Помогите знатоки!

Расчитываю фин. показатели для инвестиционного проекта(строительство комплекса жилых домов в регионах России). Возник вопрос - какие ден. потоки включать в чистый ден. поток для расчёта ЧДД (чистого дисконтированного потока, IRR(внутренней нормы доходности, срока окупаемости).
Сейчас включаю для расчёта эфективности для акционеров:
+Выручка от реализации квартир(без НДС)
- Капит. вложения без НДС
- Операционные расходы без НДС
-Налоги(налог на имущество, налог на землю, )
- Налог на прибыль
+ ПОступление по кредиту
+ Поступление от акционеров(инвесторов по начальной стадии строительства)
- выплата процентов
- погашение тела кредита

Правильно ли я формирую чистый денежный поток?