оценка земельного участка в поселке сравнительным

Подскажите пожалуйста, оценил землю сравнительным подходом, как можно людям обосновать, почему оценивал именно этим методом и не оценил доходным?

Обоснование должно быть указано в отчете. Как вы тогда составили отчет об оценке? И почему отказались от применения других подходов к оценке?

У меня было такое описание по земельному участку с домом. Может и вам поможет :)

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что исполь-зование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки и использовать затратный и сравнительный подходы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход. Данный подход основывается на принципе замещения, согласно которому инвестор поступает неоправданно, если он платит за объекты недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести объекты недвижимости аналогичной полезности и предназначения (путем покупки земельного участка и строительства зданий, сооружений без чрезмерной задержки). Затратный подход требует проведения оценки стоимости земли, определения износа и установления текущих издержек на возведение строения, из которых вычитается величина начисленного износа. К стоимости строения затем добавляется стоимость земельного участка, как если бы он был неосвоенным и готовым к наиболее эф-фективному использованию.

Сравнительный (рыночный) подход. Основан на принципе замещения – покупатель не купит объект не-движимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обла-дающего такой же полезностью. Он базируется на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. При определении рыночной стоимости в рамках текущего назначения оценки основным наиболее объективным подходом определения стоимости является сравнительный подход.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от экс-плуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика имелось несколько аргументов. Во-первых, это информация, полученная от Заказчика, что данный объект ис-пользуется и будет использоваться далее исключительно для целей проживания, то есть Заказчик не планирует сдавать ее в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в Уральском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договоры аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

Учитывая вышеизложенное, Оценщики пришли к выводу о возможности и целесообразности применения двух подходов к оценке объекта оценки – затратного и сравнительного. Выбор методов оценки в рамках каждого подхода будет обоснован в соответствующем разделе настоящего отчета.