Оценка квартиры в аварийном сотоянии.

[Ozzzi]

Добрый день. Хотел бы посоветоваться по оценке квартиры находящейся в "плохом" состоянии. Ситуация такая... Квартира находится на первом этаже, перекрытия и полы деревянные(только на 1-ом этаже, остальные до 5-ого железобетон), дом старый кирпичный, балки под полами с течением времени прогнулись и начали давать трещины....пол соответственно стал кривым настолько,что шакаф стоящий на нем стоит под большим углом по отношению к стенам(это видно невооруженным глазом). Дом не переведен в аварийный фонд и по всем справкам и письмам из жил.инспекции переводится в ближайшее время не будет, не будет так же и ремонта. У меня такой вопрос, как максимально точно определить рыночную стоимость такой квартиры? К сожалению идентичных аналогов в этом районе найти не удалось. Аналогов с хорошим состоянием здесь же маловато, даже если и есть то какую корректировку необходимо ввести? Пробувал найти коэфициент разности между аварийным жильем и жильем, находящимся в хорошем состоянии....результат 0... :wacko:

[dbatulin]

Можно попробовать через физ. износ (по зданиям в целом). но это как говорится вилами на воде.... ;)
Можно через смету на устранение дефектов (косметическое приведение в состояние сопоставимое с аналогами) но это тоже.... :(
А какая цель - то, а то можно и по методике Фонарева B) в конце концов.

[Lenin]

Где хата то находится?

[Ozzzi]

Квартирка находится в москве...К сожалению ни агенства, ни другие оценочные компании помочь мне не смогли, даже осуждали за то что вообще за это взялся. Так же проконсультировался с представителем сферы "оценки ущерба имущества", он дал дельный совет, по которому сейчас и пытаюсь определить стоимость. Проще говоря я расчитываю стоимость не просто среднего капитального ремонта в данном районе и ввожу для аналогов корректировку, но высчитываю стоимость замены несущих частей(балок и т.д.) пола. Т.е. сколько необходимо потратить денег на то чтобы полностью ликвидировать проблему провисания полов и выровнить их, благо есть фотографии подтверждающие ветхость несущих деревянных конструкций. Фактически это корректировка на уровень ремонта. Да...и еще такой момент...вход в подвальную часть дома осуществляется только через эту квартиру(т.е. в квартире, в полу люк через который городские службы, например для проведения мероприятий по травке крыс, проходят через нее)...ввел экспертно корректировку в -10% для аналогов. Обосную это тем, что:
1) сырость
2) холод
3) если что то случится с коммуникациями, например прорвет канализационную трубу(а это возможно т.к. все очень старое), то все будет проходить через данную квартиру.
К сожалению цель оценки разглашать не имею права.
С такой задачей сталкиваюсь впервые. Вывожу на ваш суд ... если есть какие то замечания, предложения буду только рад. :ph34r: