ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

подкиньте, плиз, парочку примеров с расчетами.
хочется чего-нибудь новенького, а то старые формы уже поперёк горла :P

Был у меня подрядчик, который так доходник сделал так, что мы даже не поняли как - настолько мощно =))))

а по подробнее, только чтоб я понял :D

[...]

по недвижке?

да, по недвижке ;)

обмен?;)

:huh:

?:)

обмен?

раз просишь мою расчетную форму, тогда кинь заценить и твою, которая уже "поперек горла". Взаимовыгодное сотрудничество так сказать;)

ок, а куда кидать?

отправила свой мейл-адрес на ваш Персональный Профиль

драсти!!!! ;)
а что там с моим доходником?

При проведении данной оценки Оценщик использовал двухфазную модель дисконтирования «свободных денежных потоков на собственный капитал» (free cash flow to equity – FCFE). Основным условием, на котором основано проведение данной оценки, является то, что оцениваемые объекты являются имуществом действующих предприятий.
Обоснование использования модели. Наши предположения основываются на анализе макроэкономических данных в ретроспективном периоде и Прогнозе социально – экономического развития российской федерации на 2007 год, параметрах прогноза на период до 2009 года, подготовленном Министерством экономического развития и торговли РФ. Индекс потребительских цен на бензин автомобильный увеличивался за 2000 – 2005 гг. в среднем на 16,9% ежегодно. Причем эти темпы роста превышали средние темпы роста потребительских цен. Хотя МЭРТ прогнозирует снижение темпов роста цен ГСМ с 16% в 2005 году, они все равно останутся на уровне 6-8% в 2007 году.
После распада Советского Союза парк легковых автомобилей России вырос более чем в 2,5 раза. Темпы его роста составляли в среднем более 12 процентов в год. По прогнозам среднегодовые темпы прироста числа автомобилей в стране в предстоящие годы составят 8 процентов. Увеличение парка автотранспорта, в свою очередь, вызывает рост продаж автомобильного топлива. В Ростовской области розничная продажа бензина автомобильного увеличилась в 2005г. на 10,7%, в первом полугодии 2006г. – на 31,1%; розничная продаж дизельного топлива увеличилась на 21,1% и 31,6% соответственно.
Приведенные данные позволяют Оценщику с высокой долей уверенности предполагать, что темпы роста доходов, приносимых оцениваемыми объектами, будут высокими на протяжении ближайших 3 лет. После окончания фазы быстрого роста объекты перейдут во вторую фазу – фазу стабильного роста, который находится в соответствии с долгосрочными темпами роста экономики РФ согласно прогнозам МЭРТ.
Использование свободных денежных потоков на собственный капитал позволяет после дисконтирования получить наиболее реальную рыночную стоимость оцениваемых объектов, что соответствует целям и задачам настоящей оценки.
Краткое описание модели. Свободные денежные потоки на собственный капитал представляют собой потоки, остающиеся после выполнения всех финансовых обязательств, включая платежи по долгам, а так же после осуществления капитальных затрат и покрытия потребностей в оборотном капитале.
Оценка свободного денежного потока на собственный капитал: Начинаем с чистого дохода, затем преобразуем его в денежные потоки:
Чистый доход (прибыль)
( - ) Капитальные затраты
( + ) Амортизация (износ)
( = ) Денежный поток.
В свою очередь:
Капитальные затраты
( - ) Амортизация
( = ) Чистые капитальные затраты.
Чистые капитальные затраты обычно, функция, характеризующая рост фирмы (в нашем случае не так, рост вызван макроэкономическими факторами).
Увеличение оборотного капитала истощает денежные потоки фирмы, уменьшение – увеличивает денежные потоки, доступные для распределения.
Изменения долга не рассматриваем, поскольку исходим из предположения, что предприятия опираются только на собственные средства.
После учета воздействий, которым подвергаются денежные потоки со стороны чистых капитальных затрат и изменений оборотного капитала, денежные потоки, остающиеся после этих изменений, можно определить как «свободные денежные потоки на собственный капитал» (free cash flow to equity – FCFE):
Свободные денежные потоки на собственный капитал =
= чистый доход – (капитальные затраты – износ (амортизация)) –
- изменение неденежного оборотного капитала
Основными допущениями при использовании данной модели являются следующие: стабильные темпы роста не могут превышать темпов роста экономики РФ; капитальные затраты не являются непропорционально большими относительно износа; риск фирмы оценивается как средний или более низкий.
Двухфазная модель FCFE предназначена для оценки предприятия, которое, предположительно, будет расти гораздо быстрее, чем стабильное предприятие в начальном периоде, а затем – растущее стабильными темпами.
Целью настоящей оценки является определение стоимости имущества действующих предприятий. При определении стоимости предприятия (бизнеса), как правило, учитывается доход от денежных средств и ликвидных ценных бумаг, а также доход от оборотных активов. Учитывая цель настоящей оценки, доход от оборотных активов исключается на стадии формирования свободных денежных потоков, доход от денежных средств игнорируется, а их ценность не добавляется к ценности собственного капитала на заключительном этапе расчетов. Таким образом, в результате применения данной модели с учетом указанных условий мы получим стоимость оцениваемого имущества.
Стоимость представляет собой приведенную стоимость FCFE (для года в период исключительного роста), к которой добавляется приведенная стоимость на конец периода.
Стоимость = Приведенная стоимость FCFE +
+ Приведенная стоимость заключительной цены =

= ,
где FCFEt – свободные денежные потоки на собственный капитал в год t;
Pn -стоимость на конец периода на конец исключительного роста;
Khg, st - стоимость собственного капитала в период высоких темпов роста (hg) и в период стабильного роста (st).
Заключительная стоимость обычно вычисляется по модели вечных темпов роста:
Pn = FCFEn+1/(kst – gn).
где gn – вечные темпы роста после конечного года.
Первая фаза – быстрый рост чистого дохода, основанный на росте объемов продаж и цен на нефтепродукты и не связанный с расширением производства (капитальными затратами). Ожидаемые темпы роста принимаются на уровне 25%, что основано на анализе макроэкономических и отраслевых факторов, а также следует из анализа рынка нефтепродуктов (см. раздел 2.2.4.) и темпов роста парка автотранспорта (см. начало данного раздела). Длительность данного периода 3 года.
Стоимость основных средств определена в Затратном подходе.
Объемы реализации представлены Заказчиком.
Закупочные и отпускные цены на нефтепродукты представлены Заказчиком и соответствуют данным, полученным при исследовании рынка.
Коэффициент реинвестирования собственного капитала определяется следующим образом
К реинвестирования собственного капитала =
= 1 – FCFE / Чистый доход.
Вторая фаза – стабильный рост. Длительность данного периода – бесконечность. Ожидаемые темпы роста принимаются на уровне 5%, что соответствует темпам роста ВВП согласно базовому сценарию долгосрочного развития экономики России.
При оценке реинвестиций в период стабильного роста существуют два подхода:
- Применить среднеотраслевые коэффициенты реинвестирования, простой способ для оценки нормализованных капитальных затрат – среднеотраслевой коэффициент «капзатраты / износ» (данный подход применить не представляется возможным, поскольку Росстат не отслеживает такую информацию по АЗС).
- Использовать связь между ростом и фундаментальными показателями:
Ожидаемый рост FCFE = К реинвестирования собственного капитала х
х Доход на собственный капитал.
Отсюда следует:
К реинвестирования собственного капитала =
Ожидаемые темпы роста чистого дохода / Доход на собственный капитал.
Ставка дисконтирования (норма отдачи) с экономической точки зрения, учитывает минимальную норму прибыли предпринимателя, при которой он готов инвестировать капитал в данный объект. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования: модель формирования цен капитальных активов (САРМ), метод кумулятивного построения, метод средневзвешенной стоимости капитала. Расчет ставки дисконтирования зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы для оценки.
При проведении настоящей оценки в качестве ставки дисконтирования мы применили величину стоимости собственного капитала после налогообложения. Стоимость собственного капитала отражает все риски, присущие инвестициям в виде акционерного капитала. Для определения стоимости собственного капитала применен метод кумулятивного построения.
Формула метода кумулятивного построения такова:
E(Rj) = Rj +RPm + RPs +Rpu,
Где E(Rj) – ожидаемая ставка дохода;
Rj - безрисковая ставка;
RPm – общая «рыночная» премия за риск для акций;
RPs – премия за риск для малых компаний;
Rpu премия за несистематический риск для конкретной компании.
(«Оценка бизнеса» Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004, стр. 164).
В качестве безрисковой ставки была выбрана средняя ставка доходности на 01 августа 2006 года по следующим ОФЗ со сроком погашения более 5 лет:
Наименование Тип Срока погашения Валюта Эффективная доходность, %
Россия, 46014 ОФЗ АД 29.08.2018 RUR 6,69
Россия, 46017 ОФЗ АД 03.08.2016 RUR 6,7
Россия, 46018 ОФЗ АД 24.11.2021 RUR 6,78
Россия, 46020 ОФЗ АД 06.02.2036 RUR 6,98
СРЕДНЯЯ 6,79
Округленно, безрисковая ставка равна 6,8%. Источник информации www.cbonds.ru, ММВБ.
Общая «рыночная» премия за риск. По данным Госкомстата, рентабельность проданных товаров, работ и услуг по экономике в целом за 2005 год составила 14,6%. Таким образом, премия за риск будет составлять разницу между безрисковой ставкой и указанной рентабельностью. Размер премии равен: 14,6% - 6,8% = 7,8%
Премия за размер компании: результаты многочисленных исследований свидетельствуют о том, что у более мелких компаний норма прибыли выше, чем у более крупных компаний. Результаты исследований в этой области проведены компанией Ibbotson Associates. В соответствии с рекомендациями компании Deloitte and Touche данная премия принята на уровне компаний с минимальными значениями капитализации – 2,62%.
Премия за специфический риск оцениваемой компании отражает дополнительные риски, связанные с инвестированием в оцениваемую компанию. Основными факторами, оказывающими влияние на данный показатель, являются:
- уровень установленных тарифов;
- зависимость от ключевых сотрудников;
- корпоративное управление;
- зависимость от потребителей услуг;
- зависимость от ключевых поставщиков;
- наличие перспективы развития бизнеса;
- состояние основных фондов;
- финансовое состояние бизнеса и возможность привлечения средств для финансирования капвложений.
Рекомендуемый диапазон премии лежит в пределах от 0% до 10%.
Фактор риска Степень риска Результат
Низкая Средняя Высокая
1. уровень установленных тарифов 1 2 3 1
2. зависимость от ключевых сотрудников 1 2 3 1
3. корпоративное управление 1 2 3 1
4. зависимость от потребителей услуг 1 2 3 1
5. зависимость от ключевых поставщиков 1 2 3 2
6. наличие перспективы развития бизнеса 1 2 3 1
7. состояние основных фондов 1 2 3 1
8. финансовое состояние бизнеса и возможность привлечения средств для финансирования капвложений 1 2 3 1
9. Итого (сумма 1 – 8) 9
10. Степень риска (9 / 8) 1,13
Расчет премии за специфический риск
Степень риска Рассчитанное значение Размер премии
Низкая > = 1, но < 1,5 0 – 2%
Ниже средней > = 1,5, но < 2 3 – 4%
Средняя > = 2, но < 2,5 5 – 6%
Выше средней > = 2,5, но < 3 7 – 8%
Высокая > = 3 9 – 10%
Размер специфического риска в оцениваемое предприятие лежит в диапазоне премии риска «низкая» 0% – 2%, очень близко к ее нижнему значению. Поэтому нами в дальнейших расчетах принято значение на уровне 0,5%.
Пояснение: 1,5 – 1 = 0,5, т. е. диапазон 0,5 соответствует диапазону 0-2%; значение 0,13 соответствует 2% / 0,5 х 0,13 = 0,5%
Таким образом, в соответствии с методом кумулятивного построения, требуемая норма прибыли на вложенный капитал составляет
№ п. п. Показатели Величина
1 безрисковая ставка 6,80%
2 общая «рыночная» премия за риск 7,8%
4 риск, связанный с небольшим размером компании 2,62%
6 специфический риск компании 0,5%
Итого 17,72%
Ставка дисконтирования принимается на уровне 17,72%.
Базовым периодом для расчетов является период с 1 авгу ста 2005г. по 31 июля 2006г.