159-ФЗ, Реализация.

[Дмитрий Романов]

А26-2003/2011

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru
официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ


г. Петрозаводск


Дело № А26-2003/2011

29 июня 2011 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2011 года.
Полный текст решения изготовлен 29 июня 2011 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погорелов В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ощепковой Т.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича
к Администрации Петрозаводского городского округа о признании муниципального контракта недействительным в части,
при участии:
истца, индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича, представителя истца Якубова И.Т., доверенность от 04.10.2010 года,
представителя ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - Балашовой Л.Г., доверенность от 11.01.2011 года

установил:
индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик) о признании недействительным в части муниципального контракта на выполнение работ по оценке недвижимого имущества № 0020001000080 от 18.08.2010 года.
Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ, статью 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» статью 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объёме по мотивам, изложенным в исковом заявлении. Полагают, что абзац первый раздела «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» Технического задания на оценку (Приложение № 3 к муниципальному контракту № 0020001000080 на выполнение работ по оценке недвижимого имущества от 18.08.2010 года) следующего содержания: «без учёта действующего договора аренды на объект (пункты 1-22 приложения № 1)» является недействительным, как противоречащий закону.
Представитель ответчика исковые требования не признал. Дал пояснения аналогичные изложенным в отзыве на исковое заявление. Полагает, что абзац первый раздела «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» Технического задания на оценку (Приложение № 3 к муниципальному контракту № 0020001000080 на выполнение работ по оценке недвижимого имущества от 18.08.2010 года) следующего содержания: «без учёта действующего договора аренды на объект (пункты 1-22 приложения № 1)» не противоречит действующему законодательству.
Заслушав пояснения истца и его представителя, пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Между истцом (исполнитель) и ответчиком (заказчик) был заключён муниципальный контракт № 0020001000080 на выполнение работ по оценке недвижимого имущества от 18.08.2010 года. Согласно пункта 1.1 указанного контакта ответчик поручил, а истец принял на себя обязательства по выполнению работ по оценке рыночной стоимости 26 объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности Петрозаводского городского округа. В силу пункта 8.1 контракта Приложения 1-3 являются его неотъемлемой частью.
Абзацем первым раздела «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» Приложения № 3 к муниципальному контракту № 0020001000080 от 18.08.2010 года установлена обязанность истца произвести оценку 22 объектов недвижимости без учёта действующих договоров аренды на данные объекты.
В разделе «Предполагаемое использование результатов оценки» Приложения № 3 определено, что результат оценки будет использован при заключении договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого объекта. В разделе «Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки» Приложения № 3 указано, что они будут использованы в рамках ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Толкуя указанные положения муниципального контракта в соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса суд приходит к выводу о том, что стороны, его заключившие, определили цель проведения оценки объектов недвижимости.
В соответствии со статьёй 1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии со статьёй 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» имущество отчуждается арендатору по цене, равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Таким образом, при определении рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в рамках ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», оценщик обязан руководствоваться нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность.
В соответствии со статьёй 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
Таким образом, определённая оценщиком стоимость оцениваемого объекта может считаться рыночной только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о её определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях конкуренции (а не для конкретного лица), вне зависимости от того, кому впоследствии будет продан объект оценки.
Согласно пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утверждённого Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 256 датой оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Согласно пункта 19 указанного Федерального стандарта оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Суд констатирует, что указанная норма исключает право оценщика учитывать обстоятельство продажи объекта оценки лицу, арендующему соответствующий объект, поскольку договор купли-продажи объекта оценки, в силу прямого указания ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» может быть заключён только после оценки рыночной стоимости данного объекта.
В силу пункта 18 указанного Федерального стандарта оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая сведения об обременениях, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Оценивая положения закреплённые статьёй 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» во взаимосвязи с положениями, закреплёнными статьями 1, 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктами 8, 18, 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утверждённого Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 256 суд приходит к выводу о том, оценщик обязан учитывать обременения оцениваемого имущества, в виде действующего договора аренды, при определении его рыночной стоимости в силу императивных предписаний указанных нормативно-правовых актов.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что абзац первый раздела «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» Технического задания на оценку Приложения № 3 к муниципальному контракту № 0020001000080 на выполнение работ по оценке недвижимого имущества от 18.08.2010 года, предусматривавший обязанность истца произвести оценку рыночной стоимости объектов недвижимости без учёта действовавших договоров аренды на данные объекты, не соответствовал правилам, установленным действовавшими на момент заключения указанного контракта нормативно-правовыми актами.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Оценив, в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что муниципальный контракт на выполнение работ по оценке недвижимого имущества № 0020001000080 от 18.08.2010 года мог быть заключён сторонами и без включения в него оспариваемого истцом условия, поскольку данное условие не может быть отнесено к существенным условиям соответствующего договора, а обязанность по заключению данного муниципального контракта для ответчика императивно закреплена действующим законодательством.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечёт недействительность прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.
С учётом изложенного суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Расходы по госпошлине, в соответствии со статьёй 110 АПК РФ, суд относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:


1. Исковые требования индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича (ОГРН 308100120300072, ИНН 100121773128) к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505) удовлетворить. Признать недействительным абзац первый раздела «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» Технического задания на оценку (Приложение № 3 к муниципальному контракту № 0020001000080 на выполнение работ по оценке недвижимого имущества от 18.08.2010 года) следующего содержания: «без учёта действующего договора аренды на объект (пункты 1-22 приложения № 1)»

2. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича 4000 рублей в возмещение расходов по госпошлине.

3. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65),
- в кассационном порядке в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича 4), если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы


Судья Погорелов В.А.

[Дмитрий Романов]

159-ФЗ. Краткий обзор судебной практики.

А03-3905/2010 - Арбитражный суд Алтайского края признал недействительным постановление Администрации города Барнаула от 01.03.2010 г. №710 "Об условиях приватизации нежилого помещения... путем реализации ООО "КиноМир" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" в части определения рыночной стоимости... в размере 35 017 016 руб.

При этом суд установил следующее - "При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость (применительно к смыслу, в котором данное понятие употреблено в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) административно-торгового здания общей площадью 870 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. 50 лет СССР, 51а, с земельным участком общей площадью 3 414 кв.м. составляет 10 670 000 руб.

Арбитражный суд Алтайского края - "Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля О.А. Бабушкина пояснила, что она являлась оценщиком при проведении оценки спорного здания. В соответствии с законом об оценочной деятельности при проведении оценки она использовала все три оценочных подхода - затратный, доходный и сравнительный. Для сведения в одну величину величин, полученных при применении этих трех подходов, ею проведена процедура согласования, в результате которой и получена цифра 35 017 016 руб., которая представляет собой рыночную стоимость объекта без учета обременения в виде долгосрочного договора аренды. Необходимость указания в отчете рыночной стоимости в размере 35 017 016 руб. обусловлена тем, что на рынке отсутствуют объекты с аналогичным обременением, вследствие чего оценщику невозможно сразу рассчитать итоговую рыночную стоимость объекта. Поэтому сначала делается расчет стоимости здания, как будто оно не обладает никакими обременениями, а затем эта величина корректируется путем вычитания из согласованной рыночной стоимости обременений. В результате с учетом математического округления получена итоговая величина рыночной стоимости в размере 10 670 000 руб., которая и должна быть рекомендована при заключении сделки. Данная рыночная стоимость не зависит от того, будет ли впоследствии объект реализован на торгах, либо реализован субъекту малого предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ".


А60-62100/2009 - Рыночная стоимость судом определена по итогу рассмотрения дела в размере 943000 руб. с учетом обременения. Асбестовский городской округ изначально предлагал по стоимости в размере 1542000 руб. без учета обременения. Эксперт проводивший экспертизу в рамках рассмотрения дела сделал следующий вывод - "выявленные замечания и обнаруженные в отчете арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно. Наиболее значимое несоответствие (нарушение) - неучет в расчетах оценщика обременений в виде долгосрочного договора аренды. Данное нарушение в совокупности с ошибками в трех подходах приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости".


А60-17023/2009 - в рамках рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза отчёта оценщика, подготовленного для целей отчуждения имущества в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ. Экспертиза была поручена Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации оценщиков НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», по итогам проведения которой были установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе в связи с определением рыночной стоимости без учёта обременения договором аренды. В итоге, цена продажи была определена судом по итогам проведённой экспертизы с учётом обременения арендой.


А26-10997/2009 – постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (в составе: председательствующего Тимухиной И.А. судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.) отменено решение АС РК (судья – Лайтинен В.Э., (истец – ООО «Визит-клуб», г. Сортавала)).

13AAC (Дело № А26-10997/2009) - "Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Таким образом, при отчуждении объекта на открытом рынке обременение имущества правом аренды влияет на его рыночную стоимость".

13ААС (Дело № А26-10997/2009) - "Согласно отчету ООО «ПетроЭксперт» (т. 2 л.д. 68, 69) обременение арендой повлекло корректировку при определении стоимости объекта в размере 5%, корректировка на характер внутренней отделки равна 0%.
Кроме того, эксперт ООО «ПетроЭксперт» Картавенко С.И. в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца, уточненных исходя из рыночной стоимости помещений, определенной по результатам проведенной по определению суда экспертизы, обжалуемое решение подлежит отмене, требования истца подлежат удовлетворению".


А21-12842/2009 - суд признал недействительным подпункт 2.2 пункта 2 Распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 12 октября 2009 года №1708 «Об условиях приватизации муниципального имущества по адресу: г. Калининград, ул. Черняховского, 15» в части установления цены приватизируемого имущества в размере 25 169 328 рублей, в том числе НДС. Обязал Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» установить цену, приватизируемого индивидуальным предпринимателем Глускиным Александром Гариевичем, муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Черняховского, 15, литер II из литера А7, площадью 188,1 кв.м, по цене, определенной на основании судебной экспертизы, а именно - в сумме 4 251 300 рублей.


А21-7146/2009
Администрация - 2 380 320 руб.
По решению суда - 700 792 руб.


А21-7145/2009
Администрация - 3 489 000 руб.
По решению суда - 1 459 487 руб.


А21-11019/2009
Администрация - 5 168 781 руб.
По решению суда - 2 027 000 руб.


А21-3171/2010
Администрация - 8 800 000 руб.
По решению суда - 4 684 900 руб.


А21-12842/2009
Администрация - 25 169 328 руб.
По решению суда - 4 251 300 руб.


А26-3589/2010 (судья Карпова В. Н.)
Администрация - 2 915 780 руб. с учетом НДС
По решению суда - 1 699 000 руб. с учетом НДС


А26-8431/2010 - удовлетворен иск о признании отчета недостоверным


А26-2003/2011 – судья Погорелов В.А. - «1. Исковые требования индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича (ОГРН 308100120300072, ИНН 100121773128) к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505) удовлетворить. Признать недействительным абзац первый раздела «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» Технического задания на оценку (Приложение № 3 к муниципальному контракту № 0020001000080 на выполнение работ по оценке недвижимого имущества от 18.08.2010 года) следующего содержания: «без учёта действующего договора аренды на объект (пункты 1-22 приложения № 1)»

2. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича 4000 рублей в возмещение расходов по госпошлине».


А26-70/2011, А26-10656/2010 – первые решения АС РК с учетом обременения!!!

"При этом суд соглашается с позицией истца и отклоняет доводы ответчика о том, что рыночная стоимость имущества в целях реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 должна определяться без учета обременения договором аренды, поскольку в данном случае арендатор помещения и покупатель совпадают в одном лице.

В соответствии со статьёй 1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ имущество отчуждается арендатору по цене, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

В свою очередь в соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 15 Федерального закона №135-ФЗ установлено, что оценщик при осуществлении оценочной деятельности должен соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона №135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Как указано в пункте 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. При этом рыночная и инвестиционная стоимость - это разные виды стоимости объекта оценки.

Федеральный закон №159-ФЗ в целях его реализации не содержит каких-либо изъятий из определения понятия рыночной стоимости объекта оценки, изложенного в Федеральном законе №135-ФЗ, пункте 6 ФСО №2.

Таким образом, проанализировав положения указанных федеральных законов, федеральных стандартов, суд приходит к выводу, что определённая оценщиком стоимость оцениваемого объекта может считаться рыночной только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о её определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях конкуренции (а не для конкретного лица), вне зависимости от того, кому впоследствии будет продан объект оценки.

Исходя из указанных требований законодательства и вида стоимости, установленного в статье 3 Федерального закона №159-ФЗ (рыночная стоимость), при проведении оценки рыночной стоимости арендуемого объекта следует учитывать обременение в виде аренды".


А26-9003/2010 13ААС (И.А. Серикова, Я.В. Барканова, В.И. Желтянников) - «Доводы Администрации о том, что оценка выкупаемых помещений должна быть проведена без учета обременения их договором аренды с ООО фирма «Рауш», поскольку в результате их выкупа, договор аренды прекратит свое действий, отклоняется апелляционным судом.

Пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256 (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007г. №10040) предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Кроме того, подпунктом «в» пункта 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) установлено, что оценщик собирает достоверную информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.


Подготовил независимый оценщик Д.В. Романов
02 сентября 2011 г.

[Дмитрий Романов]

А26-70/2011 - http://karelia.kodeks.ru/cases/ccase?nd=784356316

Администрация - 11 005 932,20 руб. без НДС
Суд - 6 466 787 руб. без НДС, с учетом обременения

19 августа 2011 г. Арбитражный суд РК по делам А26-70/2011 и А26-10656/2010 требования удовлетворил. Рыночная стоимость принята судом с учетом обременения...



Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru
официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петрозаводск
Дело № А26-70/2011


19 августа 2011 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2011 года.
Полный текст решения изготовлен 19 августа 2011 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Богданова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой Н.С.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Рент-Инвест"
к Администрации Петрозаводского городского округа
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
третьи лица: индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович, оценщик ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинникова Екатерина Андреевна,
при участии представителей:
истца, общества с ограниченной ответственностью "Рент-Инвест", - Якубова И.Т. на основании доверенности от 09.03.2011;
ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - не явился;
индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича (паспортные данные проверены);
оценщика ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинниковой Екатерины Андреевны (паспортные данные проверены)
установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рент-Инвест" (далее - истец, Общество, ООО "Рент-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилых помещений общей площадью 662,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, дом 46-а, помещение № 22, в связи реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец просит принять в предложенной им редакции пункты 3.1 и 3.2 договора, определив цену продажи объекта в сумме 5 924 576 руб. без НДС, определённую на основании отчёта об оценке №2425APR от 16.12.2010, выполненного оценщиком Романовым Д.В. по заказу истца.

Иск обоснован ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определениями суда от 09.02.2011 и от 09.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены оценщик индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и оценщик ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинникова Екатерина Андреевна.

В письменных пояснениях по иску и в судебных заседаниях ответчик требования не признал, указывая, что предложенная администрацией выкупная цена объекта является рыночной и определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Отчёт, выполненный по заданию администрации оценщиком Блинниковой Е.А., является достоверным, в установленном порядке не оспорен. Обременение имущественных прав на объект в виде долгосрочной аренды правомерно не учтено оценщиком при определении рыночной стоимости помещений, так как при заключении договора купли-продажи с Обществом и государственной регистрации перехода к нему права собственности обременение в виде аренды автоматически снимается ввиду совпадения в одном лице покупателя и арендатора помещений.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении своих требований, поскольку изменение цены объекта повлечет изменение графика ежемесячных платежей, дополнительно просит изложить в редакции истца приложения №1 (расчет ежемесячных платежей) и №2 (график ежемесячных платежей) к договору. Ходатайство, изложенное в письменном виде, приобщено судом к материалам дела. Настаивал на принятии судом стоимости имущества по отчету, выпаленному оценщиком Романовым Д.В. (5 924 576 руб. без учета НДС), поскольку в отчете администрации не учтено обременение имущества в виде долгосрочного договора аренды. Указал, что фактически ответчиком определена не рыночная, а инвестиционная стоимость объекта продажи.

Принимая во внимание факт заблаговременного извещения ответчика об уточнении заявленных требований, что подтверждается штампом входящей корреспонденции администрации, учитывая, что оно связано с первоначально заявленным предметом спора и направлено на согласование всех условий договора о цене, в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство судом удовлетворено, к рассмотрению принято требование ООО "Рент-Инвест" об урегулировании разногласий по пунктам 3.1, 3.2, приложения № 1, приложения № 2 к договору купли-продажи.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Третье лицо, Романов Д.В., в судебном заседании поддержал позицию истца в части несогласия с ценой спорного объекта, предложенной администрацией, по доводам, изложенным в письменных пояснениях по делу.

Третье лицо, Блинникова Е.А., в судебном заседании в удовлетворении требований просила отказать. Поддержала позицию администрации, считает обоснованным при определении рыночной стоимости имущества в целях реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 не учитывать наличие обременения в виде договора долгосрочной аренды, поскольку в результате покупки оцениваемого помещения договорные отношения между арендатором и арендатором прекращаются. Пояснила, что поскольку оценщик производит оценку имущества в целях реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, информация о совпадении в одном лице арендатора и покупателя известна оценщику на дату составления отчета.

При таких обстоятельствах дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие ответчика.

Заслушав представителей истца, третьих лиц, изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ООО "Рент-Инвест" на основании договора аренды муниципального имущества г. Петрозаводска №313 от 10.10.2005, заключённого с администрацией г. Петрозаводска, в редакции дополнительных соглашений к нему (л.д. 97-112 т.2), арендует нежилые помещения общей площадью 662,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, дом 46-а, для размещения магазина по продаже продовольственных товаров.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Направленный Обществу проект договора купли-продажи (л.д. 17-24 т.1), подписан им с протоколом разногласий (л.д. 101 т.3). Письмом от 24.12.2010 (л.д. 26-27 т.1) администрация отклонила предложенную Обществом редакцию спорных пунктов.

Не урегулировав разногласия в досудебном порядке, ООО "Рент-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Так как в силу части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ заключение договора купли-продажи обязательно для уполномоченного органа (в данном случае, для администрации), и протокол разногласий к договору им отклонен, Общество вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что основные разногласия при заключении договора сведены к определению цены продажи объекта.

В направленной ООО "Рент-Инвест" оферте рыночная стоимость объекта указана в размере 12 987 000 руб. 84 коп, в том числе НДС 1 981 067 руб. 80 коп.; цена продажи - 11 005 932 руб. 20 коп., которая определена на основании отчёта об оценке №1000/Ц-10-8/10/095 от 01.11.2010, выполненного оценщиком ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинниковой Е.А. по заданию администрации (л.д. 1-77 т.3)

ООО "Рент-Инвест" просит принять пункт 3.1 договора, устанавливающий рыночную стоимость объекта, в размере 6 991 000 руб., в том числе НДС 1 066 424 руб. и цену продажи - 5 924 576 руб., определённую на основании отчёта об оценке №2425APR от 16.12.2010, выполненного оценщиком Романовым Д.В. по заданию истца (л.д. 1-118 т.2).

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу названной статьи арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости; рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности"; определенная в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 25.04.2011 (л.д. 123-127 т.3) по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручил оценщику Мельникову А.И., сотруднику ООО «Автотекс», являющемуся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки».

По результатам проведения экспертизы было представлено экспертное заключение №129-22 о рыночной стоимости нежилых помещений, составленное 03.06.2011 (л.д. 38-91 т.4). Эксперт пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости помещений без учета НДС составляет 6 466 787 руб., НДС - 1 164 022 руб. Стоимость объекта оценки условно-свободного от прав третьих лиц без учета НДС - 9 984 840 руб.; стоимость обременения объекта оценки договором аренды - 3 518 053 руб.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела отчетов оценщиков индивидуального предпринимателя Романова Д.В., Блинниковой Е.А. и эксперта ООО «Автотекс» Мельникова А.И. суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При исследовании отчета Блинниковой Е.А. от 01.11.2010, составленного по заданию администрации, и отчета ИП Романова Д.В. от 16.12.2010, составленного по заданию ООО "Рент-Инвест", суд принял во внимание положения пункта 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Однако данный срок в отношении отчетов, составленных третьими лицами (Романовым Д.В. и Блинниковой Е.А.), истек, следовательно, величина рыночной стоимости, определенная указанными отчетами, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки.

Оценивая экспертное заключение Мельникова А.И., суд руководствуется частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом которых заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В составленном Мельниковым А.И. экспертном заключении об оценке содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 ФСО №1. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО №1 использовал сравнительный и доходный методы оценки, обосновав отказ от использования затратного метода (стр. 10 отчета, л.д. 47 т.4). Указанные в отчете Мельниковым А.И. характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в них приводятся их местонахождение, общая площадь, цена продажи. Приведенная информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении, заключение Мельникова А.И. содержит перечень использованных данных и источники их получения.

По мнению суда, заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, а определённая экспертом рыночная стоимость является достоверной.

При этом суд отклоняет довод ответчика, изложенный в судебном заседании 20.07.2011, и довод оценщика Блинниковой Е.А. о том, что заключение Мельникова А.И. не в полном объеме отвечает на вопросы, поставленные судом перед экспертом в определении от 25.04.2011, поскольку не содержит рыночной стоимости объекта оценки без учета обременения договором аренды. Как следует из пояснений эксперта Мельникова А.И., данных в судебном заседании 20.07.2011, а также из экспертного заключения стоимость объекта оценки без учета обременения договором аренды без учета НДС составляет 9 984 840 руб.; стоимость обременения объекта оценки договором аренды - 3 518 053 руб. Применение в заключении понятия стоимости объекта оценки как условно-свободного от прав третьих лиц не противоречит законодательству об оценочной деятельности; выводы, изложенные в заключении, позволяют четко и ясно определить как стоимость обременения, так и стоимость объекта оценки без учета обременения.

Таким образом, оценив все представленные отчеты в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом относимости, допустимости и достоверности представленных доказательств, а также с учетом того, что эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу ложного заключения, суд в целях урегулирования разногласий по договору, принимает итоговую величину рыночной стоимости, определённую экспертом Мельниковым А.И., которая составляет с учетом НДС 7 630 809 руб., без учета НДС - 6 466 787 руб.

Суд считает возможным указать рыночную стоимость и цену объекта без учета НДС применительно к положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ).

При этом суд соглашается с позицией истца и отклоняет доводы ответчика о том, что рыночная стоимость имущества в целях реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 должна определяться без учета обременения договором аренды, поскольку в данном случае арендатор помещения и покупатель совпадают в одном лице.

В соответствии со статьёй 1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ имущество отчуждается арендатору по цене, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

В свою очередь в соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 15 Федерального закона №135-ФЗ установлено, что оценщик при осуществлении оценочной деятельности должен соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона №135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Как указано в пункте 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. При этом рыночная и инвестиционная стоимость - это разные виды стоимости объекта оценки.

Федеральный закон №159-ФЗ в целях его реализации не содержит каких-либо изъятий из определения понятия рыночной стоимости объекта оценки, изложенного в Федеральном законе №135-ФЗ, пункте 6 ФСО №2.

Таким образом, проанализировав положения указанных федеральных законов, федеральных стандартов, суд приходит к выводу, что определённая оценщиком стоимость оцениваемого объекта может считаться рыночной только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о её определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях конкуренции (а не для конкретного лица), вне зависимости от того, кому впоследствии будет продан объект оценки.

Исходя из указанных требований законодательства и вида стоимости, установленного в статье 3 Федерального закона №159-ФЗ (рыночная стоимость), при проведении оценки рыночной стоимости арендуемого объекта следует учитывать обременение в виде аренды.

Учитывая изложенное и положения части 2 статьи 13 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд удовлетворяет иск частично и принимает пункты 3.1 и 3.2 договора, касающиеся цены объекта, с учетом рыночной стоимости объекта, определенной в заключении эксперта Мельникова А.И. - 6 466 787 руб., без учета НДС. В соответствующей редакции, исходя из указанной стоимости, излагает приложения №1 и №2 к договору, поскольку расчёт размера ежемесячных платежей следует осуществлять из цены договора.

В связи с частичным удовлетворением требований истца, учитывая нематериальный характер рассмотренного спора, судебные расходы, включающие расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска (4000 руб.) и судебные издержки, связанные с оплатой стоимости проведенной по делу экспертизы (20000 руб.), распределяются между сторонами поровну.

Руководствуясь статьями 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

2. Принять спорные пункты договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. А. Невского, д.46-а, между Администрацией Петрозаводского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Рент-Инвест" в следующей редакции:
- принять пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1 Рыночная стоимость Объекта составляет 6 466 787 руб. (шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч семьсот восемьдесят семь рублей) без учета НДС. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 466 787 руб. (шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч семьсот восемьдесят семь рублей) без учёта НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения № 129-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- принять пункт 3.2 договора в следующей редакции: «3.2 На сумму 6 466 787 руб. (шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч семьсот восемьдесят семь рублей) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (5 лет)»;...

Судья Богданова О.В.

[Дмитрий Романов]

А26-10656/2010- http://karelia.kodeks.ru/cases/ccase?nd=784329366

Администрация - 2 277 402, 41 руб. без НДС
Суд - 1 709 892 руб. без НДС с учетом обременения

19 августа 2011 г. Арбитражный суд РК по делам А26-70/2011 и А26-10656/2010 требования удовлетворил. Рыночная стоимость принята судом с учетом обременения...:


Арбитражный суд Республики Карелия
ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru
официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
г. Петрозаводск Дело № А26-10656/2010
19 августа 2011 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2011 года.
Полный текст решения изготовлен 19 августа 2011 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Богданова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой Н.С.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Хачатряна Тиграна Степановича
к Администрации Петрозаводского городского округа
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
третьи лица: индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович, оценщик АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" Пименов Александр Юрьевич
при участии представителей:
истца, индивидуального предпринимателя Хачатряна Тиграна Степановича, - Дегтева А.Ю. по доверенности от 16.02.2011;
ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - Крупицы О.В. по доверенности №1.3-17/10 от 10.01.2011;
индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича (паспортные данные проверены);
оценщик АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" Пименова Александра Юрьевича, - не явился;
установил:

Индивидуальный предприниматель Хачатрян Тигран Степанович (далее - истец, предприниматель, ИП Хачатрян Т.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 105,2 кв.м., по адресу: г. Петрозаводск, ул. Лесная, д.22, в связи реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец просит принять в предложенной им редакции пункты 3.1 и 3.2 договора, установов цену продажи объекта в сумме 1 285 593 руб. без НДС, определённую на основании отчёта об оценке №2048APR от 27.08.2010, выполненного оценщиком Романовым Д.В. по заказу администрации. Кроме того, просит урегулировать возникшие разногласия по пунктам 5.2, 5.3, 5.4, 5.5., 6.1, 6.4 договора.

Иск обоснован ссылками на статьи 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определениями суда от 26.01.2011 и от 16.02.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и оценщик АНО «Независимое бюро экспертных исследований» Пименов Александр Юрьевич.

В отзыве на иск и в судебных заседаниях ответчик требования не признал, указывая, что предложенная администрацией выкупная цена объекта является рыночной и определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Отчёт, выполненный по заданию администрации оценщиком Пименовым А.Ю., является достоверным, в установленном порядке не оспорен. В соответствии с техническим заданием администрации обременение имущественных прав на объект в виде долгосрочной аренды правомерно не учтено оценщиком Пименовым А.Ю. при определении рыночной стоимости помещений, так как при заключении договора купли-продажи с предпринимателем обременение в виде аренды автоматически снимается ввиду совпадения в одном лице покупателя и арендатора помещений. В связи с этим при проведении оценки недвижимого имущества информация о наличии договора аренды отражается, но не учитывается и не должна влиять на рыночную стоимость оцениваемого объекта. Кроме того, считают, что истец в обоснование своей позиции не может ссылаться на отчет Романова Д.В., поскольку он выполнен по заданию администрации.

В судебном заседании 15.08.2011 представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой просит поручить оценщику Ральман Ю.Б. В случае отказа судом в удовлетворении данного ходатайства просит удовлетворить ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, проведение которой также просит поручить оценщику Ральман Ю.Б. В обоснование заявленного ходатайства указал, что заключение Мельникова А.И. не отвечает на все вопросы, поставленные судом перед экспертом в определении от 30.03.2011, поскольку не содержит четкого ответа на вопрос о рыночной стоимости объекта оценки без учета обременения договором аренды. Кроме того, заключение эксперта, по мнению администрации, не соответствует требованиям норм оценочного законодательства.

Представитель истца и третье лицо, Романов Д.В., возразили против удовлетворения ходатайств ответчика о назначении по делу как повторной, так и дополнительной экспертиз.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд отказал в удовлетворении ходатайств ответчика о назначении по делу дополнительной и повторной экспертизы, поскольку не усматривает оснований для назначения по делу дополнительной и повторной экспертизы, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из пояснений эксперта Мельникова А.И., данных в судебном заседании 13.07.2011, а также из экспертного заключения стоимость объекта оценки без учета обременения договором аренды составляет 1 841 028 руб.; стоимость обременения объекта оценки договором аренды - 131 136 руб. Применение в экспертном заключении понятия стоимости объекта оценки как условно-свободного от прав третьих лиц не противоречит законодательству об оценочной деятельности. Выводы, изложенные в заключении, позволяют четко и ясно определить как стоимость обременения, так и стоимость объекта оценки без учета обременения.

При таких обстоятельствах суд не усматривает каких-либо неясностей, противоречий в выводах эксперта Мельникова А.И., а также у суда отсутствуют основания для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Третье лицо, Романов Д.В., в судебном заседании 15.08.2011 поддержал позицию истца в части несогласия с ценой спорного объекта, предложенной администрацией, по доводам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях по делу. Указал на неправомерность включения администрацией в техническое задание условий об определении рыночной стоимости объекта оценки без учета обременением в виде долгосрочного договора аренды.

Третье лицо, оценщик Пименов А.Ю., в судебное заседание не явился. С учетом положений пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик о дате и месте судебного разбирательства считается извещенным надлежащим образом, поскольку несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением определения суда, направленного арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи уведомил суд и возвратил отправление за истечением срока хранения.

Свою позицию, а также пояснения по отчету оценщик Пименов А.Ю. изложил в судебном заседании 09.03.2011, а также в отзыве на иск, в котором указал, что величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета обременения договором аренды в соответствии с техническим заданием администрации. Считает обоснованным при определении рыночной стоимости имущества в целях реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 не учитывать наличие обременения в виде договора долгосрочной аренды, поскольку в результате покупки оцениваемого помещения договорные отношения между арендатором и арендатором прекращаются; истец фактически покупает имущество свободным и не связан обременением в распоряжении им.

При таких обстоятельствах суд рассматривает дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие оценщика Пименова А.Ю.

Суд по ходатайству истца в целях уточнения заявленных требований в судебном заседании объявил перерыв до 14 час. 40 мин. 19.08.2011, которое было продолжено с участием тех же представителей сторон и предпринимателем Романовым Д.В.; оценщик Пименов А.Ю. не явился.

В судебном заседании 19.08.2011 представитель истца заявил ходатайство об уточнении своих требований, поскольку изменение цены объекта повлечет изменение графика ежемесячных платежей, дополнительно просит изложить в редакции истца приложение №1 (расчет ежемесячных платежей) и приложение №2 (график ежемесячных платежей) к договору. Ходатайство, изложенное в письменном виде, приобщено судом к материалам дела. Настаивал на принятии судом стоимости имущества по отчету, выполненному оценщиком Романовым Д.В. (1 285 593 руб. без учета НДС), поскольку в отчете Пименова А.Ю. не учтено обременение имущества в виде долгосрочного договора аренды. Указал, что фактически ответчиком определена не рыночная, а инвестиционная стоимость объекта продажи.

Представители администрации и третьего лица не возражали против принятия судом к рассмотрению уточненных требований истца.

Принимая во внимание факт извещения третьего лица, Пименова А.Ю., об уточнении заявленных требований, что подтверждается его росписью на уточненных требованиях, учитывая, что оно связано с первоначально заявленным предметом спора и направлено на согласование всех условий договора о цене, в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство судом удовлетворено, к рассмотрению принято требование ИП Хачатряна Т.С. об урегулировании разногласий по пунктам 3.1, 3.2, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.4, приложения № 1, приложения № 2 к договору купли-продажи.

Представители сторон и предприниматель Романов Д.В. в судебном заседании 19.08.2011 поддержали ранее изложенные позиции по делу.

Заслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ИП Хачатрян Т.С. на основании договора аренды муниципального имущества г. Петрозаводска №349 от 27.11.2006, заключённого с администрацией г. Петрозаводска (л.д. 28-32 т.1), арендует нежилые помещения общей площадью 105,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Петрозаводск, ул. Лесная, д.22, для торговли продовольственными товарами.

Постановлением администрации Петрозаводского городского округа № 3501 от 25.10.2010 (л.д. 144 т.1) предпринимателю в порядке реализации Федерального закона № 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании Отчёта об оценке от 13.10.2010, выполненного независимым оценщиком, и составляющей 2 277 402 руб. 41 коп. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

Пунктом 4.1 постановления предписано подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определённые Федеральным законом № 159-ФЗ.

Направленный ИП Хачатряну Т.С. проект договора купли-продажи (л.д. 20-24 т.1), подписан им с протоколом разногласий (л.д. 25-27 т.1). Письмом от 06.12.2010 (л.д. 146-147 т.1) администрация отклонила предложенную предпринимателем редакцию спорных пунктов.

Не урегулировав разногласия в досудебном порядке, ИП Хачатрян Т.С. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Так как в силу части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ заключение договора купли-продажи обязательно для уполномоченного органа (в данном случае, для администрации), и протокол разногласий к договору им отклонен, Общество вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что основные разногласия при заключении договора сведены к определению цены продажи объекта.

В направленной предпринимателю оферте рыночная стоимость объекта указана в размере 2 687 334 руб. 84 коп, в том числе НДС 409 932 руб. 43 коп.; цена продажи - 2 277 402 руб. 41 коп., которая определена на основании отчёта об оценке №95/1010 от 13.10.2010, выполненного АНО «Независимое бюро экспертных исследований» по заданию администрации (л.д. 58-117 т.2).

ИП Хачатрян Т.С. просит принять пункт 3.1 договора, устанавливающий рыночную стоимость объекта в размере 1 517 000 руб., в том числе НДС 231 407 руб. и цену продажи - 1 285 593 руб., определённую на основании отчёта об оценке №2048АPR от 27.09.2010 , выполненного оценщиком Романовым Д.В. (л.д. 33-143 т.1).

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу названной статьи арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости; рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности"; определенная в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 30.03.2011 по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручил оценщику Мельникову А.И., сотруднику ООО «Автотекс», являющемуся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки».

По результатам проведения экспертизы было представлено экспертное заключение №127-45 о рыночной стоимости нежилых помещений, составленное 27.05.2011 (л.д. 39-84 т.3). Эксперт пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости помещений без учета НДС составляет 1 709 892 руб., НДС - 307 781 руб. Стоимость объекта оценки условно-свободного от прав третьих лиц - 1 841 028 руб.; стоимость обременения объекта оценки договором аренды - 131 136 руб.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела отчетов оценщиков индивидуального предпринимателя Романова Д.В., Пименова А.Ю. и эксперта ООО «Автотекс» Мельникова А.И. суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При исследовании отчета оценщика АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" Пименова А.Ю. от 13.10.2010, составленного по заданию администрации, и отчета ИП Романова Д.В. от 20.09.2010, составленного также по заданию администрации, суд принял во внимание положения пункта 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Однако данный срок в отношении отчетов, составленных третьими лицами (Романовым Д.В. и Пименовым А.Ю.), истек, следовательно, величина рыночной стоимости, определенная указанными отчетами, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки.

Оценивая экспертное заключение Мельникова А.И., суд руководствуется частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом которых заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В составленном Мельниковым А.И. экспертном заключении об оценке содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 ФСО №1. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО №1 использовал сравнительный и доходный методы оценки, обосновав отказ от использования затратного метода (стр. 10 отчета, л.д. 48 т.3). Указанные в отчете Мельниковым А.И. характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в них приводятся их местонахождение, общая площадь, цена продажи. Приведенная информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении, заключение Мельникова А.И. содержит перечень использованных данных и источники их получения.

По мнению суда, заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, а определённая экспертом рыночная стоимость является достоверной.

Таким образом, оценив все представленные отчеты в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом относимости, допустимости и достоверности представленных доказательств, а также с учетом того, что эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу ложного заключения, суд в целях урегулирования разногласий по договору, принимает итоговую величину рыночной стоимости, определённую экспертом Мельниковым А.И., которая составляет с учетом НДС 2 017 673 руб., без учета НДС - 1 709 892 руб.

Суд считает возможным указать рыночную стоимость и цену объекта без учета НДС применительно к положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ).

При этом суд соглашается с позицией истца и отклоняет доводы ответчика о том, что рыночная стоимость имущества в целях реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 должна определяться без учета обременения договором аренды, поскольку в данном случае арендатор помещения и покупатель совпадают в одном лице.

В соответствии со статьёй 1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ имущество отчуждается арендатору по цене, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

В свою очередь в соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 15 Федерального закона №135-ФЗ установлено, что оценщик при осуществлении оценочной деятельности должен соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона №135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Как указано в пункте 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. При этом рыночная и инвестиционная стоимость - это разные виды стоимости объекта оценки.

Федеральный закон №159-ФЗ в целях его реализации не содержит каких-либо изъятий из определения понятия рыночной стоимости объекта оценки, изложенного в Федеральном законе №135-ФЗ, пункте 6 ФСО №2.

Таким образом, проанализировав положения указанных федеральных законов, федеральных стандартов, суд приходит к выводу, что определённая оценщиком стоимость оцениваемого объекта может считаться рыночной только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о её определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях конкуренции (а не для конкретного лица), вне зависимости от того, кому впоследствии будет продан объект оценки.

Исходя из указанных требований законодательства и вида стоимости, установленного в статье 3 Федерального закона №159-ФЗ (рыночная стоимость), при проведении оценки рыночной стоимости арендуемого объекта следует учитывать обременение в виде аренды.

Учитывая изложенное и положения части 2 статьи 13 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд принимает пункты 3.1 и 3.2 договора, касающиеся цены объекта, с учетом рыночной стоимости объекта, определенной в заключении эксперта Мельникова А.И. - 1 709 892 руб., без учета НДС. В соответствующей редакции, исходя из указанной стоимости, излагает приложения №1 и №2 к договору, поскольку расчёт размера ежемесячных платежей следует осуществлять из цены договора.

Относительно разногласий, заявленных по пунктам 5.2, 5.3 и 5.4 5.5, 6.1 договора, суд руководствуется следующим.

Пункт 5.2 согласно проекту договора, предложенного администрацией, изложен в следующей редакции: «За нарушение сроков перечисления денежных средств в счет оплаты Объекта, в порядке, предусмотренном настоящим Договором, Покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1 % суммы платежа за каждый день просрочки».

Истец считает, что указанный пункт должен быть исключен.

В обоснование включения данного пункта администрация ссылается на положения статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми предусматривается возможность обеспечения исполнения обязательства неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Положениями Федерального закона № 159-ФЗ не предусмотрен такой способ обеспечения покупателем своих обязательств, как уплата неустойки. В связи с этим включение пункта 5.2 в договор возможно только по соглашению сторон, которое не достигнуто.

При указанных обстоятельствах и учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которым отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, суд исключает пункт 5.2 из текста договора. Вместе с тем суд считает необходимым указать, что отсутствие соглашения о неустойке не ограничивает стороны в применении иных мер ответственности, предусмотренных гражданским законодательством, в частности статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит исключить из договора пункты 5.3, 5.4 и 5.5 договора, поскольку они не соответствуют статьям 309, 310, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.3 согласно проекту договора, изложен администрацией в следующей редакции: «Допустимая просрочка оплаты Объекта не может составлять более десяти календарных дней не более двух раз подряд (далее - «допустимая просрочка»).».

По мнению суда, редакция, предложенная продавцом, не ущемляет прав покупателя, поскольку буквальное толкование этой редакции означает возможность отказа продавца от исполнения договора только в случае двукратного (а не однократного) нарушения срока оплаты и при условии, что такое нарушение произойдет подряд. Данный пункт учитывает интересы покупателя и в той мере, в которой устанавливает 10-дневный срок допустимой просрочки, в течение которого у продавца отсутствует право на отказ от договора.

В этой связи суд принимает пункт 5.3 договора в редакции администрации.

Пунктом 5.4 в редакции администрации установлено ее право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке в течение трех дней с момента истечения допустимой просрочки.

Предприниматель указывает, что согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением, случаев предусмотренных законом. Вместе с тем статья 5 Федерального закона 159-ФЗ, пункт 6 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в качестве обеспечения обязательства покупателя по оплате имущества предусматривают залог имущества, обращение взыскание на которое производится в судебном порядке в случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей. Указанные положения федеральных законов не предусматривают право продавца расторгнуть в одностороннем порядке договор купли-продажи и по указанному основанию обратить взыскание на заложенное имущество (пункт 5.5)

Суд считает, что поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации допускает регулирование порядка расторжения договора соглашением сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а стороны вынесли разногласия в указанной части на разрешение суда, суд в силу статьи 446 Кодекса вправе разрешить разногласия, соблюдая при этом установленные законом ограничения. При разрешении разногласий по указанному пункту суд принимает во внимание, что право продавца на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи при нарушении сроков очередного платежа установлено пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку такое право прямо установлено законом, судебное усмотрение в этой ситуации не может быть применено. Вместе с тем, суд считает возможным изменить редакцию данного пункта, изложив его в точном соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем включения оговорки о праве продавца на односторонний отказ от договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Кроме того, поскольку суд исключил из текста договора пункт 5.2, касающийся установления договорной неустойки, суд также исключает из текста пункта 5.4 второй абзац: «Расторжение договора не освобождает Покупателя от уплаты пеней, предусмотренных пунктом 5.2».

Ответчик просит исключить из договора пункт 5.5: «В случае расторжения договора по причинам, предусмотренным пунктом 5.4 договора, Продавец обращает взыскание на заложенное имущество в судебном порядке».

Поскольку указанный пункт не противоречит закону и не нарушает прав ни одной из сторон договора, суд отказывает в исключении указанного пункта, исходя из того, что целью судебной защиты является восстановление нарушенного права, которое в данном случае отсутствует.

Истец просит исключить из редакции договора пункт 6.1, который предусматривает порядок исчисления сроков.

Ответчик указывает, что редакция пункта 6.1 договора, предложенная администрацией, соответствует правилам, изложенным в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Учитывая, что истец отказался от согласования спорного пункта договора, а также, поскольку условие договора по исчислению сроков не относится к существенным условиям договора, кроме того, порядок исчисления сроков установлен главой 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд соглашается с позицией истца и исключает из текста договора пункт 6.1

Истец просит принять пункт 6.4 договора в следующей редакции: «Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде Республики Карелия».

Как установлено судом, пункт 6.4 договора в редакции, предложенной истцом, по своему содержанию соответствует правилам о подсудности и подведомственности, установленным главой 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в то время как редакция ответчика составлена без учета положений о подсудности и подведомственности споров.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что ответчик принципиальных возражений по данному пункту договора не заявил, суд принимает пункт 6.4 договора в редакции, предложенной истцом.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет иск предпринимателя частично.

В связи с частичным удовлетворением требований истца, учитывая нематериальный характер рассмотренного спора, судебные расходы, включающие расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска (4000 руб.) и судебные издержки, связанные с оплатой стоимости проведенной по делу экспертизы (20000 руб.), распределяются между сторонами поровну.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Принять спорные пункты договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лесная, д.22, между Администрацией Петрозаводского городского округа и индивидуальным предпринимателем Хачатряном Тиграном Степановичем в следующей редакции:
- принять пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1 Рыночная стоимость Объекта составляет 1 709 892 руб. (один миллион семьсот девять тысяч восемьсот девяносто два рубля) без учета НДС. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 709 892 руб. (один миллион семьсот девять тысяч восемьсот девяносто два рубля) без учёта НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения № 127-45 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.»;
- принять пункт 3.2 договора в следующей редакции: «3.2 На сумму 1 709 892 руб. (один миллион семьсот девять тысяч восемьсот девяносто два рубля) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет.»;...

Судья Богданова О.В.

[Дмитрий Романов]

Очередное решение АС РК о признании итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определённую в отчёте об оценке без учета обременения, недостоверной.
С оценщика выполнявшего оценку по заказу Администрации Петрозаводского городского округа в рамках 159-ФЗ взыскали 4000 руб. расходов по госпошлине и 20 000 руб. судебных издержек.

Описка "Коэффициент капитализации" качует из решения в решение практически по всем делам в АС РК

17 августа 2011 г. 13ААС оставил решение по делу А26-9003/2010 без изменения.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

01 сентября 2011 года
Дело №А26-9003/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2011 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:

председательствующего Сериковой И.А.
судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.

при ведении протокола судебного заседания: Парнюк Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10650/2011) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.04.2011г. по делу № А26-9003/2010 (судья Шлапаева И.В.), принятое

по иску ООО фирма «Рауш»

к АНО «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал»
3-и лица: 1.Администрация Петрозаводского городского округа,
2. ИП Романов Дмитрий Владимирович
о признании отчета об оценке недействительным

при участии:
от истца: Шаркевич И.Н. по доверенности от 15.10.2010г.,
от ответчика не явился, извещен,
от 3-их лиц: 1. Крупица О.В. по доверенности от 10.01.2011г. №1.3-17/10,
2. Романова Д.В. (паспорт),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Рауш» (ОГРН 1031000008071, местонахождение: 185000, Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Калинина, д.26 обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Автономной некоммерческой организации «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал» (ОГРН 1071000000422, местонахождение: 185006, Республика Карелия, г.Петрозаводск, Соломенское шоссе, д.9-б, кВ.75) о признании недействительным Отчёта об оценке № 51/2010 от 15.07.2010г.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Петрозаводского городского округа (ОГРН 1021000538481, местонахождение: 185000, Республика Карелия, г.Петрозаводск, проспект Ленина, д.2) и предприниматель Романов Дмитрий Владимирович.

Решением суда от 29.04.2011г. исковые требования удовлетворены.

Администрация Петрозаводского городского округа обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. Администрация считает оспариваемое заключение эксперта законным, иные заключения экспертов, на которые ссылается истец, Администрация считает выполненными с нарушением норм материального права.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, полагая доводы жалобы несостоятельными.

Романов Д.В. в судебном заседании также возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя АНО «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал», извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Постановлением Главы Петрозаводского городского округа от 06.08.2010г. №2560 принято решение о приватизации арендуемых ООО фирма «Рауш» нежилых помещений общей площадью 104,6кв.м, расположенных в подвале жилого дома по ул. Ленина, 26 в г. Петрозаводске.

На основании отчета АНО «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал» от 15.07.2010г. №51/2010 была определена рыночная цена вышеуказанных помещений - 3993006руб. 39коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

Администрация сообщила арендатору о принятом решении и письмом от 11.08.2010г. направила проект договора купли-продажи названных помещений по указанной цене.

ООО фирма «Рауш» направило Администрации протокол разногласий в части цены выкупаемого объекта, предложив определить её в размере 1505932руб.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным данной статьёй критериям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст.13 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО фирма «Рауш» ссылается на то, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определена экспертом неверно. Истец сослался на отчет №2153/1АРR об оценке рыночной стоимости спорных помещений, проведенной независимым оценщиком Индивидуальным предпринимателем Романовым Д.В. Согласно данной оценке стоимость спорных помещений составила 1425424руб.

По ходатайству истца судом назначена экспертиза на предмет определения соответствия отчета АНО «Профессионал» законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, определения рыночной стоимости нежилых помещений; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО «Дисконт» оценщику Чагиной Елене Евгеньевне.

В соответствии с выводами, содержащимися в экспертном заключении №120/2010 от 18.01.2011г. на отчет об оценке рыночной стоимости спорных помещений, рыночная стоимость имущества по состоянию на 16.07.2010г. составила 1763000руб. с учётом НДС и 1494932руб. без учета НДС.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как указано в заключении от №120/2010 от 18.01.2011г. отчет об оценке АНО «Профессионал» не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации к содержанию отчёта об оценке, а также требованиям использованных оценщиком стандартам оценки.

Проанализировав отчеты оценщиков, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, отчет АНО «Профессионал» содержит ряд недостатков и не может быть признан достоверным и рекомендуемым для совершения сделки.

Также судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Администрации о том, что экспертиза проведена Чагиной Е.Е. как ненадлежащим лицом, поскольку на момент назначения и проведения судебной экспертизы, законодательно установленные критерии экспертизы отсутствовали.

Доводы Администрации о том, что оценка выкупаемых помещений должна быть проведена без учета обременения их договором аренды с ООО фирма «Рауш», поскольку в результате их выкупа, договор аренды прекратит свое действий, отклоняется апелляционным судом.

Пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256 (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007г. №10040) предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Кроме того, подпунктом «в» пункта 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) установлено, что оценщик собирает достоверную информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции обоснованно признал величину рыночной стоимости объекта, определенную в отчете об оценке №51/2010 от 15.07.2010г., выполненном АНО «независимое бюро экспертных исследований «Профессионал», недостоверной.

Поскольку судом при принятии решения не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации и отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.04.2011г. по делу № А26-9003/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий И.А. Серикова
Судьи Я.В. Барканова
В.И. Желтянников

[Дмитрий Романов]

159-ФЗ. Краткий обзор судебной практики.

А03-3905/2010 - Арбитражный суд Алтайского края признал недействительным постановление Администрации города Барнаула от 01.03.2010 г. №710 "Об условиях приватизации нежилого помещения... путем реализации ООО "КиноМир" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" в части определения рыночной стоимости... в размере 35 017 016 руб.

При этом суд установил следующее - "При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость (применительно к смыслу, в котором данное понятие употреблено в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) административно-торгового здания общей площадью 870 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. 50 лет СССР, 51а, с земельным участком общей площадью 3 414 кв.м. составляет 10 670 000 руб.

Арбитражный суд Алтайского края - "Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля О.А. Бабушкина пояснила, что она являлась оценщиком при проведении оценки спорного здания. В соответствии с законом об оценочной деятельности при проведении оценки она использовала все три оценочных подхода - затратный, доходный и сравнительный. Для сведения в одну величину величин, полученных при применении этих трех подходов, ею проведена процедура согласования, в результате которой и получена цифра 35 017 016 руб., которая представляет собой рыночную стоимость объекта без учета обременения в виде долгосрочного договора аренды. Необходимость указания в отчете рыночной стоимости в размере 35 017 016 руб. обусловлена тем, что на рынке отсутствуют объекты с аналогичным обременением, вследствие чего оценщику невозможно сразу рассчитать итоговую рыночную стоимость объекта. Поэтому сначала делается расчет стоимости здания, как будто оно не обладает никакими обременениями, а затем эта величина корректируется путем вычитания из согласованной рыночной стоимости обременений. В результате с учетом математического округления получена итоговая величина рыночной стоимости в размере 10 670 000 руб., которая и должна быть рекомендована при заключении сделки. Данная рыночная стоимость не зависит от того, будет ли впоследствии объект реализован на торгах, либо реализован субъекту малого предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ".


А60-62100/2009 - Рыночная стоимость судом определена по итогу рассмотрения дела в размере 943000 руб. с учетом обременения. Асбестовский городской округ изначально предлагал по стоимости в размере 1542000 руб. без учета обременения. Эксперт проводивший экспертизу в рамках рассмотрения дела сделал следующий вывод - "выявленные замечания и обнаруженные в отчете арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно. Наиболее значимое несоответствие (нарушение) - неучет в расчетах оценщика обременений в виде долгосрочного договора аренды. Данное нарушение в совокупности с ошибками в трех подходах приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости".


А60-17023/2009 - в рамках рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза отчёта оценщика, подготовленного для целей отчуждения имущества в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ. Экспертиза была поручена Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации оценщиков НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», по итогам проведения которой были установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе в связи с определением рыночной стоимости без учёта обременения договором аренды. В итоге, цена продажи была определена судом по итогам проведённой экспертизы с учётом обременения арендой.


А26-10997/2009 – постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (в составе: председательствующего Тимухиной И.А. судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.) отменено решение АС РК (судья – Лайтинен В.Э., (истец – ООО «Визит-клуб», г. Сортавала)).

13AAC (Дело № А26-10997/2009) - "Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Таким образом, при отчуждении объекта на открытом рынке обременение имущества правом аренды влияет на его рыночную стоимость".

13ААС (Дело № А26-10997/2009) - "Согласно отчету ООО «ПетроЭксперт» (т. 2 л.д. 68, 69) обременение арендой повлекло корректировку при определении стоимости объекта в размере 5%, корректировка на характер внутренней отделки равна 0%.
Кроме того, эксперт ООО «ПетроЭксперт» Картавенко С.И. в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца, уточненных исходя из рыночной стоимости помещений, определенной по результатам проведенной по определению суда экспертизы, обжалуемое решение подлежит отмене, требования истца подлежат удовлетворению".


А21-12842/2009 - суд признал недействительным подпункт 2.2 пункта 2 Распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 12 октября 2009 года №1708 «Об условиях приватизации муниципального имущества по адресу: г. Калининград, ул. Черняховского, 15» в части установления цены приватизируемого имущества в размере 25 169 328 рублей, в том числе НДС. Обязал Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» установить цену, приватизируемого индивидуальным предпринимателем Глускиным Александром Гариевичем, муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Черняховского, 15, литер II из литера А7, площадью 188,1 кв.м, по цене, определенной на основании судебной экспертизы, а именно - в сумме 4 251 300 рублей.


А21-7146/2009
Администрация - 2 380 320 руб.
По решению суда - 700 792 руб.


А21-7145/2009
Администрация - 3 489 000 руб.
По решению суда - 1 459 487 руб.


А21-11019/2009
Администрация - 5 168 781 руб.
По решению суда - 2 027 000 руб.


А21-3171/2010
Администрация - 8 800 000 руб.
По решению суда - 4 684 900 руб.


А21-12842/2009
Администрация - 25 169 328 руб.
По решению суда - 4 251 300 руб.


А26-3589/2010 (судья Карпова В. Н.)
Администрация - 2 915 780 руб. с учетом НДС
По решению суда - 1 699 000 руб. с учетом НДС


А26-8431/2010 - удовлетворен иск о признании отчета недостоверным


А26-2003/2011 – судья Погорелов В.А. - «1. Исковые требования индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича (ОГРН 308100120300072, ИНН 100121773128) к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505) удовлетворить. Признать недействительным абзац первый раздела «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» Технического задания на оценку (Приложение № 3 к муниципальному контракту № 0020001000080 на выполнение работ по оценке недвижимого имущества от 18.08.2010 года) следующего содержания: «без учёта действующего договора аренды на объект (пункты 1-22 приложения № 1)»

2. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича 4000 рублей в возмещение расходов по госпошлине».


А26-70/2011, А26-10656/2010 – первые решения АС РК с учетом обременения!!!

"При этом суд соглашается с позицией истца и отклоняет доводы ответчика о том, что рыночная стоимость имущества в целях реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 должна определяться без учета обременения договором аренды, поскольку в данном случае арендатор помещения и покупатель совпадают в одном лице.

В соответствии со статьёй 1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ имущество отчуждается арендатору по цене, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

В свою очередь в соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 15 Федерального закона №135-ФЗ установлено, что оценщик при осуществлении оценочной деятельности должен соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона №135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Как указано в пункте 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. При этом рыночная и инвестиционная стоимость - это разные виды стоимости объекта оценки.

Федеральный закон №159-ФЗ в целях его реализации не содержит каких-либо изъятий из определения понятия рыночной стоимости объекта оценки, изложенного в Федеральном законе №135-ФЗ, пункте 6 ФСО №2.

Таким образом, проанализировав положения указанных федеральных законов, федеральных стандартов, суд приходит к выводу, что определённая оценщиком стоимость оцениваемого объекта может считаться рыночной только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о её определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях конкуренции (а не для конкретного лица), вне зависимости от того, кому впоследствии будет продан объект оценки.

Исходя из указанных требований законодательства и вида стоимости, установленного в статье 3 Федерального закона №159-ФЗ (рыночная стоимость), при проведении оценки рыночной стоимости арендуемого объекта следует учитывать обременение в виде аренды".


А26-9003/2010 13ААС (И.А. Серикова, Я.В. Барканова, В.И. Желтянников) - «Доводы Администрации о том, что оценка выкупаемых помещений должна быть проведена без учета обременения их договором аренды с ООО фирма «Рауш», поскольку в результате их выкупа, договор аренды прекратит свое действий, отклоняется апелляционным судом.

Пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256 (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007г. №10040) предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Кроме того, подпунктом «в» пункта 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) установлено, что оценщик собирает достоверную информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.


Подготовил независимый оценщик Д.В. Романов
02 сентября 2011 г.

[Дмитрий Романов]

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

№ 2419/11

Москва 27 июля 2011 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. –

рассмотрел заявления общества с ограниченной ответственностью «Доктор +» и муниципального учреждения «Управление муниципальным
имуществом администрации города Бийска» о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 01.12.2010 по делу № А03-11363/2009 Арбитражного суда Алтайского края.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., Президиум
установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Доктор +» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к
муниципальному образованию «Город Бийск» (далее – муниципальное образование), муниципальному учреждению «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» (далее – управление) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения – полуподвала (Н-55), расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Трофимова, д. 22 (далее – спорное помещение, арендуемое муниципальное имущество), – на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.05.2010, а также к индивидуальному предпринимателю Третьякову А.Ф. (оценщику) о признании недостоверной величины рыночной стоимости данного имущества, указанной в отчете об оценке от 25.05.2010 № 21-5/9 (далее – отчет № 21-5/9).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.06.2010 (с учетом определения об исправлении опечатки от 07.07.2010) величина рыночной стоимости спорного помещения, определенная в отчете № 21-5/9, составленном членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (далее – общество профессиональных экспертов и оценщиков) оценщиком Третьяковым А.Ф., признана недостоверной; на муниципальное образование в лице управления возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи названного помещения на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.05.2010, по цене 980 000 рублей с рассрочкой платежа на 36 месяцев; взыскано с оценщика в пользу государственного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (далее – лаборатория судебной экспертизы) 4 036 рублей 44 копейки, в пользу общества – 20 000 рублей в возмещение судебных расходов; также взыскано с управления за счет казны муниципального образования в пользу лаборатории судебной экспертизы 4 036 рублей 44 копейки, в пользу общества – 20 000 рублей в возмещение судебных расходов; прекращено производство по делу в части требования об изложении пункта 3.5 договора купли-продажи в редакции истца в связи с отказом общества от иска. В удовлетворении иска в остальной части обществу отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции взыскал с управления и оценщика в пользу
общества по 12 000 рублей в оплату судебных расходов. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 01.12.2010 отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части признания недостоверной оценки величины рыночной стоимости недвижимого имущества, взыскания судебных расходов с оценщика в пользу лаборатории судебной экспертизы и общества, производство по делу в указанной части прекратил, взыскал с общества в пользу лаборатории судебной экспертизы 4 036 рублей 44 копейки. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции общество просит его отменить в части прекращения производства по требованию о признании недостоверными результатов проведенной оценки. Управление в заявлении о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции просит исключить из мотивировочной части этого судебного акта выводы о необязательном характере результатов оценки для органов государственной власти и местного самоуправления при отчуждении ими имущества субъектам малого и среднего предпринимательства как не соответствующих положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). По мнению заявителей, выводы суда кассационной инстанции о том, что отчет № 21-5/9 не может быть оспорен путем обращения в суд с самостоятельным требованием к оценщику, нарушает единообразие в толковании и применении судами норм материального права. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, Президиум считает, что обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям. Как установлено судами и подтверждается материалами дела, по договору от 26.06.2008 № 236, заключенному с управлением, общество является арендатором спорного помещения. В порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, общество обратилось в управление с заявлением от 12.03.2009 о выкупе арендуемого им муниципального имущества. Решением Думы города Бийска от 24.04.2009 № 81 названное помещение в числе прочих объектов недвижимости включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 год. Управлением 10.06.2009 в адрес общества направлено предложение о заключении договора купли-продажи, к которому приложены решение от 09.06.2009 об условиях приватизации помещения (далее – решение о приватизации) и проект соответствующего договора. Согласно этому решению обществу предлагается приобрести арендуемое муниципальное имущество за 1 890 000 рублей, которые подлежат единовременной выплате в течение десяти дней с момента заключения договора купли-продажи. Договор купли-продажи общество подписало с протоколом разногласий от 08.07.2009, который управление расценило как отказ от приобретения обществом арендуемого муниципального имущества на предложенных муниципальным образованием условиях, в связи с чем управлением был издан приказ от 28.08.2009 № 292 об отмене решения о приватизации. Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, а также последующая отмена управлением решения о приватизации послужили поводом для обращения общества в суд с настоящим иском. Суд первой инстанции установил, что цена в размере 1 890 000 рублей, по которой обществу было предложено приобрести арендуемое муниципальное имущество, определена оценщиком Третьяковым А.Ф., и с целью проверки достоверности проведенной оценки по ходатайству истца определением от 16.10.2009 назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение лаборатории судебной экспертизы. Согласно результатам экспертизы отчет № 21-5/9 не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и положениям федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденных соответственно приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 и от 20.07.2007 № 255. Эксперты пришли к выводу о том, что выявленные нарушения могли повлиять на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. В экспертном заключении указывается, что рыночная стоимость спорного помещения на момент проведения экспертизы составляет 980 000 рублей, на дату подготовки оспариваемого обществом отчета № 21-5/9 она могла быть равной 1 103 000 рублей. Кроме того, в подтверждение нарушений, допущенных при составлении отчета № 21-5/9, в материалы дела была представлена выписка из протокола от 11.11.2009 № 10/09 заседания Дисциплинарного комитета общества профессиональных экспертов и оценщиков, из которой следует, что Третьякову А.Ф. по результатам рассмотрения жалобы на его действия было вынесено предупреждение о недопустимости нарушения законодательства об оценочной деятельности. Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд
первой инстанции пришел к выводу о недостоверности величины стоимости спорного помещения, представленной в отчете № 21-5/9. Суд рассмотрел возникшие между сторонами разногласия в порядке урегулирования преддоговорного спора, изменив с учетом доводов истца условия продажи арендуемого муниципального имущества, в частности, установил в договоре купли-продажи цену спорного помещения в размере 980 000 рублей, исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам проведения по делу судебной экспертизы, а также включил в этот договор условие о рассрочке платежа. Суд первой инстанции со ссылкой на статью 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ указал, что цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности. Ссылаясь на то, что результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции в соответствии с абзацем четвертым пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) удовлетворил заявленное к оценщику Третьякову А.Ф. требование, признав отчет № 21-5/9 недостоверным. Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции и оставил без изменения принятое им решение. Суд кассационной инстанции, признав обоснованным возложение на управление обязанности заключить с обществом договор купли-продажи на указанных в решении от 02.06.2010 условиях, тем не менее не согласился с выводами нижестоящих судов относительно возможности признании недостоверным отчета № 21-5/9 в рамках рассмотрения самостоятельного требования, предъявленного непосредственно к оценщику. При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что
положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, оговаривая обязательность проведения независимой оценки государственного и муниципального имущества, в то же самое время не предусматривают обязательный характер ее результатов при совершении сделки по отчуждению этого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства. Поэтому отчет № 21-5/9, составленный Третьяковым А.Ф., не может быть оспорен в самостоятельном порядке и подлежит исследованию наряду с иными собранными по делу доказательствами. Сочтя, что величина оценки при продаже государственного и муниципального имущества в порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является рекомендательной, суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части признания недостоверным отчета оценщика Третьякова А.Ф. и прекратил производство по делу в части этого требования. Между тем при рассмотрении настоящего дела суд кассационной инстанции не учел следующего. В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. В связи с тем, что органы государственной власти и местного
самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, выводы суда кассационной инстанции о рекомендательном характере проведенной оценки не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства. Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма № 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете № 21-5/9. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между управлением и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения. Поскольку указанная в отчете № 21-5/9 рыночная стоимость является обязательной для управления при формировании им цены продажи названного помещения, оценщик Третьяков А.Ф. согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма № 92 обоснованно был привлечен к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки. Принимая во внимание характер возникшего спора, суды первой и апелляционной инстанций рассмотрели адресованное оценщику Третьякову А.Ф. требование об оспаривании результатов проведенной оценки совместно с иском об обязании заключить договор купли-продажи этого имущества, который был предъявлен к управлению. В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило не только доказательства нарушений Третьяковым А.Ф. положений законодательства об оценочной деятельности, но и подготовленный другим оценщиком по заказу самого истца альтернативный отчет о рыночной стоимости спорного помещения, содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной управлением цены. Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета № 21-5/9 и установления действительной рыночной цены данного имущества. По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суды первой и апелляционной инстанций с учетом результатов проведенной по делу экспертизы пришли к выводу о том, что отчет № 21-5/9 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества. Признание отчета № 21-5/9 недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании управления заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы. Так как ответчиком по спору о признании недостоверными результатов оценки, проведенной для целей приватизации имущества в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является оценщик, чей отчет оспаривается в установленном порядке, суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленное к оценщику Третьякову А.Ф. требование, обоснованно возложили на него часть судебных расходов. Поскольку требование о признании недостоверным отчета № 21-5/9 подлежало рассмотрению по существу, позиция суда кассационной инстанции о необходимости отмены судебных актов судов первой и 11 апелляционной инстанций в отношении иска к оценщику Третьякову А.Ф. и прекращения производства по делу в названной части является необоснованной. При таких обстоятельствах обжалуемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене. Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 01.12.2010 по делу № А03-11363/2009 Арбитражного суда Алтайского края отменить.

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.06.2010 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 по указанному делу оставить без изменения.

Председательствующий А.А. Иванов




12

[Дмитрий Романов]

А65-36586/2009 - Объект недвижимости Администрацией сперва выставлен на открытых аукционных торгах за 12 000 т.р., предприниматель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объекта, Администрация направила проект договора купли-продажи с указанием цены объекта равной 23 650 т.р. Результат рассмотрения дела в суде - продать предпринимателю за 12 000 т.р.

[Дмитрий Романов]

Приложение 1
к заявке на оценку

(в ред. Распоряжения КУГИ от 11.07.2011 N 104-р)

Согласовано:
___________________________
Дата ______________________

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1. Объект оценки: ____________________________________________________.
(нежилое помещение или здание совместно с земельным участком, на
котором оно расположено)
2. Адрес объекта оценки: _____________________________________________.
3. Характеристики объекта оценки:
3.1. Общая площадь объекта оценки _________ кв. м.
Площадь земельного участка ___________ кв. м.
3.2. Иные технические характеристики.
4. Оцениваемые имущественные права: право собственности.
5. Собственник: Санкт-Петербург.
6. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
7. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим
ограничения: для принятия решения о приватизации объекта в порядке
реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации".
8. Вид стоимости: рыночная стоимость.
9. Дата оценки: соответствует дате осмотра объекта оценки.
10. Срок проведения оценки: в соответствии с договором на оценку.
11. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: при
проведении оценки необходимо учесть обременение объекта оценки договором
аренды нежилого фонда от ________________ N ___________.
12. Прочие условия:
12.1. Итоговый результат оценки необходимо представить в виде рыночной
стоимости в рублях за объект оценки.
12.2. При проведении оценки зачесть стоимость неотделимых улучшений
арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия
арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом
Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого
фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (пункт включается
при наличии документов, подтверждающих выполнение арендатором неотделимых
улучшений объекта оценки с письменного согласия арендодателя и при этом
возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет
арендной платы в установленном порядке не производилось).
12.3. Площадь улучшений принять по параметрам застройки, обеспечивающим
максимально эффективное использование земельного участка в соответствии с
действующими документами территориального планирования и градостроительного
зонирования (пункт включается в случае, если объектом оценки является
здание с земельным участком, на котором оно расположено).

(Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 N 233-р (ред. от 11.07.2011) "Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости")