Оценка здания кинотеатра

[Дмитрий Ф]

Здравствуйте, уважаемые коллеги!
Буду благодарен за ваш совет при оценке довольно интересного объекта.
Дело в следующем.
Необходимо оценить здание бывшего совеского кинотеатра с присиройкой в маленьком провинциальном городке.
Пристройка довольно своеобразная - это помещение церкви, с надстроенными куполами и церьковным крылечком. Здание полностью отведено церкви.
Необходимость оценки заключается в том, что церковь будет переносится в другое место, а здание должно использоваться непосредственно по назначению - как кинотеатр не менее 5 лет (постановление Главы района).
Землю я считаю методом предполагаемого использования в АНЭИ ЗУ как условно свободного через строительство здания торгово-сервисного назначения. Земля есть, затратный подход не проблема. От сравнительного отказываюсь, рынок скуден и объект достаточно специфичен.
НУ ВОТ ЧТО ДЕЛАТЬ С ДОХОДНИКОМ?
Доходную часть в исппользовании под кинотеатр я может и посчитаю, но расходную... да и за 200 км нет ни одного кинотеатра!!! К тому же в здании есть и множество других помещений которые остануться неиспользуемыми, что делать с ними?
Или может мне вообще от доходника отказаться? Или может кто-нибудь с этим сталкивался? Все-таки отчет идет в серьезное место и хотелось бы 2 подхода.
Заранее благодарен.

[Lenin]

А что сложного спрогнозировать доходник то? Выручку посчитать легко. Прибыль - по среднеотраслевой рентабельности Остальные компоненты по правилам доходника. Церковь как непрофильный актив просто добавите результат затратника.

[Дмитрий Ф]

Lenin[B]
Насколько я знаю среднерыночная рентабельность применяется в основном для оценки бизнеса, вопрос в том как из этого вычленить стоимость моего объекта недвижимости (здания)

[Дмитрий Ф]

тем более что месторасположение достаточно специфичное, где кинотеатр очень долго будет окупаться. Его и делают там не из-за денег, местные новые русские поднимают так сказать культурный потенциал населенного пункта

[Жданов]

Дмитрий, вопрос с доходником довольно щепетильный. Если вы будете рассчитывать доходник через продажу билетов в кинотеатре, то, на мой взгляд, это будет не совсем правильно, поскольку доходы от продажи билетов в кинотеатре генерируются не только зданием, в котором он располагается. Получается, что вы будете просчитывать инвестиционный проект, чистую текущую стоимость бизнеса. Это равно тому, если бы вы рассчитывали рыночную стоимость, скажем, торговых помещений через продажу обуви, или через продажу продуктов питания (как варианты их использования под обувной магазин или магазин продуктов).
Более правильным будет, если вы все же найдете хоть какие-нибудь аналоги сдачи в аренду помещений (обычно они есть даже в самых захудалых провинциальных городках), рассчитаете методом сравнения продаж ставку аренды для вашего объекта и рассчитаете обычный доходник дисконтированием или капитализацией. Эксплуатационные расходы при этом примете в размере их средней величины (25-30% от ДВД).