Автодорога, Оценка части автотрассы для сдачи в арен

Уважаемые Оценщики! Кто нибудь сталкивался с оценкой автодороги (части автодороги) для определения ставки арендной платы. Как правильно подойти к решению этого вопроса? Сталкиваюсь с этим первый раз, не знаю с чего начать. Подскажите у кого есть опыт по оценки таких сооружений.

Как вариант:
1. Определяете стоимость дороги затратным
2. На сайте Росстата ищите показатели рентабельносьти активов (ROA)
2.1 Находите вид деятельности "Эксплуатация автомобильных дорог общего пользования"
3. Находите ЧОД, который будет получать собственник в виде арендных платежей (арендатор получает прибыль, от своей непосредственной деятельности, используя эти догрогу).

- 1. Определяете стоимость дороги затратным -
А разве этого будет достаточно?
Имею в виду: разве эксплуатационное состояние на стоимость не влияет?

Как вы обоснуете применение показателя рентабельности вместо коэффициента капитализации.
На какой источник информации указать ссылку?

Думаю достаточно описания того, что представляет из себя ставка капитализации ( http://dic.academic.ru/dic.nsf/fin_enc/29775 ) и что есть рентабельность активов (http://www.fedstat.ru/indicator/description.do?id=31430&referrerType=0&referrerId=1293288 )

Дополню:

Приравниваем норму отдачи на капитал, в составе ставки капитализации, к рентабельности активов.

Исходя из того, что Росстат использует значения бухгалтерской отчетности, а по ПБУ стоимость основных средств указывается без НДС, увеличиваем полученное значение на 18% (в 1,18 раз).

Находим норму возврата, например по Рингу, прибавляем.

Полученное значение и будет ставкой капитализации для автодорог общего пользования, при эксплуатации её по прямому назначению.

В общем, мы нашли некую величину дохода – ренту, которую намерен получать собственник дороги в виде аренды. Арендатор будет генерировать свой доход от своей непосредственной деятельности, используя этудорогу.

Для полноты картины прибавляем расходы, которые будет нести собственник, например налог на землю.

Искомая величина - ставка аренды.