Оценка частных жилых домов, Расчет здания и участка о отдельности

[Оценщица]

Lenin, ну износ-не износ, а земля-то в центре Москвы стоит немало. Даже если эти старые советские складики и имеют экономический износ и затратником вы их стоимость уменьшите, то на землю-то износ вы экономиеский никак не начислите. Да и в затратнике основная часть стоимости на землю приходится. Так и получается, что затратник по ЧА взлетает. А доходник маленький, потому что эти складики и по 100 баксов за квадрат хоть и "на ура" идут, но только "в черную".

loser (как-то неловко вас так называть, может вы Ник смените?:), так Вы все-таки прибавляете стоимость незадействованных активов к последним денежным потокам в доходнике? или по наиболее эффективному использованию закладываете, что якобы они должны приносить доход и сдаются в аренду? А как же реальная ситуация на предприятии, если по отчетности они не сдаются? как же это в отчете-то объяснить?

[loser]

Называйте как хотите :D

А если вы считаете здание в котором из-за дурацкого менеджмента не сдается часть площадей в аренду, или сдаются по ценам ниже рыночных, или в черную, что просто копируете их данные?
Ну вот реальные примеры - в хорошем месте "советский" институт НИИ, объявление о сдаче в аренду площадей только внутри в вестибюле. Желающие есть, а информация плоходоступна. Я знакомому сказал, он взял пол этажа и сдал в субаренду. А до этого площади восемь месяцев пустовали. Директор такой, и помощники...

Также и с бизнесом.
Ну пустует на фабрике половина земельного участка в 6 гектаров! И здание АБК, в нормальном состоянии, пустует. Ну не могу я принять такие данные к расчету! Н Е М О Г У.
Прогнозирую разные мероприятия в доходном подходе и сдаю площади. По "своим" арендным ставкам, и со "своей" прогнозной недозагрузкой.
Это и есть - прогнозирование денежных потоков. А не просто корреляция с ретроспективой.

[Оценщица]

получается, что вы просто прогнозируете, что на предприятии кардинально изменится качество менеджмента (директор и помощники сменятся, или им вставят новые мозги:), т.е. оцениваете предприятие с хорошим менеджментом, хотя реально он никакой. Думаю, в принципе, может действительно лучше оценить эти активы сверху дисконтированного денежного потока по рыночной стоимости, например, тем же доходником и прибавить "в довесок", т.е. внести корректировки и все, чтобы большой разницы в результатах не было.
Хотя, в случае если оценивается предприятие для целей купли-продажи и прогнозируется доходник с точки зрения уже нового собственника (который "пошустрее" предыдущего будет, да еще придет со своей такой же шустрой и предприимчивой командой), то в этом случае, конечно, Вы правы и лучше по Вашему варианту посчитать!

[loser]

Всё верно говорите, но я бы чуть-чуть уточнил что у меня получается ;)

Во-первых, мы ведь оцениваем предприятие не в текущем использовании, а, так сказать, оптимальном - рыночном варианте.
Во-вторых, сменится или не сменится собственник, но мы ведь предполагаем гипотетического собственника, а не имеющегося, так?
В-третьих, конечно я не предполагаю, что собственником станет Путин или или его преемник, и всё попрёт со страшной силой :D . Я предполагаю оптимальный наиболее вероятный вариант развития событий. Но не самый оптимистический, хотя и не самый пессимистический.

Ну и конечно, мнение имеющегося собственника и менеджмента учитывается. Но не на 100%.

[-=M=-]

это всё, конечно, хорошо, но вот что там с моим доходным подходом?

[Оценщица]

loser, с первым пунктом - согласна;
со вторым - тоже (гипотетический собственник = наиболее эффективный собственник);
пункт 3 - вы круто завернули:) Если собственником шоколадной фабрики стал бы Путин и его команда, то наверное бы у этой фабрики все "поперло со страшной силой"!:)

[Оценщица]

Мистер "М", я отправила адрес своей почты, на который вам кидать свою табличку, на ваш персональный "Профиль": посмотрите в правом верхнем углу окна "новый письма". И я ответным письмом отправлю вам свою.

[-=M=-]

я уже давно её туда скинул

[Оценщица]

М, ок,
получила - отправила

[-=M=-]

:D