Оценка знания в исторической части города

[Инесса]

Здравствуйте, коллеги!!!! Хочу проконсультироваться вот по какому вопросу: необходимо оценить ветхое здание 1922г.п. в исторической части города (самый центр), здание деревянное, одноэтажное с мансардой, когда-то было жилое, сейчас административное. У балансодержателя этого здания есть охранные обязательства на материальную историко-культурную ценность. Здание собираются продавать, но покупателю необходимо сделать его реконструкцию... соответственно с разрешения Мин. культуры и Мин. архитектуры и строительства, сами понимаете - хождение по мукам.... Как эти вещи увязать с оценкой здания. С одной стороны холупа... с другой - в исторической части города. Спасибо!!!

[Михаил]

Знаком с подобной ситуацией. Здание, конечно, само по себе (если считать затратным подходом стоимость его воспроизводства или замещения с учетом износа) ничего не стоит: "холупа", да еще с кучей обременений в использовании (необходимость реконструкции с разрешения Мин. культуры, Мин. архитектуры и проч.). Тем не менее, значимую ценность представляет собой земля под этим зданием - "в исторической части города".

[Инесса]

Вообщем, как я понимаю, эти обременения на стоимость никак влиять не будут, они только перейдут от старого владельца новому.... Да, а с землей я согласна, надо посчитать ее реальную рыночную стоимость... это и будет самая большая ценность..

[Михаил]

Однако, если бы оцениваемое здание было без подобных обременений, то оно по определению стоило бы дороже.

[Инесса]

А с этого места по-подробнее....

[sky-perm]

Дважды видел отчеты по оценке зданий являющихся историческим памятником, в обоих случаях в разделе ограничений и допущений в отчете оценщики писали что не учитывают данный факт и считали здание как обычно. То что здание является памятником по моим понятиям это обременение и это "минус". В вашей ситуации я бы посчитал его как обычно и в конце из согласованной рыночной стоимости вычел затраты на необходимую реконструкцию здания (данную реконструкцию я так понял заставляют сделать покупателя) этим вы и учтете данное обременение

[Жданов]

Согасен со sky-perm. Я бы тоже скорректировал рыночную стомость здания на стоимость затрат, которые обязывают понести собственника.