стоимость компании-застройщика (продажа проекта), как сформировать цену продажи

[tank]

добрый день, всем:)
есть вопрос по подходу к оценке стоимости продажи компании, заранее спасибо всем, кто откликнется.

компания-застройщик была создана для строительства и дальнейшей эксплуатации объекта коммерческой недвижимости.
есть право аренды земельного участка, есть проектная документация (есть сумма фактических затрат, есть прогнозная общая сумма инвестиций).
в дальнейшем компания будет строить объект (за собственный и привлечённый капитал), и потом получать доходы от сдачи помещений в аренду.

необходимо продать компанию сейчас, до начала строительства (повторюсь, есть право аренды земли, есть проектная документация).

вопрос в том, как сформировать цену продажи, есть ли стандартные подходы для таких случаев.
большое спасибо.

[Сибириус]

tank, уточните, что же необходимо сформировать - цену продажи, рыночную стоимость, инвестиционную или ликвидационную стоимость?

[Lenin]

вся проблема будет в расчете стоимости проектной документации, но если есть все (!!!) затраты с откатами и прочими взятками, то можно взять по сумме произведенных затрат. Считайте одним затратником, т.к. доходником в настоящей ситуации будет совершенно недостоверно (если конечно у вас нет инсайда по сроку выхода из мирового кризиса ))))))))))))))

[tank]

спасибо большое :)

нужно продать компанию сейчас, на этапе, когда есть согласованная проектная документация, и есть право аренды земли.
интересует рыночная стоимость (если я правильно понимаю, она отражает возможную цену продажи компании), и обязательно - её обоснование.
возможно, её можно определить через инвестиционную (ну, не в смысле, как эквивалентную инвестиционной))), а как-то применяя её в расчёте - может, есть такие подходы...)

затратный метод не пойдёт - заказчик так не хочет, это всё же не просто проектная документация как бумага, это уже какой-то законченный этап, и стоимость должна быть больше (ток насколько - вот в чём вопрос...).
есть бизнес-план, по которому от этого объекта (когда он будет простроен) ожидаются какие-то положительные ден.потоки (ну, мировой кризис нас, конечно, не предупредил, когда он закончится, но всё равно прогнозы строятся... :) )

спасибо.

[Lenin]

Ну вот и посчитайте инвестиционный проект "Москва-сити" )))))
На этапе получения документации он стоил мильярды долларов, а на сегодня - очередной долгострой. Народ ничего не получает от аренды, а тупо платит за простой техники, налоги,аренду земли и проценты по кредиту. Если начальника хочет приятную глазу картину, что его компания с готовым проектом стоит много много много денег, то нарисуйте ему такое, но если он хочет знать реальную стоимость компании, то в настоящее время это только затратник.

[tank]

добрый день,
большое спасибо за помощь :)

[Павел82]

Добрый день! Если интерресует рыночная, то проектная документация только затратником. Право аренды попробуйте методом ННЭИ (ну придумайте какой нибудь оптимальный вариант застройки) и отсюда ДДП. :)

[Жданов]

попробуйте применить сравнительный подход: поискать аналоги предложений о продаже подобных компаний. В настоящее время на рынке наблюдается тенденция появления предложений о продаже компаний, обладающих правом аренды земельного участка и проектной документацией, но не нашедших источников финансирования реализации своих проектов.

[tank]

спасибо!