Оценка садового земельного участка

[Зарина]

Здравствуйте уважаемые специалисты! Помогите разобраться в следующей проблеме.
Дело в том, что надо определить рыночную стоимость земельного садового участка. Вся проблема в том, что у этого садового участка имеется обременения: во-первых разрешенное использование этого участка под садоводство; во-вторых невозможно перевести эти земли в земли поселений, т.к. эти земли уже зарезервированы городом под развитие и реконструкцию города. Как же определить рыночную стоимость этого участка садового с учетом этих обременений? Я уже долго ломаю над этим голову. Ведь эти понятия какие то не совместимые. Ну смотрите сами: ведь если у участка обременения (да еще такие!) и еще в силу того что рынок земли практически не развит, то рыночная стоимость этого садового участка равна нулю (ведь такой участок никто не купит). И что делать? Мне по любому надо определить сколько же заплатить владельцу данного участка (а он оформил участок в собственность) что бы компенсировать то, что этот участок у него изымают.
Если у Вас возникли вопросы, нужные чтоб ответить на мой вопрос, то задавайте я отвечу. Надеюсь кто-нибудь сможет мне помочь. Заранее спасибо.

[Михаил]

У меня был похожий случай: оценивал садовый участок с частным деревянным домом на окраине Москвы. Дом - в собственности владельца, участок в бессрочном постоянном пользовании, НО правительство Москвы определило уже его под строительство торгового центра. Цель была следующая - оценить объект, т.е. улучшения под снос и определить цену, которую нужно выплатить владельцу садового дома. Сторона, которая должна была выплачивать старалась делать упор на затратном подходе, что, соответственно приводило к тому, что стоимость лачуги получсалась копейки. Я же сдала упор на доходнике и посчитал землю методом наиболее вероятно использования, т.е. строительства тогового центра (основные параметры планируемого торгового центра, т.е. стоимость строительства, общую площадь, взял из интернета из объявления о конкусре - поиске застройщиков). Объяснение такое: "По мнению Оценщика, применение затратного подхода к оценке рассматриваемого объекта не-движимости нецелесообразно. Этот подход основан на предположении о том, что стоимость объекта оценки определяется суммой издержек на приобретение подобного земельного участка и строительства на нем идентичных или аналогичных улучшений. Однако, существующие юридические ограничения на использование рассматриваемого земельного участка делают невозможным гипотетическое моделиро-вание такой ситуации, поскольку не один инвестор не будет вкладывать свои средства в подобный зе-мельный участок и возводить на нем подобный жилой дом и гаражи, тогда как перспектива его развития уже предопределена.
Кроме того, Оценщиком не были выявлены реальные предложения на продажу подобных объек-тов недвижимости с подобными юридическими ограничениями на его использование. Это обстоятельст-во исключает возможность использования сравнительного подхода в данной оценке.
В результате анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, Оценщиком принято решение: для расчета рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка с улучшениями целесообразно применить метод предполагаемого использования, а именно: демонтаж его улучшений, объединение с прилегающими земельными участками и строительство на площади 2 га торгового комплекса. По мнению Оценщика, этот метода в наибольшей степени отражает мотивации инвестора."