текущему собственнику изымаемого объекта и упущенную в связи изъятием выгоду.
Прочитал статью уважаемого Коростелёва, но там никакой конкретики тоже не обнаружил.
Заказ довольно "горящий", следовательно времени на какие-то "копания" в литературе особо и нет, но и литературы о подобной оценке нету.
Поэтому, уважаемые оценщики, как говорится, ХЭЛП МИ)))

Возможно у кого-то был подобный опыт. Был бы очень признателен за помощь.

Название документа:
"ВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ СОБСТВЕННИКАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦАМ И АРЕНДАТОРАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗЪЯТИЕМ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД ИЛИ ВРЕМЕННЫМ ЗАНЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОГРАНИЧЕНИЕМ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЛИБО УХУДШЕНИЕМ КАЧЕСТВА ЗЕМЕЛЬ В РЕЗУЛЬТАТЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДРУГИХ ЛИЦ"
(утв. Росземкадастром 11.03.2004)

Выкупная цена земельного участка определяется на основании Федерального Закона № 137 ФЗ от 25 октября 2001 г. (в ред. Феде-ральных законов от 07.07.2003 N 106-ФЗ, от 08.12.2003 N 160-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 29.12.2004 N 191-ФЗ, от 18.06.2005 N 60-ФЗ, от 27.12.2005 N 192-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 23.11.2007 N 268-ФЗ) "О введение в действие Земельного кодекса Рос-сийской Федерации ".
П.1. Ст 2. гласит: до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструиро-ванных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государ-ственной или муниципальной собственности, а также гражданам и некоммерческим организациям, являю-щимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъек-тами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с чис-ленностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной ме-стности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наи-большая для соответствующей местности цена земельного участка. :D

P.S. От себя лично: Зачем участвовать в тендере, если потом не знаешь что делать? :unsure:

dbatulin, приведённая Вами норма закона говорит о продаже государственных и муниципальных земель. А в теме речь идет о выкупной стоимости, то есть о ситуации противоположной, когда государство (муниципалитет) изымает для своих нужд у собственника его имущество. Впрочем, автор темы о нуждах государевых или муниципальных ничего не написал, но сам термин "изъятие" об этих нуждах говорит однозначно.

dbatulin, по поводу участия в тендерах... мы занималь почти весь рынок нашего города по оценке залогового имущества, а все знают, что сейчас такового практически нет( Ну а жить-то красиво и богато хочется)

Сибириус, спасибо за подсказку. И, действительно, речь идёт иемнно об изъятии имущества государством.

Тода зачем голову забивать: ФСО №2:

п 7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. :D Считайте рыночную, обозвав ее выкупной !

А теперь скажите, что из перечисленного вами подходит под данный случай?
На мой взгляд ничего.
А как же учёт упущенной выгоды и/или затрат, связанных с изъятием имущества? Их с потолка брать?)

Применительно к земельным участкам:
Возмещение убытков при изъятии:
Последовательность юридического, а как следствие и методического рассмотрения задачи должна быть следующей:
1. Земельный кодекс РФ, Глава VIII. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 07.05.2003 N 262
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВОЗМЕЩЕНИЯ СОБСТВЕННИКАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦАМ И АРЕНДАТОРАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ ИЗЪЯТИЕМ ИЛИ ВРЕМЕННЫМ ЗАНЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОГРАНИЧЕНИЕМ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЛИБО УХУДШЕНИЕМ КАЧЕСТВА ЗЕМЕЛЬ В РЕЗУЛЬТАТЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДРУГИХ ЛИЦ"
3. "ВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ СОБСТВЕННИКАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦАМ И АРЕНДАТОРАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗЪЯТИЕМ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД ИЛИ ВРЕМЕННЫМ ЗАНЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОГРАНИЧЕНИЕМ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЛИБО УХУДШЕНИЕМ КАЧЕСТВА ЗЕМЕЛЬ В РЕЗУЛЬТАТЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДРУГИХ ЛИЦ"
(утв. Росземкадастром 11.03.2004)

Выкупная цена земельного участка:
Гражданский кодекс РФ, Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Я же даже выделил: при изъятии имущества для государственных нужд, а про упущенную выгоду согласен, однако мутноваты все расчеты этой штуки... B)

Прошу прощения, как-то даже не обратил внимания...

Хорошо, а теперь вопрос на засыпку, поделиться кто-нибудь этими расчётами может?)))

Frutkin, "жить-то красиво и богато", не прилагая при этом каких-либо собственных усилий - есть в этом желании что-то противоестественное...))) Для компании, в определённой степени контролирующей рынок оценки целого города, позиция "дай списать" - это не очень серьёзно...)))

Сибириусу: +1000 :D

Хех..согласен с заслуженным камнем в огород))) вот только рынок-то не особо велик) Да и нет его уже))) и оценка там соооовсем другая))))))