Земельный участок, Как определять годовую арендную плату

[Залина]

Как определять годовую арендную плату земельного участка с последующим выставлением его на аукцион

[Lenin]

Ну как определять - из предпосылок доходного подхода: капитализированная годовая аренда = рыночной стоимости (если очень грубо), следовательно, арендная ставка = произведение рыночной стоимости на ставку капитализации. Ставка будет примерно 17-20%

[Жданов]

Залина, может вы имеете ввиду плату за право аренды земельного участка? тогда стартовая цена на аукционе определяется по Приложению 4 к Постановлению Правительства Москвы от 20 июня 2006 г. N 419-ПП "ВРЕМЕННЫЕ ПРАВИЛА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПЛАТЫ ЗА ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (в последней редакции Постановления Правительства Москвы от 11.12.2007 N 1075-ПП).

[Оценщица]

Lenin, это смотря для какого участка! если в центре Москвы, так м.б. и около 10-12%!
Залина, арендная плата за землю считается по той же схеме, по которой она считается для нежилого помещения. Т.е. рассчитываете рыночную стоимость земельного участка теми стандартыми методами для оценки земли, которые применимы в вашей ситуации, а потом, как написал Lenin, по стандартной формуле доходного подхода (стоимость = доход/ставка капитализации), переходите от стоимости к арендной ставке.

[Lenin]

Ну дык надо считать ставку капитализации. Ясное дело, чем надежнее вложение, тем ниже ставка. А в принципе в Москве всего около 100 фирм владеют землей на правах собственности - остальное право аренды.

[Оценщица]

Lenin, что-то мне такие не попадались...

[Lenin]

Мне попадались - на бауманке у товарищей одних 2 Га в собственности. Именно в собственности. Остальные в большинстве - право аренды.

[Жданов]

а как вы в затратном подходе к оценке здания рыночную стоимость права аренды земли под ним считаете? методом сравнения продаж в основном?

[Lenin]

в основном да. Но есть рекомендации какие-то правительства Москвы. Если по ним считать то получается меньше в разы. Стараемся избегать затратника для Москвы и крупных городов. В регионах - без проблем. Хотя у нас тут одна тема была - база сжиженного газа в Сочи. 5 метров до моря =)))) площадка огромная. А перепрофилировать под курорт - низя - социально значимый объект. Перенести на другое место все эти резервуары и подъездные пути просто нереально дорого.

[Оценщица]

Я раньше оценивала стоиость право аренды по Прил. 4 к Постановлению Пр-ва Москвы от 20.06. 2006 г. N 419-ПП "Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка (ред. Постановления Пр-ва Москвы от 11.12.2007 N 1075-ПП), которое указано выше Ждановым. Но стоимость, рассчитанная по данному Постановлению, далека от рыночной. Для приведения полученных результатов в величины, более приближенные к рыночной искала инфу о проведении торгов по продаже прав аренды зем. участков. Вычисляла коэффициенты отношений фактических рыночных цен продаж прав аренды к начальным, стартовым (читай, рассчитанным по Постановлению). Находила среднее арифметическое коэффициентов и полученный коэффициент применяла к стоимости, определенной по Постановлению.

Сейчас для определения рыночной стоимости прав аренды использую метод сравнения продаж аналогичных прав на рынке. Однако тяжело искать аналоги: их не так много.

Считаю, что все же, что при оценке зданий в Москве от затратника отказываться не стоит.

[Михаил]

Оценщица, я тоже считаю затратник и рассчитываю рын. стоимость права аренды участка методом сравнения продаж. А аналоги действительно тяжело подобрать: в основном попадаются не просто предложения о продаже прав аренды земли, а продажа инвестиционных контрактов.