стоимость аренды под сооружением

подскажите, пожалуйста, как определить рыночную стоимость арендной платы за земельный участок занятый капитальным строением, киоском или свободный участок в границах населенного пункта????

Что то не до конца вопрос понял. По моему стандартная метода оценки земли - сравнительный подход, то есть три аналога на правах аренды и корректируем. Если нет на правах аренды то на праве собственности и корректируем. вот и все, или нужна расширенная метода?

корректировать как? :huh:

Лично я считаю банально рыночную стоимость. Беру 3-4 аналога, затем поправка на торг, площадь, местоположение. Затем определяю выкупную стоимость (2,5% от кадастровой для н.п. менее 3000000 жителей). Рыночная - выкупная = право аренды. ФАУФИ ест эту методу. Либо если есть предложения о продаже права аренды, то поправка на торг, площадь, местоположение. :D

если:
рыночная стоимость = 1 000 000
кадастровая = 50 000
выкупная = 50 000 х 0,025 = 1 250
то
право аренды = 1 000 000 - (50 000 х 0,025) = 1 000 000 - 1 250 = 998 750

так что ли?
....не понятно!

а как корректировать право аренды?
например на рынке есть объекты с правом на 5, 7, 49 лет....

Рыночная - выкупная = право аренды.

Формула - это способ представления объективно существующей закономерности или некоторой логической конструкции (построения).
Не готов утверждать, что в части существующих закономерностей приведённая формула неверна - нет у меня такой статистики.
Но вот в плоскости логической...

1. Следуя приведенной формуле, рыночная стоимость права аренды земельного участка (ЗУ) определяется на основе рыночной стоимости ЗУ и кадастровой стоимости этого же ЗУ. Но кадастровая стоимость - это по сути своей специальный, а не рыночный вид стоимости, используемый, в первую очередь, в целях налогообложения. И не адресуйте, пожалуйста, меня к первому абзацу пункта 10 всеми "любимого" ФСО № 2. В этом абзаце изложен некий набор слов, который не выдерживает какой-либо критики как с позиций сущности кадастровой стоимости, так и с позиций элементарных норм и правил русского языка. Итак, вывод первый в отношении приведённой формулы: Рыночная стоимость определяется на основе нерыночного параметра.

2. Кадастровая стоимость ЗУ определяется или актуализируется один раз в несколько лет. А рыночную стоимость права аренды ЗУ мы определяем по состоянию на конкретную дату. Причем ни один оценщик не может корректировать значение кадастровой стоимости ЗУ с целью приведения этого значения к дате оценки. Результаты кадастровой оценки проходят проверку и согласование уполномоченным федеральным органом и утверждаются на уровне субъекта Российской Федерации. Вывод второй в отношении приведённой формулы: При определении стоимости на конкретную дату используется параметр, определённый несколько лет тому назад.

3. Вывод третий: методическая обоснованность применения данной формулы вызывает сомнения.

Я так думаю...)

сильно!

а что там с моим вопросом?

Формула хороша для НП где нет рынка как такового (село, деревня). В городе можно найти продажу права аренды. Срок надо подбирать как у Вас.

а что если использовать метод капитализации земельной ренты:
земельная рента = рыночная стоимость х коэффициент капитализации,
но рыночную стоимость определить методом сравнения продаж????

ну если данных достаточно, то почему нет?

тогда надо будет метод сравнения продаж использовать внутри доходного?

а если - нет, то как на счет согласования результатов? <_<

:huh: никто не знает????