Рыночная стоимость, гараж подземный-бок

[Анна К]

Здравствуйте ! Помогите пожалуйста!
Оцениваю подземный гараж боксового типа.
Получилось:
Рыночный (сравненительный)- 6 млн.
Затратный (смета)+ прибыль предпринимателя 20% -не много? как обосновать и посчитать , где можно почитать?)-2,5 млн.
Доходный (прямой капитализации)- 1,3 млн. и то с большим трудом.
На учебе нас учили, что стоимость полученная разными подходами не должна отличаться более, чем на 20-25 %. НО НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ!!!
Заказчику нужна стоимость за которую он может приобрести аналогичный объект в том же районе!! так и должно быть ! но как сделать ?
Если не затруднит про ставку капитализации где можно почитать , что-нибудь внятное, особенно обоснование показателей из которых она складывается?

[Михаил]

Прибыль предпринимателя для затратника можете поискать в статистических мониторингах Яскевича http://www.ocenchik.ru/method/realty/191/
правда для Москвы там есть данные по прибыли предпринимателя только для подземных парковок в элитных жилых зданиях (в средних районах она составляет 84%, а в районах, приближенных к МКАД - 48%).
По доходнику, рассчитываемому для обычного гаража-бокса, я уже сталкивался с подобной проблемой. Он реально получается в почти в 2 раза меньше сравнительного, даже если ставку капитализации брать по минимуму. Поэтому, в отчете по оценке гаражей, я всегда отказываюсь от расчета доходника (если конечно, это не идет в разрез интересам заказчика).

[Анна К]

Спасибо! Пришлось мониторить Красноярск!
От доходного я отказалась, только время зря тратить, все равно бесполезно.
А вот затратный подсказали
Есть( смета - износ ) к ней+ прибыль предпринимателя ( отношение долевого от застройщика к готовому по нескольким объектам) и + коэффициент райнирования города (утвержденный губернатором)= все хорошо! НО!
Расчет прибыли предпринимателя мне очень понравился - просто и логично. А вот применение коэффициента райнирования города по зонам- не совсем. Который день "ломаю голову" мне ясно если я построю гаражи в центре города и на окраине, то рыночная стоимость у них будет разная- но что то мне это очень напоминает прибыль предпринимателя, только значитель больше?