Оценка частных жилых домов, Расчет здания и участка о отдельности

Помогите, пожалуйтса!!!!
Как оценить жилой дом и участок на котором он находится?

Сравнительный: метод сравнения продаж аналогичных предложений о продаже жилых домов с участками.
Затратный: для расчета стоимости строительства дома можно использовать сборник Ко-инвест "Жилые дома" + земельный участок методом сравнения продаж аналогичных предложений или методом МАИ.

Интересный вопрос =)))
Все зависит от цели. Если для нотариуса - то просто землю сравнительным, домик - по коинвесту. Если для развода, то придется считать все: и землю и домик и отделку и заборы и альпийскиие горки, бассейны, столбы, колодцы. Могут попасться и такие (реально было у нас в практике) которые заставили считать вишни и кусты клубники. Потом домотались, что мы не посчитали чеснок, которы посадили на зиму.. Так что вот такие пироги.
А еще помню случай, когда оценивали строение для страховой. У мужика 40 (!!!) соток земли прямо в Химках и дом квадратов под 1500. Так мы посчитали, что стоимость СТРОЕНИЯ примерно 1600 долларов за метр. Он прицепился, что стоимость строения 8000 долларов. оказалось все просто - он хотел посчитать удельную стоимость строения с учетом всех своих плазменных телеков огромных размеров, сантехники с позолотой и прочей "ерунды". Так что все зависит от конкретной цели и задания на оценку.

Для нотариуса в целях оформления наследства? А почему объект считать только затратником? Мы для приобретения в порядке наследования обычно сравнительным считаем (в комлексе домик с землей).

Спасибо!!!! :)
а если для банка или, например, для службы приставов, или вроде того? <_<

и вообще, по-моему это не совсем корректно...
как внутри одного подхода возможно использование другого??????? :unsure:
нет, конечно, и мы так же считаем ;) , но где логика?
всем известно, что затратный - это отмазка и никакой реальной ценности он не представляет, а считают его потому, что в книжках по оценке пишут: "ТАК НАДО!"
а земля - рыночным!
вот и получается - "дом в облаках" + "синица в руках"
а исправляется всё это г... только за счет согласования результатов где на затратный всегда приходится примерно 0,000000000000000000000000000001...
поправьте меня если я ошибаюсь

На счет затратника - это вы зря. Если правильно все считать, то стоимость строения, полученная затратным путем практически совпадает со сравнительным. Просто не надо к нему относиться "типа делаем, потому что надо". Надо просто грамотно делать. и Грамотно считать прибыль застройщика. В подмосковье она реально на уровне 50%-60%.

честно говоря, не помню ни одного случая когда она (стоимость по з.п.) хотя бы слегка напоминала реальную, т.е. рыночную.
а на счет прибыли застройщика это вопрос сложный....
ни один бизнесмен никогда не скажет сколько он зарабатывает, а самому просчитать это не реально, так как мы не профессиональные строители и учесть всех факторов, влияющих на окончательную стоимость 1 кв.м., не можем....
хотя................................возможно всё приходит со временем ;)

Lenin прав, если "грамотно" считать рыночную стоимость недвижки, то больших "качелей" в результатах стоимости, полученных различными подходами, быть не должно. (Про бизнес я не обобщаю, поскольку там своя специфика, которая связана с тем, что собственник не всегда отражает реальность в бухгалтерской отчетности по причине возможной работы "в черную" (уклонения от налогов и т.п.)). Прибыль застройщика (или на английский манер, девелопера) нужно брать наиболее приближенную к рыночной, например, по статистической информации, публикуемой в Мониторингах Яскевичах, правда там не по всем городам и объектам. Ну, или можно эту прибыль застройщика посчитать самому, например методом дисконтированного денежного потока.
Затратный - далеко не "отмазка". А при расчете стоимости частных домов, построенных по сложному индивидуальному проекту, это вообще чуть ли не единственный подход, реально отражающий стоимость.
Все подходы - и затратник, и доходник, и тот же сравнительный - считаются РЫНОЧНЫМИ, потому, что они рассчитываются на основе реальных рыночных данных.
Просто специфика затратника такова, чо земля считается отдельно, так как для того, что воссоздать дом, застройщику нужно сначала приобрести землю. Кроме того, землю в затратнике не обязательно считать методом сравнения продаж, основанном на сравнительном подходе. Есть еще другие методы: выделения, распределения, капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования.

Конечно затратный не отмазка и не ерунда.
Почти по всем промышленным объектам стоимость посчитанная затратным подходом получается больше, чем и сравнительным и доходным.

Да и частный дом можно построить в таком месте, что сравнительный подход даст меньшую величину, чем затратный. Ну а доходный, и вовсе, по жилой недвижимости, как правило, не велик.

Оценщице: вот это Вы меня и загрузили!!!!
не скажу что изменили моё мнение, но, по правде говоря, задуматься заставили! Спасибо!
по крайней мере, я понял почему землю так считают.

а Вам loser, хочу сказать что я имел ввиду самый широко распрастраненный вариант - частный дом в густозаселённом районе, а так я конечно понимаю что избушка на опушке не сравнится с избушкой на Рублёвке....и всё же благодарю за участие!!!! :D

А в оценке бизнеса, действительно, иногда большие "качели" в результатах оценки рыночной стоимости получаются. Например, когда попадаются предприятия, имеющие большое количество "не задействованных" в основном производстве площадей. Так, по "Отчетам о прибыли и убытках" предприятие убыточное, но "налицо" неэффективное использование большого количества площадей, которые по всей видимости сдаются "в черную" (это очевидно, поскольку только "дурак" не сдавал бы кучу помещений в центре Москвы). Отсюда: затратник "взлетает", а доходник на основе ретроспективного анализа бухгалтерской отчетности нулевой, даже минусовый:) Приходится доходник корректировать (чтоб хоть как-то сравнять с затратником) на стоимость площадей, не задействованных в основном производстве, выясняя у руководства, и обговаривая этот момент в отчете (что задействовано в пр-ве и где они сами сидят, а где не сидят и даже не бывают).

Ха, так незадействованные активы легко подвергаются экономическому износу и все становится на свои места.
Другое дело - из практики, когда фирма "ничего неимеющая" берет в аренду за 100 рублей базу сжиженного газа с годовой прибылью в 10 000 000 рублей. Вот и сколько стоит такая фирма? Всем понятно, что при смене собственника такой договор аренды будет пересмотрен. Но все таки =))))))

По поводу примера Жданова
Некоторые толковые люди (целый председатель экспертного совета СРО) считают, что незадействованные активы надо прибавлять в конце концов к последним денежным потокам в доходном подходе.
Я, обычно, считаю что с учетом принципа ННЭИ они приносят доходы (даже если не приносят или приносят черные).

По поводу примера Lenin'a
Могу расширить тему - подобная ситуация возникает почти с любой управляющей компанией при крупном производственном монстре, всё барахло на ОАО "...нефтестрой", а все финансовые потоки на ЗАО УК "...нефтестрой".

И сколько она стоит? Ведь основной актив - отношения с ОАО...