Отказ от Затратного при оценке помещений, Нет земли - нет затратника

Добрый день! Ситуация следующая: Объект оценки - офисное помещение, земля не оформлена по определению, ведь нельзя в натуре выделить участок, относящийся к данной части здания. Затратный подход не применим, исходя из определения недвижимости как земельного участка с улучшениями.
Вопрос: Как лучше сформулировать отказ от Затратного подхода? :huh: :blink: :blink:

Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения ТАКОГО-ТО назначения, налицо большая база данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которая позволяет с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов. Применение затратного подхода для объектов, расположенных в плотно застроенной части городской черты, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов.
Высокая погрешность методов затратного подхода вызвана: укрупненными расчетами с большим количеством допущений при оценке встроенного помещения; определение рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости; субъективное обоснование прибыли предпринимателя и косвенных издержек при оценке нового строительства; субъективные экспертные шкалы или устаревшие строительные методики советского периода (ведомственные строительные нормы) для оценки физического износа (затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов); как правило, отсутствие объективных данных для обоснования внешнего (экономического) износа.
Согласно ФСО №1: «Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний». Соответственно, Оценщик может отказаться от применения методов затратного подхода в случае отсутствия возможности заменить объект оценки точной копией, а так же в случае отсутствия достоверной информации для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на объект оценки, стоимости нового строительства, в том числе о типичной прибыли предпринимателя, косвенных издержках типичных для аналогичных проектов помимо прямых издержек, и информации для расчета износов и устареваний.
Таким образом, учитывая все выше сказанное, Оценщик считает корректным отказаться от применения затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д.

Отказ от затратного при оценке бизнеса

В соответствии с п. 15 ФСО №1 "Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки".
Затратный (подход на основе активов или имущественный) подход в оценке предприятия рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Для определения рыночной стоимости предприятия предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.
Метод балансовой стоимости отражает стоимость предприятия только по даны бухгалтерского учета.
МЕТОД БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ. Балансовая стоимость определяется по данным баланса путем вычитания из балансовой стоимости активов суммы долгосрочных и краткосрочных обязательств оцениваемого предприятия. При этом в расчетах используется остаточная стоимость основных средств, т.е. балансовая стоимость за вычетом износа.
Балансовая стоимость собственного капитала определена в разделе 3.2. и составляет на дату оценки 101 177 тыс. рублей.
Балансовая стоимость 1 акции составляет на дату оценки 25,75 руб.
Расчетная балансовая стоимость является приближенной оценкой, т.к. не отражает рыночную стоимость активов, поэтому результаты применения метода балансовой стоимости затратного (имущественного) подхода в согласовании подходов не учитываются.
Выводы по разделу:
• Оценщик принял решении отказаться от применения затратного подхода по следующим причинам:
- В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке акций в соответствии с требованиями Федерального закона “Об акционерных обществах” № 208 – ФЗ от 26.12.1995 (в редакции от 24.07.2007 N 220-ФЗ), утвержденными Решением Совета РОО 1 ноября 2007 года при применении подходов к оценке объекта оценки в первую очередь применять доходный и сравнительный подходы;
- Основную часть результата затратного подхода по ГРО составляет стоимость газопроводов. На сегодняшний день в большинстве ГРО не урегулированы права на газопроводы, находящиеся на балансе предприятий, в том числе на земельные участки относящиеся к газопроводам. Любое допущение о существующих правах повлечет за собой существенное искажение результатов оценки;
- Заказчик оценки и эмитент техническую информацию по объектам основных средств не представили.
• Балансовая стоимость 1 акции составляет на дату оценки 25,75 руб., данный показатель носит вспомогательный характер и в определении итоговой стоимости объекта оценки не участвует.

Доброй ночи, интересно как Вы объясните отказ от затратного подхода(основного по удельному весу) заказчику, я бы за такой отчёт на Вас подал в суд и выиграл, его. Желаю Вам соблюдать стандарты оценки, а что касается неоформленной земли, так как раз этот момент, можно обойти. ;)

Может представите свой вариант расчета встроенного помещения затратным подходом и обоснуете его?? а то очень интересно

мне тоже было бы интересно взглянуть на ваши расчеты ))))