НЭИ при оценке в целях залога

Уважаемые коллеги. Необходимо Ваше мнение по следующему вопросу: насколько целесообразно следовать принципу НЭИ в процессе установления рыночной стоимости объекта недвижимости при условии, что оценка производится в целях залога.

Вообще-то очень целесообразно. А что за объект? почему у Вас возникли сомнения ;)

Вопрос пока методический. Сомнений у меня никаких нет. Предлагаю обменяться мнениями, возможно, немного подискутировать..)

Ну естественно надо делать. Если у вас склад на Красной площади, вы же не будете его как склад использовать.

мыслим логически: если в целях залога перед вами стоит задача оценки ликвидационной стоимости объекта, то, в любом случае она рассчитывается на основе рыночной. А согласно Международным стандартам оценки (Стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки», п.п. 1.2.): «чтобы оценить рыночную стоимость, Оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе данных рынка.». Так что при определении рыночной стоимости в любом случае нужно проводить АНЭИ.

К главному вопросу темы ещё вернёмся, а пока чуть в сторону от темы... Фразы о применении МСО в отчетах я встречаю достаточно часто. Но, если не ошибаюсь, то РФ не подписывала каких-либо международных договоров о присоединении к действию МСО. Да, наши ФСО разработаны с учетом МСО, но это не значит, что МСО имеют на территории РФ статус нормативного документа (со всеми вытекающими из этого последствиями). Я так думаю...)) А вы?

Сибириус, абсолютно с Вами согласен: никаких предписаний о применении МСО в РФ нет. Думаю, это вопрос, который каждый оценщик сам решает для себя: руководствоваться ему МСО или нет.
Но, следует также учитывать тот факт, что отечественная теория оценки, сформированная с 90-х годов, базируется на зарубежных наработках.

И это базирование иной раз имеет форму подражательства переводным отчетам и книгам с отдельными элементами ну очень вольных трактовок. Нас всех в своё время учили (и продолжают учить сейчас), что принцип НЭИ является одним из основных принципов оценки. Но эта общепринятая декларация не нашла своего отражения ни в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", ни в ФСО. Исходя из каких разумных и логичных соображений, в силу каких доказанных практикой экономических теорий следует при прочих равных условиях проводить оценку при таком использовании объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей??

из соображений наибольшей выгоды обладателя оцениваемоей собственности)

Да, это классика жанра:
1. Кто платит, тот и заказывает музыку;
2. Кто девушку ужинает, тот её и танцует;
3. и т. д. )))

Прошу коллег продолжать высказываться по теме НЭИ.

ну, в данном случае, нужно отделять "зерна от плевел". Согласно российской теории оценки, оценщик при проведении оценки объектов недвижимости должен руководствоваться рядом принципов, т.е. сводом методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе принципами, связанными с рыночной средой (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости), а также принципами, основанными на представлениях пользователя (принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания). Среди этих принципов нет принципа "кто платит...").
При этом, оговаривается, что "к конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения."

Спасибо. И теперь, возвращаясь к началу темы, пожалуйста, Ваше мнение - при оценке в целях залога насколько актуален принцип НЭИ?

на 100 %

думаю, в оценке объектов коммерческой недвижимости (торговых, складских, офисных) актуален, а вот в оценке, например, квартир (выше первого этажа), автотранспортных средств и оборудования данный раздел вообще можно не вставлять в отчет.

Михаилу: а как же ФСО?