НЭИ при оценке в целях залога

dbatulin, но ведь в Федеральных Стандартах Оценки про НЭИ сказано только в ФСО №1, пункте 10: "При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей", однако ничего не сказано про обязательность применения этого самого НЭИ к оценке каждого объекта.

Спасибо всем коллегам, высказавшим мнение по теме.
На ваш суд моё отношение к анализу НЭИ при оценке в целях залога.
1. В настоящее время в РФ нет каких-либо нормативных документов, которые обязывали бы оценщика следовать принципу НЭИ при проведении оценки.
2. Отечественная и зарубежная теории оценки не дают четкого и доказательственного ответа на вопрос: "Исходя из каких разумных и логичных соображений, в силу каких доказанных практикой экономических теорий следует при прочих равных условиях проводить оценку при таком использовании объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей?"
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе результатов анализа НЭИ в целом ряде случаев требует разработки по сути своей инвестиционного проекта нового строительства или реконструкции. Достоверность результатов такого "проектирования", проведенного оценщиком без каких-либо изысканий и при отсутствии разрешительной документации, весьма сомнительна.
4. Основная (но не единственная) функция предмета залога – обеспечение возврата в банк денежных средств в случае дефолта заёмщика. Банк не может быть заинтересован в такой ситуации развитием (реконструкцией) заложенного объекта.
5. Установление рыночной стоимости объекта недвижимости на основе анализа НЭИ целесообразно только в отдельных случаях (земельный участок свободен от каких-либо улучшений, техническое состояние здания требует его сноса и т. п.). При этом выбранный оценщиком наиболее эффективный вариант использования объекта должен подтверждаться официальными документами – постановлением об изменении разрешённого использования земельного участка, утвержденным территориальным зонированием населённого пункта, актом выбора земельного участка для строительства, согласованным эскизным проектом, архитектурно-планировочным решением и т.д. Наличие подобных документов подтверждает реальный потенциал развития объекта. И этот потенциал, естественно, должен найти своё отражение в стоимости объекта.
6. В подавляющей массе остальных случаев оценка объекта с позиции его наиболее эффективного использования не будет соответствовать предполагаемому использованию результатов оценки.
7. Ограничение применения принципа НЭИ в процессе оценки должно быть указано в задании на оценку.

Я так думаю…)

1. согласен.
2. Есть международный Стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки», п.п. 1.2., согласно которому, «чтобы оценить рыночную стоимость, Оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе данных рынка.».
3. Согласен. Однако, в тех случаях (а их большинство), когда Оценщик способен сделать обоснованное заключение о наиболее эффективном варианте использования на основании выводов, не требующих выполнения большого количества расчётов, ни один из известных нам Стандартов оценки не запрещает ему отказаться от соответствующих вычислений.
4. Тоже согласен.
5. Да, зачастую от расмотрения прочих способов наиболее эффективного использования можно отказаться по причине юридической неправомочности, т.е., к примеру, земельный участок предназначен "для эксплуатации административного здания" и Оценщик не располагает информацией о возможности изменения его функционального назначения. Кроме того, в соответствии с Международными стандартами оценки («Общие понятия и принципы оценки», п.п. 6.2.), если объект имущества оцениваются «как совокупность земельного участка и улучшений», то в «таких случаях Оценщик, как правило, оценивает рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями».

О легитимности, правовом статусе МСО в России мы уже говорили... Я с максимальным вниманием и пониманием ознакомился бы с логическими построениями и математическими выкладками, которые обосновывали бы саму необходимость применения МСО (так сказать в "чистом виде" - без учёта российских реалий и без учёта правовой плоскости вопроса) в нашей практике. Но увы... Пока ни один автор отчета, написавший "...оценка проведена на основе требований федеральных и международных стандартов оценки..." даже не ответил на простой вопрос: Почему и в какой части были реализованы нормы и требования МСО?

В отношении объекта имущества, оцениваемого "как совокупность земельного участка и улучшений", есть маленкая тонкость. В ряде стран земельный участок рассматривается как самостоятельный объект учета только в одном случае - если он (участок) свободен от каких-либо улучшений. В противном случае земельный участок и находящиеся на нем улучшения - это единый объект недвижимости, что создаёт правовое основание для соответствующего восприятия объекта в процессе его оценки. Такая правовая конструкция - это только наше светлое ожидаемое будущее, если соответствующая федеральная целевая программа не исчезнет в пучине финансового кризиса.

А пока... В КПЗУ читаю формулировку разрешённого использования: "Для исполнения церковных обрядов"... А улучшение на ЗУ имеется, и достаточно значимое...

В завершение дискуссии о правомочности применения в нашей практике норм международных стандартов оценки приведу цитату, которую прочёл сегодня в Сети:

Из книги В.А.Прорвич (Судебно-оценочная экспертиза. Правовые, организационные и научно-методические основы // учеб. пособие для студентов вузов, 2-е изд., перераб. и доп., ВУЗ/ Издательство: Юнити, Закон и право, 2009. 399 C.): " ... следуя контексту Международных и Европейских стандартов оценки можно сделать однозначное заключение о том, что они не предназначены для замены национальных стандартов оценки и не подходят для разрешения ситуаций, подпадающих под юрисдикцию национального законодательства".

Ссылка на источник: http://subscribe.ru/archive/lit.book.libra...brary/index.rss