нужна помощь, очень!

[labeba]

я пишу диплом по оценке недвижимости.сама в ней мало что понимаю. диплом надо сдать завтра.у меня есть несколько вопросов ,которые я не могу решить. надеюсь здесь мне кто-нибудь поможет.

1)в моем дипломе есть такой раздел как ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ. у меня есть информация,но за 2007 год.а в годы кризиса все было по-другому. подскажите,пожалуйста какие угрозы существуют скйчас. в интернете ничего найти не могу по экономической безопасности при оценке недвижимости!\

2)я оцениваю здание ,особняк,постройка до 1917 года,на кадашевсокй набережной. здание принадлежит художественным мастерским.там реставрируют картины. у меня вопрос: это задние относится к офисной недвижимости?

3) я оценила это здание как здание класса С. я взяла готовый отчет об оценке. там корректировки на классность между зданиями класса B,B+ и С в сравнителньом подходе были равны -35%. мой руководитель сказал,что сейчас они максимум 15%, кто знает какие сейчсас корректирвки вводить между зданиями класса B и С.в сравнителньом подходе у меня объекты-аналоги класса В и В+.

4)у меня в дипломе такая фраза:Основной задачей проведения оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для принятия управленческих решений, с целью получения кредита на расширение данного комплекса.

5)у меня сравнительный подход получился больше доходного(я рассматривала только два подхода) следовательно это здание надо продавать? значит надо другую задачу писать?

6)в заключении у меня написано: o Проведенный обзор и анализ рынка офисной недвижимости города Москвы в 2010 году позволил сделать выводы – о снижении негативных тенденций в экономике, и как следствие постепенному ее росту в отдельных сегментах. ЭТО ВЕРНО?
всем кто откликнется спасибо большое.

[sky-perm]

Плакал :D

[Alex]

1) это видимо не относится к отчету об оценке. что-то отличное от оценки.

2) почему бы и не относится ему к офисной?

3) ищите процентное выражение разницы между классами, разные источники дают разные данные, сказать, что максимальное 15% не совсем верно. здания разные бывают.

4) вопроса не увидел

5) с чего Вы взяли что здание надо продавать? на основании чего такие выводы? и какую задачу планируете писать?

6) говорить о росте и положительных тенденциях, мне кажется, еще будет рано как минимум года 2-3. Если конечно у Вас там обзор какой-нибудь совсем уже позитивненький, все в розовых тонах :)

[Михаил]

1) Как я понимаю, в этом разделе нужно развернуто описать риски, влияющие на стоимость недвижимости. Советую здесь полить воды из аналитических обзоров солидных аналитических агентств, которые можно найти в инете или периодической печати.

2) Особняк может использоваться и под офис, и как "доходный дом" и под ресторан. Здесь нужно провести анализ наиболее эффективного использования объекта оценки по четырем критериям: юридической правомочности различных возможных вариантов использования, физической возможности, экономической целесообразности и максимальной эффективности (доходности). Советую для наглядности анализа составить таблицу.

3) Корректировку можно определить методом парных продаж (предложений о продаже). Отобрать два предложения, расположенных в одном районе, на одной линии, примерно на одинаковом удалении от станции метро, отличающиеся только по одному параметру - классу зданий, и вычислить эту поправку.

4) и такое бывает:)

5) Если все расчеты выполнены правильно, то, как правило, результаты, полученные с использованием различных подходов к оценке должны быть приблизительно равны (ну, плюс-минус). Больших "качелей" быть не должно.

6) Советую почитать аналитические обзоры рынка различных компаний, например Colliers International, Knight Frank, Astera Group и пр.