Уважаемые коллеги, здравствуйте.

Не являясь финансовым экспертом в области проф. оценки прошу помочь в определении формулы расчета роста стоимости (капитализации) недвижимого актива и среднегодового денежного потока.

Есть проект строительство которого завершается в течение года - €19М (кеш, без НДС)

Есть прогноз оценки роста стоимости актива (статистика рынка, рынок в Еропе, в этом конкретном месте города) -
+20% ввод в эксплуатацию
+5% в год


Проект прогнозирует генерировать кеш с первого года, т.е. после ввода в эксплуатацию будет сдано в аренду (заполняемость прогнозируется 90%).
Понятно, что для инвестора соотв денежный поток первые два года отрицательный, пока не окупится, мы это не берем в расчет.

Есть следующие вопросы, сильно благодарен всем кто ответит.

1) при расчете среднегодового значения денежных потоков - верна ли формула: учитывается среднегодовая капитализация актива (дельта с прироста рыночной стоимости актива и инвестиционного капитала) + плюс среднегодовой денежный поток доходов с аренды?
Собственно вопрос - участвует ли "капитализация@ в расчете среднегодового значения денежных потоков?

..и ключевой вопрос для меня:

2) от какой суммы будет вестись расчет ежегодной нарастающей суммы капитализации недвижимого актива?
если считать что базовый рост с момента ввода в эксплуатацию составил: 19М+20% = 22,8М
при прогнозе 5% роста в N'год (со второго года) - расчет ведется так ?

ежегодная нарастающая суммы капитализации = 5%(прогноз роста стоимости актива) [*] (первоначальная стоимость объекта [+] сумма результатов расчетов прироста за предыдущие N'лет),

Привожу мое понимание "нарастающему тотал" (условимся что 19M - чистая стоимость актива, узнаем каков будет прогноз капитализации на 5й год - не берем в расчеты амортизацию и т.п.)

1й год - вроде бы все понятно: 19М+20% = 22,8М (прирост актива 3,8М) - проект вышел в рынок
2й год - уже непонятно: какую сумму мы берем в расчет для фиксации капитального прироста в этот год? 22,8M+5% = 23,94M

... или же прирост 5% идет на дельту 22,8М - 19М = 3,8М ... и уже эта дельта 0,9М будер расти на 5% увеличивая от года к коду эту суммарную дельту?
... исходя из чего получается что капитализация во второй год составит 3,8М + 5% = 3,99М

беря в расчет первую формулу, получаются практически геометрическая прогрессия роста стоимости автива
3й год - ...: 23,94М + 5% = 25,14M
4й год - ...: 25,14М + 5% = 26,40M
5й год - ...: 26,40М + 5% = 27,72М

TOTAL: 27,72М - 19М = 8,72М фактическая грязная стоимость недвижимого актива

Если же ошибка вкралась, пожалуйста, укажите...

Благодарю!

. Дмитрий